資訊第一線
公寓類房產能否夠買的唯一標準是房租收益能否長期覆蓋月供。
1.小型公寓還需要考慮能不能買的群體，整體收入不會太高。買了小公寓就能開公司賺大錢的可能性不大。
2.賺公寓的差價，比較難。交易成本太大，升值緩慢，總價固然低，但首付比例高。投資總要回收成本，租金不能覆蓋月供，那在轉手之前就一直是負收益。且不確定轉手時能賺到差價。
3.什麼樣的公寓，租金能長期覆蓋月供？
中心城市核心區域，潛在商業需求大的地方。交通配套成熟的地段。有人說了，這樣的區位公寓都很貴了，不可能覆蓋月供。那很簡單，說明不適合投資。投資有很多種，沒什麼錢非要賺不可。
4.沒機會買到符合投資要求的公寓嗎？也不是，等待機會。大蕭條的時候，自然有人斷臂求生，只要那時候你的錢還賠光，還有膽量買。
5.關於其他回答中的兩種觀點。
一種是喜歡就買，是土豪就無所謂。
二是說買小產權的。我的觀點是可以買，但是記住法律上的風險，你的私有權不受法律保護。
結論：中心城市房租就可以穩定增長，只有這樣的城市裡，房租能覆蓋月供的公寓才可以投資。自助的話，為啥不買住宅呢？
陸和雲歷史教育
非專業人士，說說身邊幾個朋友買公寓實例吧！
1、一上海朋友到蘇州高鐵新城，出手購買兩套公寓，總價80w加。預計出租每套/月/2.5k，朋友原話：將來老了後，每月拿5000租金養養老比兒子好，兒子不見得會每月給5k養老金。 
2、在蘇州做生意的四川朋友，自住房已有，手裡有點閒錢，高鐵新城兩套公寓、相城區另一商業廣場一套公寓。有次見面閒聊，聊起上海朋友的理論，四川朋友分享了一段他家事，朋友老家母親身體欠安，去醫院初查，說是可能要手術！遂電話告知四川朋友，朋友得知不是大問題，小手術可解決。回家商量後給老母親打了5k， 老母親自己醫院複查後，沒什麼問題，手術也不用做了。朋友老婆聽後就問朋友：“咱媽手術也不做了，這錢不退我們嗎？這樣不退的話，以後要真需要用錢了？誰還出呀！”能感覺到朋友說出時的無奈！聽後感悟甚深！“養兒防老，在當下更多是啃老了！兒欲盡孝，還需有個深明大義的老婆呀！”
3、一女性朋友，投資性質買了一40平公寓，首付25w，貸款25w（不知道貸款年限）精裝交付，房子拿到手後2.8k/月租出去了，籤四年合同。基本以租養房完全夠用！
不知道題主是自住還是投資，以筆者身邊幾個朋友都是投資視角看，還是值得買的！總價50w左右的公寓，年租金基本在3w上下，回報率基本在6%左右，算是比較穩健的理財了！且不說中間公寓漲價部分！
木屋777
小戶型公寓實質就是開發商的陷阱，不值得購買。無論自住還是投資，都不是合適的對象。
我們先來說小戶型公寓是如何產生的，城市規劃每年會有商業土地與住宅土地配比，而我們知道大型商業體很難銷售，那麼開發商取得商業土地後又想快速變現，如何操作？
答案就是小戶型公寓，規劃設計是按照酒店進行設計。因為是商業土地，容積率較高，一般高於3.5，商業公寓是按照經營做消防驗收，安全通道要有兩個，住宅是一個，所以未了降低公攤，一般做法就是加大單層面積。所以我們看到的小戶型公寓產品，每層有很多住戶，遠遠高於住宅。而且商業用地限制，未來是商水、商電，一般無天然氣，部分可以實現供熱。後期居住成本遠高於住宅。
小戶型公寓，受土地性質影響，外立面與綠化都是商務風格，與其說是公寓不如說更像酒店。這種產品一般單層做4.5米挑高，因為商業土地規定4.5米以下是不佔容積率的，所以一般都會打出贈送面積。
這種產品如果居住，是完全沒有品質的。幾乎沒有綠化，鄰居很多，而且做什麼的鄰居都有。可能你的隔壁是一家修腳店，可能隔壁的隔壁是理髮店，再隔壁呢可能是搞傳銷的集會場所。開發商只為快速回款，對購買者是不做審查的，而很多購買者只為快速收租金，對租戶也不做審查的。所以整個環境混亂不堪，這種時候物業無法插手的，因為這種房屋就自帶辦公屬性。
第二說投資者呢，很多投資者想的是價格低，有升值的空間，買下來以後可以租出去收取租金。可能會讓您失望，這種社區剛開始的兩年會有部分租客，但隨著魚龍混雜人員的入住，環境會越來越糟糕，環境糟糕下去租客越來越少，升值也只會越來越慢，甚至下跌。
筆者見過這種公寓最後居住很多的老年人養老，樓道堆滿雜物，隔壁是各種諮詢公司，每天不知名的人員隨意走動。環境糟糕無比，房價升值幾乎無望。
這種產品能推出，最受益的是開發商，住宅價格的飛漲給了這種產品時機，很多買不起住宅的炒房者退而求其次購買商業公寓，但是這種產品絕對是炒房客的溫床，真正居住的寥寥無幾。一旦住宅價格降溫，這種產品會迅速被冷落最終變得無人問津。
無敵小鋼鍋
這個問題要根據購房者的個人情況，以及當地的市場情況來看。
首先，我們先來看蘇州這個城市。蘇州，地處長江三角洲城市群，國家高新技術產業基地，是江蘇長江經濟帶的重要組成部分。2017年蘇州的GDP達1.7萬億，位列江蘇第一，全國第七。蘇州的房價快速上漲，房市上揚明顯，房價分佈如下圖：
“麵粉貴過麵包”的情況也不少，地價超周邊房價的情況也不少見。之前交通薄弱一些，隨著不斷的利好出爐，蘇州這座城市的發展脈絡，被持續拉昇。
再來看房地產政策。蘇州已經出爐了限購政策，蘇州市區（包括吳江區）、崑山市、太倉市，都在限購範圍內，非本市戶籍居民家庭購房首套房要出具相關證明，禁購二套房。起初首付比例是20%，也調整到了30%。所以確實會有購房者沒有房票的可能性。
我們再來看個人情況，這個我在之前的問答裡面都有說到過，如果你是自住需求，租金還比較高，沒有房票，那麼買個公寓過渡，可行。如果是投資，有房票還是先投資住宅，如果資金不足，或者沒有房票，那麼公寓也是不錯的選擇，畢竟以租養貸，壓力不大，收益穩定。還有一些未婚女性，也可以考慮，婚前財產，自住加投資，好打理，也是不錯的選擇。
孟祥遠
簡單講講啥叫LOFT
LOFT公寓就是在有限的空間中，合理最大利用空間面積，做二層提高居住使用率。從這個定義上就能明白LOFT公寓特別適合剛需客戶和資金不充足客戶，解決實際居住家庭需求。
LOFT公寓從產權上講，分五十年商辦和小產公寓兩種。站在投資角度講購買有房本的商辦LOFT非常合適。因為價格便宜使用率高租賃收益也很高。最主要LOFT公寓做的都很時尚。
2017年3月27日國家限購，規定未來開發商拿商辦房500平米才有房本。而LOFT公寓即可以住，又可以註冊辦公，而且以後再也不會有這麼小面積公寓，變得稀缺起來，是投資的首選。
房產的那些事兒
買了一個小平層公寓，41.7萬，租金每月1650元，因為武漢限購，買不了住宅了，只能投資公寓，所以我覺得如果你沒有指標又想投資房地產，那麼公寓比較適合。
買商鋪只能出租做生意，但是現在門面也不好出租。
高檔寫字樓投入太大，基本都是100的面積，再加上好地段才能租好價格，那麼幾百萬的投資風險高回報低了。
公寓就不一樣，面積不大，總價不大，可以出租給辦公的也可以出租給自住的，活動性大。風險相對較低，投資收益也還不錯。
轉身揮別往日忘卻一切
小戶型的公寓還是值得買的，小戶型價格實惠，公寓居住又舒適，現在的公寓一般都是白領，學生，情侶居住，很少有拖家帶口的人住公寓！
公寓總價低出租快，現在的公寓多數在商業繁華的地段升值又快，公寓有住人的，有辦公的，而很多城市的公寓都是不限購不限貸，首付5成，可以貸款買很多套，而貸款比住宅更容易批！
公寓可以註冊公司，在很多城市一套公寓可以註冊3個公司，如果是用來投資的，把公寓租給白領，再掛靠公司，每個月的租金是非常可觀的收益！
公寓也分兩種，一種是綜合用地50年的產權公寓，一種是商業公寓40年，都是有不動產權證的，只是年限相差10年，現在的房子都可以再續期使用！
冷孝洪
作為一個財經工作者，我認為小戶型公寓還是值得購買，無論在哪座城市。
我持這個觀點，是因為購買小戶型公寓有政策利好，在這方面國務院有明確規定“積極發展短租公寓、長租公寓等細分業態”，出臺“營改增”等利好政策，給予了公寓投資者很大的一個收益點。而且，目前不少的炒房客把目光更多放在受到國家房地產調控政策小，且投資小戶型公寓具有穩定的回報 。
而且，小戶型公寓具有多重投資價值。一方面，小戶型公寓具有自住、投資等多重價值，既可以自住，也可以出租或者裝修成辦公室等等，用於租賃投資和辦公室打造，一套公寓使用極為多元化；且就目前而言，投資風險相對較小，進行其他金融資產投資比如股票、期貨、貴重金屬等都具有較大的投資風險，而投資公寓可以說是一項一勞永逸的投資，永久受益，且風險相對小，也不用擔心會跌值。
而且，小戶型公寓還有其他投資優勢，比如不限購總價低，投資回報率相對穩定，還具有抗通貨膨脹的作用。而且如果不需要或變現出手相對比較方便，不會成為投資的“雞肋”。
所以即便是蘇州的朋友，如果有投資小戶型公寓的打算，那麼儘管去購買吧。一定不會虧損的，祝題主投資理財成功、發財！
開偉觀察
因為現在很多城市都進行了嚴格的限購，所以在沒有購房資格而又需要房子的時候的確可以購買一套公寓，但大部分人還是不會買公寓來居住的，因為大部分公寓都沒有落戶的資格，當然也有極少部分的公寓是可以落戶的，但價格就會貴上很多。
所以大部分時候大家購買公寓還是用來投資的，或者是用來出租的，那麼按照現在的行情蘇州的公寓值得投資嗎？
數據顯示，蘇州12月的二手房參考均價為23336元/平米，環比上月上漲了1.72%，也就是說目前蘇州的房價其實是處於一個上漲的趨勢中的，而且從蘇州的經濟發展來看未來蘇州的房價還有不小的上漲空間。但這並不是意味著就能在蘇州投資公寓了，因為目前來看蘇州的房價在這一次的樓市調控中玩了一波逆勢上漲，所以後期上漲的可能性基本上已經不大了，畢竟有漲有跌才是正常的。
而且國家的各種動作也表明國家要對房地產動真格的了，不管是約談房價過快上漲城市的負責人，還是出臺相對應政策限制房價，都說明國家是要徹底解決房地產問題了，在這樣的情況下蘇州未來的房價上漲的概率並不大，投資公寓不一定能帶來收益。
至於出租，在目前房租收入比這麼低的背景下誰還敢買房拿來出租呢？
樓盤網
地段好的話自住和投資都是可行的！18年買了40平米的小公寓，地理環境比較適合，相成某地鐵站的，公攤比較大，實際面積估計只有24個平方，38萬到手，含稅費等全部費用。到手後還有35年產權。商住兩用。已經改成民用水電了。買了這套小公寓才能安心退休。目前出租中，2K/月。包含租金漲幅和通貨膨脹粗算的話在10～12年回本。
