XSX木木蓉
近些年房產價值的增長是成倍的 但是銀行存款利率浮動很低
拿天津舉例十年前我家門口小區均價8000 當時50萬能買個小兩居 再貸款30萬 能買個三室
按照20年期 商業貸款利率來算 月供大概1800左右 那時候家庭月收入在3000-4000
到現在 我家門口均價3萬 如果當時花錢買了三室100平 現在手裡相當於有了 300萬固定資產
如果這些錢都存銀行 現在想買三居還是要貸款買 現在家庭的月收入在一萬左右 就算之前十年內每月能存月收入的50%算 10年也就存個 30-40萬 加上之前手裡50萬首付 再算上銀行利息 手裡大概也就100萬 在想買100平 每月月供起碼1萬2以上 那麼這個家庭肯定沒法負擔了 只能退而求其次 買80平甚至60平
當然十年前肯定無法預料到10年後 房價的成倍增長 但是漲是肯定的 我還沒聽說哪個城市10年房價越來越低了
很宅很娛樂
首付30萬，貸款35萬，總價65萬，相對來說這房子價格不高，外部因素不講，房子戶型面積不知有多大，反正你不買就虧大了。
人在外面飄，無房就沒根，記得我剛到這座城市，首先是，租房，安頓一下自己，當然有親人，朋友在，你就能省不少心。
如果租過房的朋友，你們租房在一個地方很少搬家的多不多，現在我感覺到那幾年我搬過好幾次家，飄來飄去，沒有著落，不知大家是不是有同感。
再說個假如，你不買房，你對這個城市的歸屬感就不強，工作生活上有時就融不進這個城市生活，一旦房租，物價上漲，工資不動，就有點情緒心裡。買了房也就有區別，勒緊褲帶，掙工資，還房貸，掙生活，隨著貨幣的走勢，錢也越來越不作用，隨著時間的推進，回頭一看，你會發現買房是個好的選擇，這也是我以前的一些體會，分享給大家。
當然，以前買房，也有一定升值空間，只有一套房的不要多想，現在剛需，該出手就要出手，認清形勢，抓住機會，祝福大家。
葉畢根
貸款利息
貸款35萬元，十年期，我國以利息高的等額本息計算（等額本金利息較低）：
1、公積金貸款
利率3.25%，十年後利息為60420元，本息合計410420元。
2、商業貸款
1）：基準利率（4.9%）：十年後利息為93425元，本息合計443425元。
2）：基準上浮10%(5.39%):十年後利息為103524元，本息合計453524元。
3）：基準上浮30%(6.37%):十年後利息為124128元，本息合計474128元。
4）：基準上浮50%(7.35%):十年後利息為145265元，本息合計495265元。
即使以最高的基準利率上浮50%計算，十年後，你購買這個房子總成本為：首付款30萬元+495265元（35萬元的貸款本息）=795265元，尚不足80萬元，為何會需要140萬元才能保本？所以這個假設根本不成立。
如果說貸款35萬首付30萬，10年後得漲到140w才能保本，那麼這個貸款利率得多高呢？140萬元-首付款30萬元=110萬元，也就說貸款的35萬元的本息需要達到110萬元才會產生這個保本的問題，這個相當於房貸的利率為40.8%，已經屬於高利貸的利率，根本屬於不可能事件。
投資的收益
通過上述貸款利息的分析，我們知道，你這個首付30萬元+貸款35萬，10年後的本息最多也就約80萬，你說140萬元才能保本，這說明你這個80萬元，如果不買房，在十年之間要賺到60萬元左右收益的，才會有保本一說。
此外房子出租也會產生租金收益的，10年我們假設租金12萬元就好，購買這個房子除了十年後賣掉的140萬元，還有這12萬元的租金，相當於總收益為152萬元。
所以考慮到房租的問題，你這80萬元的支出，十年內要賺72萬元，才會有保本的說法，這個是什麼概念呢？
即使是一次性支出的80萬元，80*（1+X）^10=152萬元，可得X=6.63%,這個投資收益率目前的低風險投資產品根本做不到。
如果再考慮到你除了首付款30萬元是一次性支付的，其餘越50萬元是分十年期限支付的（相當於分期投資，等於年金），假設投資利率為X：
30萬元的投資本息為：30*（1+X）^10；
35萬元貸款本息按月投資的本息為：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12
備註：4127.21為月供金額；X/12為月利率，因為月供是按月支付的。
綜上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152萬元，可得X=9%，明顯目前市面上的任何低風險投資都無法做到這個收益率。
鯉行者
不知道140萬怎麼算的。。。
首先35萬首付，30萬貸款，貸30年，利息算28萬，合計還近100萬。
但是10年時間，每月還款1600而已，一年1萬9，10年19萬，大概算下10其實你只投入了35+19=54萬的本金而已，還應還39萬。
10年後的房價漲到140萬的話，除去還應還的，手上100萬(當然提前還款少的那點忽略)，本金投入54萬，相當於收入46萬。
當然這46萬還沒加上你買房少出的租房錢或收入的房租。。。
大概草草算下漲到140的情況，投入54萬本金，收益46萬，平均年收益在7%，銀行利息收益在3-4%，貨幣基金2.7-5%，穩定來看股票-10-10%。
當然你看的雞湯文動不動就給你說聰明人年收益都能做到20%以上，先不談你夠不夠聰明以及有那份運氣，光是投資盈虧的壓力就夠你夜不能寐了。
用50多萬的成本，10年，啟動一個100多萬的投資，怎麼看也比較值，當然前提不是炒房。
---關鍵的分割線
當然該房產10年後能不能到140我持保留意見，這得看是幾線城市，是不是熱門地段等等因素，至少穩定的區域房價不會大跌。尤其是現在房住不炒的基調
艾卡西亞
這麼計算:
如果你貸30萬和首付35萬不去買房，直接存銀行，按5%利息，10年就是106萬(複利公式)，而且每年你支出的房貸也存銀行，相當於每年存2萬，存10年，5%利息，大概是25萬(年金公式)，相當於你付出的成本到第十年值106+25=131萬，和你貸款買房房產在第十年的140萬價值差不多稍有差距。
但你需要考慮這十年你獲得了房子的使用權，你少付了租金(自住)或者收穫了租金(投資)，不過總價才65萬的話，租金頂多也就1千多和房貸差不多略少。基本上看做十年收入約20萬。
總計買房你比存銀行要多賺30萬，剛剛能抵消大約7%-8%通脹。
總結就是，如果房子無法每10年翻一倍的話，基本上你買房的收益甚至會慢慢低於理財或者存銀行的5%的年收益，現在那麼多人買房主要是因為近十年來房子翻了十倍，收益太高，不需要理性計算，只要無腦買就無腦漲然後無腦賺。而按現在房價的趨勢，一線城市再暴漲的可能性已經很小(個別地段或區域受政策影響除外)，所以如果要投資房產先要評估下你買的這個房子能否十年翻一倍。
lancs0200
價格不重要。有恆產者有恆心，剛需也好炒房也罷，不可否認他們是在積極參與經濟活動，那背後所體現出來的是人一種積極的社會態度。特別是剛需所體現出強烈的安居樂業的訴求。所以10年之後價格到底是多少反而不是那麼的重要，我所見過的剛需生活一直在向上走，就算10年後房子降價了，這種恆心也能在生活其他方面讓大家有所收穫。恆產論是戰國時孟子提出的為私有財產辯護的理論。《孟子·滕文公上》說：“民之為道也，有恆產者有恆心，無恆產者無恆心，苟無恆心，放辟邪侈，無不為已。”《孟子·梁惠王上》說：“無恆產而有恆心者，惟士為能，若民，則無恆產，因無恆心。苟無恆心，放辟邪侈，無不為已”。“恆產”，長期恆久佔有的財產。“恆心”，指有堅定的仁義之心。意即人們擁有一定數量的私有財產，是鞏固社會秩序，保持社會安寧的必要條件。
達達尼爾央
這樣算好蠢，首先要區分剛需和非剛需，剛需的話買房能提升幸福指數，省掉租房的錢，可以享受到有房的安全感，自豪感，你上班跟同事討論話題的時候討論到房子你什麼心境，心理再強大也只能默默的轉移話題，然後最最重要的是教育資源了，拋開這些來談現金收益？
非剛需的話，投資房產，有錢沒地方放的，就是純粹的把錢換成房子，沒什麼好說，我見過有的房子業主10幾年找不到人的，也許業主自己都忘了，考炒房的，肯定會考慮投資價值和收益，不會瞎炒，任何事情都有風險，沒有必贏的，如果漲幅不夠，肯定會租房來補，不行就隔斷，只要工資漲就不怕，工資漲意味這房租漲房價漲。
陳旺6316
樓主假設首付30萬，貸款35萬，10年期商業貸款還利息9.34萬，10年後共計支出約80萬，漲到140萬才能保本，即10年賺60萬。若是這樣的前提，有很大的投資收益，故很多人急著買。但現階段已不太可能出現這麼大的漲幅。
1.若10年漲到140萬，我們來算算大賬，看賺不賺？
10年後140萬賣掉房子，我們計算一下收入與支出，看看到底是賺是賠？
支出：首付30萬，貸款35萬，還貸利息9.34萬，30萬及還利息的資金成本，以年化利率5%計算，30萬*5%*10=15萬，共計95萬。
收入：賣房140萬，每年租金算2萬，即租金收入20萬，共計160萬。
那麼10年賺了160-95=65萬，平均一年賺6.5萬。30萬投入，每年6.5萬，20%收益率，賺大了，所以大家會爭相買房。核心是，未來10年可以漲到140萬嗎？
2.以史鑑今，過去20年投資房產如何賺錢的？
過去買房的人，幾乎沒有虧本的，買的越早賺的越多，並且造富了一代人。過去買房是通過加槓桿實現的。
舉個簡單的例子，房價100萬，首付30萬，槓桿率3.33倍。當房子快速長到200萬，不考慮其他因素，賣掉，賺了100萬，本金30萬，賺了70萬，即2.5倍，有什麼能與之前房價上漲更賺錢？
3.投資房產青銅期都過去了，建議遠離投資房市。
過去20年，投資房產給大家的印象就是穩賺不賠，甚至可以發家致富，走過路過不要錯過！但這個時代在2016年開始在一線城市宣告結束，2018年開始逐步會在全國範圍內更多城市出現。
在國家房住不炒，因城施策的大背景下，未來短期內房價大跌不太可能出現，但大漲更不可能出現。
總體而言，投資房產穩賺不賠的時代已經落幕了，接下來房產更多的是實現保值的作用，能夠穩定保值就已經很不錯了。
勸君謹慎投資房產！
大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。
大南山伯爵
首先要確定房產是固定資產，所謂的固定它是與所在的社會環境所綁固的，既房產的價值是與所在國錢幣上漲有關的，所以房貸利率一般都控制在銀行三至五年定期存款利率之內最好，如果利率上漲一個或二個點在短期內房價不上漲你就覺得心裡不平衡所以按當前的情況下關房的利率一般在5%左右，按5%年利率計65萬的房子貨款35萬十年漲到了140萬那你最少是賺到了十多萬，如果是20年漲到了140萬那就是持平，如果是30年漲到了140萬那你就等於虧了你那30萬首付本金存銀行的利息大概十多萬吧，不過這是不算房子在這30年間所帶夾的房租和使用的收益在內的，如果把這些收益算在內65萬的房子30年內只要漲到了80萬你就不會虧。
聽山細語
急著買房肯定不是因為價格，現在價格那麼高不著急的都會觀望，需要結婚的，不買房子那租房子裝修嗎，買傢俱嗎，過倆年再買還得折騰呀，要麼像我家我和老公雙獨，我們的孩子也是獨生子女，老人都70多歲了，需要人照顧，孩子現在學習全靠家長，一點不誇張呀，累的很，在三邊跑父母根本不可能的，所以我們換了大房子，全家人住一起，我們是真等不了了…而且買了就明確知道肯定生不了值，就算房價繼續漲我們貸款稅費什麼的也不回本的，何況現在樓市我覺得不看好，還會繼續跌，但是沒辦法，我們等不了了，老人孩子需要照顧，如果以後升值我們不虧，如果貶值我們也不悔，因為享受過了，花錢是為了省事少受累，並且可以多盡孝，值得！
