實踐中大家可能早已發現，即使是同樣的地段、同樣的房子，左鄰右舍之間最終得到的補償數額有時也是大不相同的。因此徵地拆遷時究竟應該補多少才是充分且合理的，成為了絕大多數被拆遷人的共同困惑。
京尚拆遷律師要先指明的是，由於目前的評估技術有一定的侷限性，加上即使是有市有價的國有土地上房屋也沒有一個百分之一百確定且統一固定的價格。因而徵地拆遷實踐中也很難有一個放之四海而皆準的補償定價，最終獲得補償的多少，往往依賴於拆遷雙方之間的協商談判。
但只要大家能夠學會如何確定自己的土地房屋的徵地拆遷合理標準區間，就可以避免在協商簽約過程中受矇騙而在補償價格上吃悶虧。京尚拆遷律師今天就帶大家瞭解根據國家規定拆遷補償標準該如何確定。
補償原則-國有土地上房屋徵收
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
也就是說，對於國有土地上房屋被徵收的，補償標準的確定原則主要有兩個，其一是評估時點的類似房地產市場價格；其二是具有相應資質的房地產價格評估機構的評估定價。
京尚拆遷律師要特別說明的是，實踐中部分被徵收房屋並沒有可依據的類似房地產市場交易價格可以參考，該類情況下，確定拆遷補償時對評估結果的倚重性會更強，在該類情況下被拆遷人要尤其重視評估程序的合法性問題以及評估結果是否準確。
綜上所述，原則上國有土地上房屋徵收最終補償價格的定價依據應當是在充分考慮分戶評估結果的基礎上參考房屋的市場交易價格，對房屋包括裝飾裝修補償、搬遷費、臨時安置費、其他獎勵費用進行充分補償。另外對於營業性用房還要給予充分的停產停業損失補償。
補償原則-集體土地房屋徵收
《國務院辦公廳關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明確指出，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，嚴格執行規定程序和補償標準。
對於集體土地徵收和集體土地上房屋拆遷，最重要的一條原則性規定就是“被徵地拆遷農民原有生活水平不降低”。在這一基礎上，我們分別來看關於集體土地徵收和房屋拆遷的原則性規定。
徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。
每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。
徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
也就是說，根據現行《土地管理法》規定，確定集體土地徵收補償數額的依據主要是被徵收土地的年產值，以及地方政府依據耕地補償標準規定的具體補償標準。
對於集體土地上房屋拆遷標準的確定，由於集體土地上房屋的交易條件相對嚴格，只能在本集體經濟組織內流轉，難以找到可以作為參考的市場交易價格，實踐中重要在遵守《土地管理法》、《土地管理法實施條例》相關規定的前提下參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，根據地方性法規、規章進一步確定。
具體補償公式
在瞭解了國有土地上房屋徵收補償與集體土地徵收房屋拆遷補償原則性規定後，京尚拆遷律師要帶大家進一步明確我們該如何計算具體的拆遷補償。
國有土地上房屋的補償公式大致可以理解為，貨幣補償數額=房屋徵收補償價格（參考評估結果和市場價格）+室內裝修裝飾補償+搬遷費補償+臨時安置費補償（過渡費）+停產停業損失補償+其他獎勵性補償+產權調換差價值（可能為負值）。
對於產權調換差價值大家可以理解為由於補償方式分為貨幣補償和產權置換補償兩種，在以上公式的基礎上，根據被拆遷人具體選擇的具體補償方式可能出現在優惠政策價格的基礎上部分或全部折算為安置房購房款。
單純選擇產權置換補償方式的情況下確定安置房補償標準主要依據置換比例，通常情況下如果安置房的地段等與被徵收房屋類似的，面積置換比例不低於1:1，當安置房與被徵收房屋有較大差異時，置換面積的比例也有可能高於1:1。
集體土地徵收補償的構成公式主要是，徵地補償=土地補償費+地上附著物和青苗補償+安置補助費+其他補償費用。
其中地上附著物和青苗補償、安置補助費補償部分歸被徵地農民所有，安置補助費的實現形式可能是貨幣補償也可能是社保等安置形式。土地補償費歸集體經濟組織所有，被徵地農民根據集體經濟組織通過村民會議確定的分配方案參與土地補償費的分配，通常最終得到的該部分補償分配比例不少於百分之八十。
集體土地上房屋拆遷的補償公式一般為，拆遷補償數額=被拆遷房屋重置成新價+宅基地區位補償價×合法宅基地面積+裝飾裝修補償+搬遷費補償+補助費+其他獎勵性補償
根據部分地方規定，有條件的地區可以按照土地管理法律、法規和規章的規定，另行為被拆遷人審批宅基地冰補償重置成新價。另外，在被拆遷人選擇產權置換的補償方式時，根據具體徵收補償方案的內容應按照不低於1:1的置換比例進行產權置換。
實踐中大家要套用公式具體計算補償數額，還少不了三方面的重要依據，一是分戶評估報告；二是相關征收項目的具體徵收補償方案；三是據以確定補償公式中所涉單價的確定依據，如地方性法規、規章，以及最新確定的片區價格等。
對於這部分資料信息，被拆遷人可以主要通過兩個途徑獲取，一是行政機關發佈的相關征收公告和補償方案公告；二是地方國土資源部的官方網站的徵地信息公開欄目。
在結合公式計算出大致的補償價格後，被拆遷人如果要在底線之上爭取更高的補償價格，更依賴於被拆遷人的談判技巧和對項目信息及其他相關法律法規的進一步瞭解。
如果大家有關於徵地拆遷的更多疑問，可以關注“京尚拆遷律師”公眾號及頭條號，後臺私信留言給我們，或直接撥打京尚拆遷律師的諮詢電話：010-85636656；85636650，與律師進行一對一的溝通諮詢。
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