M3W4（3.25-3.31）市場概況

市場量價：二手月末翹尾，3月過戶為近半年峰值

3月第4周，二手量價均穩中略漲，過戶量持續回升，月度4551套為近半年峰值。新房周成交驟降，但月度網籤接近去年12月集中推盤時期的高度。

新增供需：購房需求持續增長，看房依然積極

3月第4周，新增客源增速遠超新增房源，3月首套利率普遍下調至上浮5%後，刺激購房者積極入市，看房人數環比微跌，但熱情依然不減。

市場預期：3月回暖明顯，市場熱度或持續

春節後到3月結束整體成交量節節攀升，二手成交週期明顯加快，買賣雙方放棄觀望，這種對市場的樂觀態度或持續影響4月樓市。

說明：M2W1正值春節假期，成交中斷，下文均不做統計，圖表均用虛線表示。

二手市場，月末翹尾收官，3月過戶量同比仍有差距

成交量：過戶量連增4周，3月突破4000套

3月第4周，二手過戶1274套，與上週相比略有增長但增速放緩。成交價格約5.8萬元/平方米，環比增長3.96%，處於比較穩定的水平。

3月是傳統樓市旺季，從下圖可以明顯看到二手從春節後就始終保持向上攀升的態勢，3月過戶量更是4周連增，尤其後半月持續衝刺，過戶量突破4000套。

據深圳規土委統計，3月二手過戶4551套，與去年三四月份近6000套相比仍有差距，但不可否認的是3月過戶量已經是近半年峰值，市場回暖趨勢明顯，沒有辜負人們對“小陽春”的期待。

成交價：各區均價穩定，鹽田增速快

3月第4周，二手整體均價呈穩中略增趨勢，各城區除福田外與整體趨勢一致，鹽田環比增速最快，南山連續2周佔領高位。

買賣週期：成交節奏整體加快

3月第4周，買賣雙方平均成交週期分別為127.6天和33.59天，分別縮短約4天和5天，這一方面說明業主和購房者成交的節奏加快了，另一方面雙方都看好當前市場。

對於業主來說，當前市場需求旺盛，看房量大，比較容易獲得滿意的價格成交；而對於購房者來說，利率下調降低購房成本依然是強助攻。

市場供需：需求旺盛，看房積極性高

3月以來新增房源和新增客源均保持平穩趨勢，3月第4周新增客源有所增加，但已經呈現出疲態，從近10周趨勢來看，新增客源量逐漸回落。

3月第4周，看房量延續上週趨勢維持高位，但環比增幅放緩。

市場預期：掛牌均價上調，賣方處於優勢地位

3月第4周，二手掛盤均價環比略增6.48%，從近10周來看，業主不斷根據市場調整預期，3月掛牌均價基本以上調為主。

與此同時，降價房源的比例也逐漸變少。從去年年底開始，超過8成業主通過降價來促進成交，3月最後一週降價房源比例縮減至6.5成，可見業主心態有較大的變化，對“小陽春”非常樂觀。

注：調價漲價比=單位時間內上調掛牌價的業主數量÷該時間段內所有調整掛牌價的業主數量

調價降價比=單位時間內下調掛牌價的業主數量÷該時間段內所有調整掛牌價的業主數量

調價漲價比+調價降價比=100%

從購房者的角度來說，3月初以來議價空間持續壓縮，成交價與掛盤價的差距越來越小，買家與業主還價的難度逐漸加大。

3月第4周，議價空間再次呈現翹尾的趨勢，隨著“小陽春”效應逐漸減弱後續買賣雙方心態可能還會出現反轉。

議價空間 = (最後掛牌單價 - 成交單價)/最後掛牌單價 * 100%

新房市場，集中網籤減少，周度成交驟降5成

成交量：周度網籤降5成，但整體回升明顯

3月第4周，全市新房住宅共成交363套，環比下跌56.89%，新房網籤回落導致全市成交量受挫；新房網籤均價54804元/平方米，保持穩定。總體來說，新房住宅量跌價穩。

進入3月特別是中旬，新房備案量節節攀升成績喜人，最後一週一反常態出現驟降，一方面可能是開盤量減少導致新房不再出現之前集中網籤的局面；另一方面，還有可能是網籤較市場行為有所滯後導致。

整個3月，全市新房住宅成交3088套，量值已接近去年底開發商集中推盤衝量時期的高度，去年12月新房網籤3375套。

開盤&預售：項目集中在寶安，去化暫無數據

3月第4周，全市僅寶安3項目開盤，且均為商辦產品，去化情況暫無數據統計。

另外，3月第4周僅前海華潤金融中心二期1個項目289套辦公類產品獲批預售，無住宅。3月，全市共有6個項目獲批預售，其中5項目含住宅2638套。

議價空間 = (最後掛牌單價 - 成交單價)/最後掛牌單價 * 100%

信息採集：文中信息採集於2019年4月1日，規土委數據以網籤為準，較市場行為有所滯後。

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