2014年，王某等20多戶業主購買了雲南省昆明市某公司開發的商品房小區的車庫。買賣雙方簽定了《車庫買賣合同》，買方支付了全部價款，賣方將車庫交付使用。按照合同約定，辦理完公證手續後15個工作日內辦理過戶登記手續，合同簽訂之日，某公證處即進行了公證。而後，由於賣方一直不積極配合辦理過戶手續，直至上述車庫被法院查封。
由於開發商欠債，債權人一般會通過法院查封其名下房地產以實現債權。在這個過程中，往往涉及開發商已出售房產但產權尚未登記到購房者名下的情形，即辦理不動產轉移登記前被查封。案例中，購買車庫的業主即面臨這樣的情況。
按照《城市房地產管理法》第38條規定，“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”不得轉讓。《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第21條規定：“已被人民法院查封、預查封並在國土資源、房地產管理部門辦理了查封、預查封登記手續的土地使用權、房屋，被執行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產管理部門辦理抵押、轉讓等手續的，人民法院應當依法確認其行為無效，並可視情節輕重，依法追究有關人員的法律責任。國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉讓等登記，並註銷所頒發的證照。”同時，其第22條規定：“國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。”
可見，不動產被查封后就不能辦理轉移登記，這也給不少家庭帶來巨大風險，造成了巨大損失。對於和案例中類似遭遇的業主來說，怎樣才能辦理轉移登記和避免損失呢？筆者認為，經過提出執行異議解除查封、申請訴前保全預防新的查封、提起確權之訴等主要程序，可以憑生效法律文書及繳稅憑證辦理轉移登記，確保物權實現。對於登記機構來說，認識到此才能在依法前提下保障權利人權益。
所謂執行異議，是執行過程中案外人對執行標的主張自己的權利所提出的不同意見。執行程序開始後，如果案外人認為所執行的標的自己有全部或部分的請求權，或認為執行可能影響自己的合法權益，可以向法院提出執行異議。其目的在於保護案外人的合法權益，同時還可以糾正已經生效執行文書的錯誤。異議應當以書面或口頭的方式提出，並說明理由，提供證據。執行人員收到執行異議之後，應當立即審查處理，認為異議確有道理的，應當報請法院院長批准裁定中止執行。如果原執行文書確有錯誤，應撤銷原裁判，按法定程序給予糾正。執行異議沒有理由的，應當駁回案外人的異議，恢復執行程序。
申請執行異議的目的在於解除查封。依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條，“第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”因此，購房者有權向查封法院提出執行異議。
依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱 《解釋》）第316條規定，“人民法院對執行標的裁定中止執行後，申請執行人在法律規定的期間內未提起執行異議之訴的，人民法院應當自起訴期限屆滿之日起七日內解除對該執行標的採取的執行措施”。
如果法院做出駁回異議申請裁定，則提起執行異議之訴。《解釋》第304條規定，案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴的，由執行法院管轄。第305條規定，案外人提起執行異議之訴，除符合《民事訴訟法》第119條規定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執行異議申請已經被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；（三）自執行異議裁定送達之日起十五日內提起。人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內決定是否立案。
申請執行異議只能解除查封，讓查封法院中止對該不動產的執行，並不能解決該房產的最終權屬問題。因此，執行異議得到法院的支持，且申請執行人未提出執行異議之訴後，購房者應及時向房產所在地法院提起確權之訴。此類訴訟的結果，通常需根據受理法院的判例、開發商配合程度等實際情況綜合考量。如果確權之訴得到法院的支持，即可依據法院的生效判決、協助執行通知書及繳稅憑證等法律文書單方申請辦理轉移登記。
需要強調的是，不動產未辦理轉移登記前，仍然登記在開發商名下，其他債權人和其他法院（或同一法院的其他執行法官）還可能因其他債權人的申請而再次查封該房產。此外，一處不動產可能同時被多家法院因多個債務案件被查封數次，第一個查封執行異議得到法院支持且解封后，後續的其他查封並不能一併解除，還需要逐個向不同法院提出執行異議要求解封。此項工作不僅量大、耗費時間，且產生大量的費用。為避免類似情況，購房者可在向法院提起確權之訴前，向法院申請訴前保全。同時，申請訴前保全後，後續的查封就不能對抗和影響確權之訴，以及獲得法院支持後的轉移登記。
（作者：李奎 劉曉霖 單位：雲南省不動產登記中心、雲南省地圖院）
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