看看世界進步

現在一萬元一平米的房子，十年後大概賣多少錢？這個問題需要判斷是在哪個城市，在什麼位置。十年後房價肯定會下跌，只是不同的城市下跌的幅度不一樣。

目前在一萬元左右的房價大部分是在四線城市，四線城市在全國很多，未來這些四線城市怎麼發展，取決於當地，對於未來經濟發展得好的四線城市房價下跌的幅度相對較小，而大部分經濟在原地踏步的四線城市房價下跌在會20%或者30%左右，對於小部分經濟下降的四線城市未來房價下跌幅度較大，可能會達到50%左右。

客觀地說，房地產在全國來說總體是大量過剩的，但對於一個地區的房價未來怎麼走向主要還是取決於一個地區的經濟發展。

未來十年全球經濟將會進入低增長週期，新興國家的經濟要想高增長非常困難，面對新興國家過去炒房炒地帶來的經濟難以升級的後果，未來十年新興國家只能是自己糾結。而大部分四線城市未來十年的經濟想有大的作為也很困難，只有少量的四線城市能過通過創新突出經濟發展緩慢的重圍，而少量能突破經濟發展緩慢重圍的四線城市只能是通過產業的整合與升級才可能實現，這就需要當地能將經濟發展的要素與資源交給市場配置，就這點必備的要求大部分四線城市是做不到的。所以，大量過剩的房子只有下跌了。

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金融學家宏皓教授

你好！未來是沒有人可以準確預計的，故而我們只能依靠歷史來大致測算，本文主要通過2個方面進行預估，一是1萬元，十年後預計為多少錢？二是過去三十年間房價的變動情況。

一、1萬元，十年後值多少前？

這個要考慮2個方面的因素，一個是利率水平；另一個是通過膨脹率。

1、利率水平：

假設我們把1萬元，存在銀行，定期1年，到期自動轉存，為簡便計算，利率取最近十年一年期基準利率的平均數：2.72%。考慮到銀行存款利率有所上浮，因此最終利率取3%，故而1萬元，存10年，到2028年價值：1萬*（1+3%）ⁿ=1.344萬元，其中n=10。因此利息增值：0.344萬元

2、通貨膨脹率

（1）以官方公佈的通脹率，最近十年前平均的通脹率為：2.637%，取這個值簡略計算，那麼一萬元，考慮通脹因素，十年後價值：1萬*（1+2.637%）ⁿ=1.297萬元，其中n=10。因此通脹增值：0.297萬元

備註：表格中的數據來自國家統計局的數據。

（2）但是顯然上以我們的觀感而言，實際通脹率並沒有這麼低。但以實際的通脹率這個數據沒有一個準確的數據值，以單一品種的物價（比如房價）計算亦不合理。

故而我們參照目前網絡上主流的各方測算值【低的有說6%，高的有說13%，主流在8-9%】，取中間數，最近十年，年均通脹率大概在8%左右。 那麼一萬元，以實際通脹率計算，十年後價值：1萬*（1+8%）ⁿ=2.16萬元，其中n=10。因此通脹增值：1.16萬元

因此僅考慮社會上的利率及通脹率而言，十年後，1萬元/平的價格應該為：1＋0.297（利息增值）＋1.16（通脹增值）＝2.457萬元。

二、近三十年房價的變動情況（保值因素）

依據中研的調研報告：從1981年~1998年17年間，我國房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。相當於1981年至2013年，32年間房價漲了：3*2.5*2＝15倍（約每十年5倍）

考慮到早期我國的房價基數較低，故而其增長較快，未來因為基數較高，故而不可能出現早期這類快速增長翻倍的情況，而且早期的增長也參雜著通脹及利率因素，剔除這些，我們保守估計，僅保值因素而言，在增長50%比較合理，即1.5萬一平。

總結：考慮利率，通脹及保值因素，預計1萬一平的房子，十年後漲為：1＋0.297（利息增值）＋1.16（通脹增值）+0.5（保值因素）＝2.957萬元。

上述預計均為參考歷史數據，並無法代表未來，未來無人可測，因此上述數據僅供參考。

鯉行者

按推論算，我在二零零八年買的房子是二千一平，到今年整整十年時間，房價現在是八千到一萬一平，增長了四倍左右。現在再推後十年時間，雖然房價這幾年長價過頭，又被國家強勢調控外，房子長價一倍的可能還是有的，十年後，可能會達到兩萬一平。

按成本算。

一，地價。土地價格十年前是五十萬左右，現在是六百萬左右。隨著城市發展、運輸的拓展、公益項目的增加，土地減少已成定勢，離國家十八億畝地的紅線會越來越近，拿地會越來越難，土地價格上漲必然加大，增輻就是在一兩倍之間，那土地價格也會突破一千五百萬大關，支持房價上漲一到兩倍沒有問題。

二是勞動力價格。現在建築工人工費在每天一百到三百之間，十年後上長到二百到六百之間，也會上長一倍，支撐房價增高一倍。

三是建築材料價格的影響。房地產所用材料基本都是汙染企業的產品，國家在治理環境時，必然對這些企業限產停產。供需矛盾突出，促使價格上長，影響樓房價格上漲。

四是開發商的利潤。這個會隨著樓價的上漲而同等幅度的上漲，他們不會讓利與民的。

當然，隨著國家出臺房產稅，使炒房者望而卻步，但隨著農村進城大軍的參與，剛性需求仍占主導地位，很少可能因樓房過剩而使樓價下跌的。

這是我個人的看法，預測可能有誤，甚至大相徑庭，買房是全家的大事，可能耗盡一輩子的積蓄，所以要想買房，還是謹慎為好。

石韮花開放的季節

一，剛需房子是剛需，幾乎每個人都需要買一套。以前，我聽別人說過，房子最終會不值錢，就和原來的大哥大、電腦、自行車一樣，風靡一時，最終會沒落。我對這種看法，不敢苟同，他們之間也沒有可比性。大哥大和電腦的沒落是因為被現在的只能手機代替，自行車的沒落是被轎車電車代替。我們對獲取信息和代步的要求沒有變，這是剛需，變的只是滿足我們需求的產品。同樣，我們對住的需求沒變，這也是剛需，但是，卻沒有什麼能代替房子滿足我們住的需求。我們國家，人口基數大是國情，人多就需要大量的房子，現在農村不讓蓋房，逼很多農村人都去城市買房。現在國家又放開了二胎，對房產的需求還會增加，因此，放假降的可能性不太大。

二 經濟目前看，房價高，很多人買不起房，而對於房子是剛需，因此，絕大部分人是貸款買房，只要付了首付就可以。如果房子降價，就會影響買房人的還款態度。如果房價下降的厲害，房子的總價值還不到還款數額，很多人就會拒絕還款，寧願讓銀行沒收房子。如果全國都發生了這樣的事，銀行收不到錢，只有房子，而房子又賣不出去。這就有可能發生經濟危機。2008年美國的次貸危機就是這樣引起的，為了中國經濟平穩發展，國家也不會允許房子價格降太多。

三，成本現在不僅買房貴，開發商蓋房成本也高，尤其是近幾年來，地氣、原料、工錢等價格上漲，導致房子成本上漲，開發商作為商人，不可能賠本賺吆喝。因此，他們不會降價。就算不降價，房子也能賣，為啥要降價呢？除非全國買房人一條心，同時抵制。

四，炒房人只要有這批人的存在，房價不會降太多。因為中國人都有從眾心理，當看到房產火爆市場，就會跟風，就會製造一種房產市場火爆的假象。同時，他們只放出少量房源，而買房者頗多，供不應求，只會漲價。

綜上所述，房子下降的可能性不大，由於國家一些政策的實施，房價或許會穩定一段時間，不會暴漲暴跌。要想房子降價，就需要增收房產稅和遺產稅，讓房子活起來，而不是囤起來。

歷時一年半的調控最直觀的效果就是我們看到的一二線房價降溫，與此同時，伴隨熱點城市的降溫，三四線樓市開始崛起。

從目前看，調控仍然沒有鬆動的跡象，房價控制並不是此輪調控的終極目標。住建部部長王蒙徽明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

可見2018年樓市調控還將繼續，在多種精細化調控手段下，房價穩定波動將成為常態，大起大落是小概率事件。

買房並不是解決住房問題的唯一途徑，房價也不會降到人人都買得起的地步

房價上漲有其自身邏輯性，一線城市四五萬一平的均價不是憑空冒出來的，房價是一個一個城市綜合競爭力、人均收入、物價水平等的綜合反映，也許許多人的工資都跑不贏房價上漲的速度，但如果一旦房價暴跌，人人均可買房，將會引發一系列經濟問題和社會問題。無論是市場自我修正還是宏觀調控的大手，都不會讓這種情況發生。

正如住建部所言，房價控制並非此輪調控的終極目標，調控不是為了讓房價回到二三十萬一套，讓人人皆可買房。解決住房問題的手段，除了增加商品房供應，完善租賃住房也是重要手段。

事實上廣州、南京、北京、上海等城市已經開始租房租賃試點工作，2018年住建部將大力發展住房租賃市場，可以預見的是，未來兩到三年租賃住房市場將迎來新的發展。

唐家三妹

1、過去歷年商品房銷售平均價格

1998年商品房銷售均價1854元/平方米

1999年商品房銷售均價1857元/平方米

2000年商品房銷售均價1948元/平方米

2001年商品房銷售均價2017元/平方米

2002年商品房銷售均價2092元/平方米

2003年商品房銷售均價2197元/平方米

2004年商品房銷售均價2608元/平方米

2005年商品房銷售均價2936.96元/平方米

2006年商品房銷售均價3119.25元/平方米

2007年商品房銷售均價3645.18元/平方米

2008年商品房銷售均價3576元/平方米

2009年商品房銷售均價4459元/平方米

2010年商品房銷售均價4725元/平方米

2011年商品房銷售均價4993.17元/平方米

2012年商品房銷售均價5429.93元/平方米

2013年商品房銷售均價5850元/平方米

2014年商品房銷售均價5933元/平方米

2015年商品房銷售均價6473元/平方米

2016年商品房銷售均價7203元/平方米

2017年商品房銷售均價7614元/平方米

過去20年商品房平均銷售價格年平均漲幅8.6%。

2、一萬一平米的房子，十年後大概賣多少錢？

每個城市的房價的漲幅有所不同，1萬一平方的房子，參考過去20年全國商品房銷售均價漲幅8.6%，10年後可以賣2.28萬一平，以上數據只作為參考，未來的事情沒有人能夠知曉。

互金圈

房產已經成為經濟總量的蓄水池，假如你滿心期望，未來十年後房價大跌，那麼，最倒黴的應當還是沒房子的人。

目前一萬每平米的房子，十年後，最正常的價格應當漲到一萬五左右。

第一，目前一萬一平米的是什麼房子？

一二線城市可以直接排除了，就拿蘇州來說，哪怕最偏遠的，或者最老舊的房子，也不可能有一萬的單價。

一萬每平米，三四線中檔以下，五六線中檔以上，縣城頂級，大約就是這幾種。

第二，單價一萬房子能保值嗎？

有人認為除了一二線城市，其他城市的房子，保值潛力不大，甚至比較危險。

我認為不是那樣。

綜合看，一二線城市的房子當然更有保值的潛力，未來十年，除非經濟崩潰，基本沒有房價明顯下滑可能。

但其他城市單價一萬的房子，同樣具有極強的保值潛力。

形象地說，一萬是一道坎，以目前全國人均佔有資產來看，大部分人群，還是能買得起。

更重要的，各地一萬的房子，恰恰是最符合當地基本需求的房子，受眾最多。

第三，房價可能會崩，但不會垮。

我們說房市有危險，總喜歡拿臨近的日本說事，不錯，日本的確經歷了可怕的房價崩盤，但也僅僅是崩，而不是我們有些人所認為的，房子如大蔥。

那是不可能的！

從歷史看，房子由於有居住的需求，一直是一種最堅挺的貨幣保值手段。

打個比方，拿房子和黃金相比。

黃金是貴金屬，通常認為最能保值，然而，假如黃金被取消代表流通貨幣的價值之後，也只是一種金屬，殘存一點工業價值而已。

房子不一樣，有人口就有居住需求，而且這種需求，只會由於經濟的發展，變得越來越旺盛。

以前我們一大家子人，擠在一套小房子裡，大家有個地方睡覺就行。但現在，人均佔有住房面積，越來越大。

我們不再滿足於有個地方睡覺就行，我們要有臥室，要有客廳和廚房，衛生間，以後，我們可能還需要像歐美家庭一樣，每家每戶需要帶露臺的房子，臥室裡有一個大大的步入式衣櫥，僅僅這個步入式衣櫥，就是幾個平方米。

所以你看，所謂的房子多了沒人住，這個觀點是站不住腳的，頂多由於戶型問題，需要重新改造而已。

所謂的房價崩，也不是房子變得一錢不值，很可能的是，當房價被攔腰一斬，其他東西也更不值錢了，就連你手裡的錢也變得不值錢。

第四，過去十年，人均年收入大約提升了60%，這是最近四十年裡的最慢增漲速度了！

明白嗎？

最慢'！

過去的十年，我們的經濟發展處於一個相對平穩時期，當然這是相對於再往前幾個十年來說的。

但哪怕最平穩，十年裡的漲幅也達到了大約60%，從另一個角度看，人們的消費能力同比增漲了60%。

房價是最能反應消費能力的東西，所以我們看到，十年裡的房價，雖然你不願意看到它漲，但它還是在漲！

為什麼會漲呢？

因為房子也是一種重要的生活必需品，人們的消費水平提升了，當然會體現在房價上。

最後來個總結吧，雖然很多人想讓房價跌，大跌，但這個蓄水池是不能被打破的，哪怕以前一個十年的相對低速增漲，房價也會上升。

保守估計，單價一萬的房子'，由於滿足較大範圍群體的居住需求，漲價幅度，最起碼不會低於人均收入的增漲水平。

即，至少不會低於一萬五至一萬六。

最後解釋下人均收入問題，我們要明白一個道理，其實人均的提升，不等於每個人的收入同步提升，那樣就毫無意義了。從全社會看，人均收入的提升，其實是一種重新分配社會財富的方式。你今天是個富人，未來不一定還是富人，今天是個窮人，未來也不一定是。

99隨便

一萬元/平方米，如要在一二線城市，這個房價還真不貴，恐怕我們現在很難看到。而對於三四線，甚至五線城市來說，萬元房價存在著較大的泡沫，十年後可能又要跌回三四千元的價位上去了，所以全國的房價並不一樣，而且過去的情況，與未來也有很大的不同。以下幾大因素影響未來房價漲跌。

第一，貨幣貶值的問題，過去我國的經濟主要是靠寬鬆貨幣政策來拉動，所以大量的資金流向了社會，但目前我國經濟結構正在轉型，未來經濟增長要提高質量而不是數量，所以濫發貨幣這情況會少很多。未來通脹率比較穩定，不會太高。

我們估計，樓主指的可能是現在的四五線城市的房價，它早已脫離了實際的當地居民購買力，十年之後在物價平穩，人民收入穩步增長的情況下，將會跌到四五千元/平方米，再跌到原來的起點是不可能的。

第二，房地產政策調控的情況，從目前情況來看，十年之後一二線城市的房地產實行了雙軌制，就是一部分房地產市場化，一部分是用於民生保障，比如租賃房、共有產權房。

未來房地產需求不如現在那麼瘋狂，一線城市房價回到1.2至1.5萬地/平方米,而二線城市回到八千多,三四線城市可能就是六七千,總之當房地產去投機化後,房價會跟著當地民眾的收入運行，房價太高百姓們買不起的，自然會選擇租賃房、共有產權房。

第三，房貸利率的因素，如果房貸利率不斷上調至7%，那麼10年後，一線城市房價肯定跌至二萬元以下，因為融資成本上升，剛需必買，投機炒房者知難而退，在去投機化後，房價很可能是在現在房價的基礎上跌去七八成。但是如果房貸利率還是處於低位，那房價就不太容易跌得過深。

第四，匯率問題，要看人民幣匯率是否堅挺，過去中國房價上漲，部分因素得益於人民幣匯率的同步上漲，海外遊資通過不同渠道進入中國，投資炒房。如果人民幣匯率保持強勢，那麼可以遲滯一下境外資金拋售人民幣資產的速度，但是如果人民幣貶值速度過快，那會加大境內外資金離開的步伐，加速國內房價下跌的進程。說到底，高房價是否能平穩軟著陸，還是要看國內的經濟形勢，這也關乎人民幣匯率的穩定。

不執著財經

首席投資官評論員門寧：

如果以十年為期限，我可以明確說，同樣的房子十年後這個房子的價格一定會高於一萬一平。但是未來會到多少，這裡確實沒有辦法預測，不過我認為未來十年房價是跑不贏貨幣增發速度的，理由如下：

1、全國人民都有一個共識，就是現在的房價存在泡沫，許多世界知名的投資大師們（例如巴菲特）也看空中國的房價，但是中國的房價始終非常堅挺，看空者被一直被打臉。但是過去20年連續上漲，不代表泡沫就不存在。比特幣上漲到2萬美元時，炒幣者沒人相信泡沫會破，然而比特幣價格還是暴跌了70%。

2、中國的房價雖然有泡沫，但還在可以接受的範圍內。日本地產泡沫破裂前，賣掉東京的地可以買下全美國，中國現在把北上廣深杭一起賣掉，也買不下美國。從這個角度看，我們的泡沫並沒有失控。

3、化解泡沫的方式有兩種，刺破泡沫或者用時間消化泡沫。從目前限售限貸限離限賣的政策看，目的是為了鎖死交易，鎖住價格。目前我們的名義GDP增速在8%-9%，5-6年就能把現在的泡沫消化掉。

4、當泡沫被消化掉之後，房價還是要隨著經濟增長而上漲的。

所以我認為，如果以十年為限，房價還是要漲的，年化漲幅大概率跑不贏房貸利率，但是一萬一平的房子具體能漲到多少，確實很難說。這與房子所在的城市、地段以及未來的城市規劃有關。

首席投資官

你好，嗨住租房來回答這個問題。

51個城市房價過萬，房價一萬的城市已經所剩無幾

在討論十年後房價一萬的城市會怎麼樣之前，我們先來看看目前全國有多少城市房價卡在一萬這個節點上。

根據相關行業數據顯示，目前房價過萬的城市有51個，主要集中在省會城市和經濟發達城市；而房價低於10000元/㎡的省會城市僅剩12個，且主要是蘭州、拉薩、呼和浩特等西北、東北城市。

在2016年之前，房價過萬城市還只是少數，經過2016年的一輪暴漲，大多數一二線城市基本都實現了房價翻倍，部分熱點城市的熱點區域房價漲幅更是驚人。

調控成效顯現，熱點城市房價漲幅顯著放緩

從2017年胡潤全球房價指數榜可以看到，無錫、合肥、廣州、廈門、鄭州、南京、惠州這7個城市房價漲幅成功擠進了2017年全球房價漲幅最大的前10名的位置。

雖然這些城市房價上漲幅度在全球都算矚目，但從榜單中還是可以看出，經過2017年的深度調控和調整，與2016年房價漲幅相比實現大幅下降，重點城市調控效果還是比較明顯的。

維穩會是樓市常態，不同城市要區別看待

在一二線城市交易被鎖定後，返鄉置業的剛需及投資客把眼光轉向了三四線城市，這些被調控擠壓出去的需求帶動了三四線樓市甚至部分小縣城房價的崛起，貧困縣房價破萬成為2017年底樓市最為人津津樂道的新聞。

但判斷一個城市房價漲幅是否合理，還要看當地的經濟競爭力、人口支撐等。北上深這樣的強一線城市在投資機會、社會福利等方面的資源優勢無疑是國內最強的，支撐房價不下跌甚至一定程度上漲的動力和基礎都是具備的。

換言之，很多小城市房價漲幅雖然也很快，均價甚至破萬，但究竟是整個大環境推動下的上漲，還是源於城市自身競爭力的上漲，決定了該城市未來房價走向。

另外，一個城市未來的人口流向也為判斷該城市未來房價漲跌提供了非常有價值的參考。例如安徽是明顯的人口流出大省，但近幾年其省會城市合肥則出現了明顯的人口流入和增長，合肥房價在上一波上漲中也可謂是表現驚人。

事實上，任何人都無法準確預測未來十年房價如何走向，但有一點可以肯定的是，房子不同於其它任何商品，它對一個社會的發展和穩定有著重要意義。短期來看，房價會在調控下逐漸迴歸一個理性的區間，大漲大跌都是不希望發生的事情。

特別是在一線城市工作的年輕人，暫時買不起房子也不需要有太大壓力，隨著國家對租賃住房市場的扶持，未來一二線城市的租房市場會更加完善，更有利於租客的租房生活。

嗨住租房，致力於為城市打拼的年輕人找到最理想最具性比價的房源，無論你是想要低租金還是追求品質生活，下載嗨住，都能為你挑選一套滿意的好房源。

嗨住租房

現在一萬一平，在未來能賣多少錢我無法預測，但未來的房子會百分百的有價無市。

中國人口在老齡化，每家生孩子也越來越少，即使開放二胎，城市裡的家庭也很少願意要生二胎。城市裡老市民的後代可能一個人要繼承多套房產。

進城務工買房的主力軍70後80後這一批人，也是深受供房貸與養家的雙重艱辛，他們的子女長大成人後繼成他們的房子，也不會再買房。

還有些城中村的拆二代，一家分多套房，你想賣給他房嘛!他還想賣給你呢!。

房子還一直在建，人口卻越來越少，多出來的房子該怎麼辦。農村人也不可能都搬到城裡來吧！

工廠與企業越來越智能化，用工少，新一代年輕人又都是超前消費者，他們又有幾個會願意像他們父母一樣一輩子為了房子而奮鬥啊。

我有一朋友在海南買了套房，每年會去個三四次，在哪小住。還經常會說海南的房子又漲價了怎麼怎麼的，很是開心，真是羨煞旁人。反過又想，如果這個房子不升值，那它存在的意義是什麼。比如一百萬買的房子，不升值，也不貶值，只是每年去住幾次嗎。每年的物業費也夠住賓館了吧!還是想去哪住去哪。

我相信以後的人會越來越理智的去看待買房。房子是用來住的，而不是為了讓它升值讓它漲價而買的。

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