“能不能以子女的名義購房？”
限購政策未見鬆動，城市房價居高不下，參謀長越來越多地接到購房者這樣的諮詢，希望能夠詳細瞭解用子女名義購房的可能性和優缺點。
無論是出於躲避政策限制、還是想未雨綢繆地為子女的未來籌劃，以子女名義購房的需求不在少數。今天，參謀長就結合案例，全面剖析這種購房方式的優劣。建議做父母的讀者們收藏此文，以備不時之需。
01
第一個問題，究竟能否以子女的名義購房？
首先，答案是肯定的。
但是，具體情況還需要根據子女的年齡有所區分。
1、你的子女是否未成年？
法律並未限定購房者的年齡，因此即使是用未成年人的名義購房也是符合法律規定的。只是簽訂買房合同和辦理房屋權屬登記時，未成年人不能獨自進行交易，需要由未成年人的法定監護人辦理。
2、你的子女是否已滿10週歲？
《民法通則》規定，不滿10週歲的未成年人是無民事行為能力人，10週歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，參與民事活動需要法定監護人代為辦理。根據規定：無民事行為能力人實施的民事行為無效。限制民事行為能力人訂立的合同，經法定監護人追認後，該合同有效，不予追認的合同是無效的。
由於購房涉及標的額巨大，屬於重大民事活動，因此，只要是未成年人，都應當由父母代理進行。
3、為未成年人購房的時候在簽訂房地產買賣合同環節，購房人名稱除了需要填寫為未成年人的姓名，也需要寫明監護人的姓名（一般父母均需簽名，除父母一方去世或無監護能力外）。
02
那麼，為什麼要以子女的名義購房？以子女的名義購房有哪些好處？
從參謀長的經驗來看，以子女的名義購房，其目的不外乎如下幾種：
為避開遺產稅以及轉讓房產時需要繳納的相關稅款，直接使用子女的名義購買；
出於某些原因需要轉移財產，直接將房產登記在子女的名下；
不願露富、隱匿財產，把房產登記在子女名下；
夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下；
為子女上學、就業等提供便利，購房後可能將戶籍遷至該住所。
參謀長需要特別提醒的是，有些父母想通過把房子登記在孩子名下來擺脫限購政策，這實則是行不通的。舉例來說，有購房人會問：“限購政策下，夫妻只能買2套房，我現在還想買的話，寫5歲小孩名字可以嗎?”
參謀長的回答是：不行。限購政策以家庭為單位，若孩子自身未滿18歲，在法律上就不具備完全民事行為能力，不能獨立成為家庭，更不能獨立買房，所以家庭並不能擺脫限購。也有粉絲想通過房產贈與或者直接過戶的方式把原有房子寫成孩子名字，以此讓自己名下房產減少再去買房，都是無用的。
以上情況中的子女多為未成年人，除了上面這些情形之外，參謀長也遇到過如下的真實案例：
吳女士從吉林老家的工作崗位退休後，想到大連養老。女兒在大連已經成家並定居多年，吳女士也想在大連市內購買一套產權房，但因為沒有在大連一年以上納稅證明或繳納社會保險的證明，無法購買產權房，所以她想以女兒的名義購房。但女兒已婚，所購房屋屬於夫妻共同財產，吳女士擔心以後萬一女兒婚姻出現變故，會帶來房產糾紛。因此，吳女士同女兒女婿簽訂了一份協議，約定只是以他們的名義購房，房屋所有權歸吳女士。
在這個案例中，不僅協議真實有效、受法律保護，而且吳女士也通過這種方式切實解決了自己購房養老的問題。如果不通過協議的方式，吳女士也可以以女兒一人的名義購房。因為根據《婚姻法司法解釋三》，婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
從上述事實可以看出，以子女的名義購房，在生活中存在諸多需要應用的場景，在某些事例上也的確省去了很多麻煩。
而當場景中的子女為未成年人時，這種購房方式的優勢又有著不同的表現：
1、把房子直接登記在未成年子女名下，能夠規避遺產稅和贈予、繼承時的相關稅費；
2、既能作為子女的經濟保障，也能在家庭出現意外破產等狀況時作為自己的“後路“；
3、即使是子女結婚後該房產也為子女的個人財產，沒有被分割的風險。
這樣看來，以子女的名義購房是有百利而無一害？
事實也遠非如此。
03
我們再來看一個真實案例。
陳女士與丈夫早在孩子10歲時就把一套房產登記在了兒子名下。做生意的夫妻倆一方面想要藉此來分擔一些經濟上的風險，一方面也想提前為兒子的婚姻做好經濟上的準備。
但是當陳女士的婚姻瀕臨破裂之時，這套房子卻成了財產處理過程中最大的麻煩。這套房子究竟屬於夫妻共同財產還是兒子的個人財產？孩子的撫養權和房產歸屬有何關聯？如果再婚，房產又將如何歸屬……
這個案例就涉及到了參謀長想說的，將房產登記在未成年子女名下最大的風險，即萬一婚姻破裂極易產生糾紛。
根據相關法律，接受贈與的財產法律上不屬於夫妻任何一方，但是考慮到未成年的思想還未成熟，所以在夫妻離婚的時候，誰擁有孩子的撫養權，誰就暫時擁有房屋的監護權，但是不得隨意處理孩子的財產。
除此之外，還有一些風險也不容忽視：
1、父母無法要回房屋所有權
可以說，父母以子女的名義購房，是一場完全無法計較回報的“愛的供養“，即使是成年後的子女不履行贍養父母的義務或發生其他種種情況，父母也會因存在法律障礙而無法收回該房屋。
2、孩子獨立買房時無法享受首套房的政策傾斜
雖然是父母贈與，但既然寫上了孩子的名字，就是屬於孩子的房產，未來孩子獨立購房時，自然也就無法享受政策上的各種首套房優惠了。
3、如果孩子不幸先於父母去世
這種情況發生的概率雖小，卻也是可能出現的風險之一。如果孩子已婚並先於父母離世，那根據相關法律規定其配偶、父母和孩子同為第一順序繼承人享有繼承權，也就意味著房產即使是和父母共有，也會被當做遺產被分割。
當然，以上風險也可以通過事前公證、變更房產份額等方式規避，但都面臨著不同程度的麻煩和一定的稅收。
關於以子女的名義購房這件事，參謀長已經做了十分詳盡的分析，相信看過的父母們心中的疑惑也得到了解答，根據自身的不同狀況，父母們可以做出判斷和選擇。愛固然是好的，但也不要讓這份愛成為家庭的負擔。
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