2018年海南房產限購之後，政策不斷加碼，“未限購區域2年社保/2年個稅、限購區域5年社保”，堪稱全國最嚴的樓市調控政策把購房主力軍——外地購房者擋在門外。購房資格的嚴苛限制導致外地購房者幾乎“無房可買”，置業海南最遲得交齊兩年社保/2年個稅、，才有購房資格。
樓市瞬息萬變，兩年後的海南樓市變數太大，按照海南目前的發展速度，自由貿易港、自由貿易試驗區等一系列重大產業建成後，海南的置業門檻將會更高，未來海南樓市是否會升級加碼調控還不確定，但嚴調控的基調不會改變。置業海南，現在就是最好的購房時機。
樓市降溫+開發商拋售，購房可供選擇多。
4月14日，海南建設自由貿易試驗區、自由貿易港政策的落實，讓無數炒房客沸騰，蜂擁而至。4月18日，海口觀瀾湖觀園項目連夜開盤,引發搶購，後面雖然海口市住建局派檢查組趕赴項目營銷現場，及時叫停，但是也無法阻止海南樓市持續火爆的趨勢。此次海南全域限購政策出臺，就是變相的給火熱的海南樓市降溫，控制房價漲幅，穩定樓市。此時的開發商在調控政策的打壓下，為了回籠資金和促銷量，也會加大優惠力度，大幅度讓利於購房者。在這種情況下，樓市穩定，優惠福利多，此時就是最好的購房時機。
房價低窪，長期持有收益率大
海南目前的房價（均價）是兩萬多一平方米，遠遠高於普通的三四線城市，但就發展前景來說，海南現在的房價還沒到天花板，自由貿易港一旦建成落地，海南未來經濟發展前途不可限量。
產業落地、人才引進，都是未來海南房價升高的推手
根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》對海南未來的發展定位，海南將以發展旅遊業、現代服務業和高新技術產業為主導，以服務業市場開放為重點，形成服務貿易發展新高地。產業落地、人才引進，都是未來海南房價升高的推手。此次海南全域限購，針對的也只是普通購房者，對於引進人才的住房政策則由省政府另行制定。
海南省繼續實行最嚴格的節約用地制度
海南房子值不值得長期持有，長期持有收益率怎麼樣，除了看海南未來經濟發展前景外，主要是看供給和需求的關係。根據此次全域限購政策對用地制度的要求，海南省繼續實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，落實《海南省總體規劃(空間類2015—2030)》，嚴格自然生態空間用途管制。建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。
建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。”這意味著海南在現有的建設用地總量上不再增加房地產建設用地，海南的房子現在是賣一套少一套。開發商現在是不可能大量囤房的，房子的持有成本在那，等到開發商賣完了，海南樓市也就進入二手房市場了，到時候持有的房子無論是用於出租還是轉手賣掉，收益率都將十分可觀。
下面我們就分兩部分解說一下海南當下了樓市
第一部分 熱點問題聚焦
1：海南房地產市場是否有價無市？
從政策方面來看，限購政策從2017年的四五月份已經實施，2018年3到5月把控的更加嚴格，而銷售額上漲量是較大。2017年海南省落實兩個暫停政策之後，供應的商品房的用地的面積，下降了62.9%，海口市基本上沒有提供商品房。2018年銷售額有所下降，主要是因為供應減少，海南省政府下決心，要減少經濟對房地產的依賴，但是單價卻上升了23%。
從市場供求平衡來看，市場處於供不應求的狀態。隨著產業政策轉變，工業不斷增加，新的需求不斷地被創造出來，可見未來的市場空間還是比較大的。
2：海南的兩個重點城市：海口和三亞，到底哪個城市更有投資的價值呢？
三亞可以比作中國的夏威夷，大多是度假酒店，旅遊資源豐富，所以商業資源會傾斜。反觀房子的價值，假設稅收優惠政策都一致，富人們可能會選擇在三亞，這個地方風景好、更宜居。
但是將城市經濟和產業進行對比，海口目前的GDP體量約是三亞的2.53倍，GDP增速也比三亞要快得多。在城市定位方面，海口是政治經濟中心，相比三亞有比較好的教育和醫療、交通配套設施。 在產業方面，三亞以旅遊為主，2018年旅遊收入佔全年總GDP的68.2%，而海口旅遊業僅佔比19.7%。海口重點鼓勵和培育互聯網產業、醫藥、熱帶農業、低碳製造、海洋產業、高新技術、戰略新興產業，產業結構相對更合理，對更多的產業發展來說，引進人才，海口占有比較大的優勢。
3：房地產開發商資金比較緊張，週期是否會拉長？
對有儲備的大開發商來說，戰略發展的城市，或者說配套比較成熟的區域，影響是較小的。
第一，他們是“靈活的胖子”，配套儲備覆蓋面齊全，調用靈活，對很多政策、資金的敏感度非常高，財務資金調撥方面可以做得比較好。
第二，本身體量較大的優勢，在銷售政策方面，有些地方銷售力度較小，可以在其他地方加大銷售以彌補。
第三，品牌優勢，資金來源渠道多，資金壓力會隨之減小。
4：海南的人才儲備不足，物價水平較高，是否會限制發展？
第一，政府會放開人才落戶的限制。第二，政府會加強醫療保障制度，完善醫院、教育等基礎設施配套。要提高人才管理的服務，更多的是要不斷引入好的產業：生物製藥、互聯網經濟、高端製造等。“產業進來人進來”，百萬人才進海南的目標極有可能實現。
對於物價，海南很多物資是由島外運輸過來的，大部分都是通過空運，所以價格相對偏高。隨著它的工業生產體系慢慢的完善，在發展後期，這個問題是可控的。
5：自由貿易港的設立對海南省未來經濟發展的促進作用，主要體現哪些方面？
海南省政府是希望在傳統旅遊業持續發展的情況下，把現代服務業、高新技術產業轉化為主導方向。例如發展國際醫療旅遊和高端醫療服務，海南有些政策會比較利好，可以更好地引進很多先進的醫療器械。還有高端旅遊提升了貿易便利化，金融開放創新，人才工作便利性，行政優化等，這些都是在不斷改變的。但最重要的，是得到了國家給予的更多政策上的支持。
第二部分 政策及數據解讀：轉型中的海南
海南正在經歷轉型，2018年的經濟數據充分顯示了這一點。
1、2018年海南的GDP增速由於固定投資房地產的減少下降為5.8%。
2、2018年整個海南省的重點項目完成投資666.71億，完成了全年計劃投入的107%。高端的生物製藥方面，齊魯製藥已產業化；基礎設施方面，江東大道鋪前大橋已經竣工；信息技術方面，康寧光纖也已初具模型。
3、從整體來看，由於房地產市場的嚴控，全年固定資產投資下降了12.5%。
4、房地產開發的下降比例更是達到16.5%。施工的面積僅增長了0.1%，竣工面積下降了6.3%。銷售面積下降了37.5%，銷售量下降了23.2%。
5、伴隨著銷售量的下降，海南地方財政收支缺口增大。從土地和財政收入比來看，它由2017年的27%下降為2018年的16%，下降的比例較大。
但是我們所關心的工業增加值和增速，從2017年的0.6%，達到2018年的5.8%。第二產業的工業增加值這塊，增長了將近十倍。所以說轉型力度是比較大的。
另外，海口的GDP增速達到了7.6%，超越全國GDP的6.8%。
房價平均上漲23%
回到我們關心的房地產市場， 2018年供應量有所減少，但銷售均價呈現上漲趨勢，成交同比下降了30%，銷售均價上漲了23%，為什麼會出現這種情況呢？主要是因為供求減少的影響。
2018年海南省全省實行限價限購政策，2018年3、4、5月，價格有所回落。但是整個海南，特別是海口市，5月份棚改基本完成，棚改在逐漸縮量，房子的供應量較小，所以房價出現了比較大的上漲。直到後面第四季度趨於平穩。從核心城市的庫存來看，海南平均的庫存週期是7.1個月，而海口的庫存週期約為5.3。
2018年第四季度，海口房地產市場供應量有所回溫，工業用地投放量較多，佔比47%，住宅用地、商品房較少，其中以回遷房為主，佔整個拍賣地總量的33%，辦公用地僅佔20%。2018年12月，海口西海岸拍賣六塊土地，雖然成交面積有所縮減，但是成交金額較2017年，整體上漲30%。可見海口的土地價值呈上升趨勢，能夠產生持續現金流，而供求比則為0.7，屬於供不應求的市場狀態。
從房地產政策來說，2018年12月份中央經濟工作會議之後，住建部明確2019年的目標是穩地價，穩房價，穩預期。2019年2月海口市出臺了江東新區的總體規劃綱要，其主要目的是通過限購、限價，更好的發展工業經濟。國務院發佈該政策，核心內容在於放寬外商投資，給予政策扶持，更好的促進自由貿易區的發展。
互聯網產業佈局的腳步
另外，互聯網產業在海南的佈局有加速的勢頭。
連續三年，海南互聯網產業的增速基本上保持在25%以上。是所有重點產業裡面發展最快的。以騰訊為例，2018年2月開始，海南省政府和騰訊相關的上下游企業陸續簽訂了六份合作協議。其中海南騰訊生態村是一個100億級的項目，以孵化產業園區為主。2019年1月騰訊在三亞設立了區域總部，在海南申請了互聯網醫院的牌照，在海南生態軟件園區裡建立了實體遠程會診中心，可見政府在互聯網產業、智慧醫療上的投入是較大的。
另一巨頭阿里巴巴從2018年4月開始，在海口簽署了全面深化戰略合作框架協議，主要集中在數字經濟、智慧服務業、信息智能、電子商務等方面。19年1月海南省人民政府舉辦的企業家諮詢會議邀請了馬雲、馬化騰分別擔任主席和副主席，這也預示著在新興產業上，“兩馬”的投入相對會比較多。
各種政策優惠
財政部、海關總署、稅務總局方面，目前只是針對離島旅客免稅購物的一些政策，值得期待更多方面的稅收減免。國家稅務局方面，主要是促進民營企業的減稅降負，支持民營企業的發展。藥品監督管理局、市場監督局和國家知識產權局方面，主要針對超級醫院，超級生物製藥等。
在此之外，海南省政府做出了更開放的人才引進政策，針對全日制大專以上的學歷，中級職稱以上的基本都可以在海南省落戶，落戶之後購房基本享受本地的同等待遇。
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