煮酒話青史
房價的高低離不開一個關鍵因素人口
看過我文章的朋友應該知道鄭州是一座以年平均15萬左右的人口淨流入的城市，在全國範圍來人口流入人口數量都算不錯。城市的發展總有到頭的時候，起碼一點城區面積就會限制鄭州未來的發展空間。那麼未來鄭州會容納多少人口，就成為鄭州房價能夠上漲到何時的關鍵因素。
第一、到2035年鄭州市常住人口要達到1350萬的目標，還有350萬的差距。根據2017年2月7日，鄭州市政府正式公佈《鄭州建設國家中心城市行動綱要（2017-2035年）》中制定的發展目標來看，鄭州要在2035年，鄭州GDP總量達到3萬億元、人均GDP達到22萬元，人口規模達到1350萬人；根據2018年的公佈的數據顯示鄭州人口數量已經破千萬，目前尚有350萬的差距，也就意味著未來鄭州的房價還有很大上漲空間。
第二、以350萬的潛在住宅需求，會對鄭州房價有多少影響力？我們進行簡單計算。假如我們以350萬人口人均購房面積在35平米來計算，那麼潛在的商品房需求為12250萬平方米。而鄭州目前的年住宅銷售面積為2000萬方左右，也就是說按照目前的建房速度達到2035年的1350萬人口住宅需求也就是差不多6年時間左右。
第三、按照過去兩年鄭州6.5%左右的房價上漲速度來計算，加上其他政策因素等我們按照年10%的增速來看，6年後鄭州房價應該達到2.2萬元/平米左右（截止2018年鄭州房價均價為1.35萬元/平米）。因為這是均價房價，肯定就會有區域差異，在鄭州主城區的房價未來達到3萬左右很正常，郊縣和周邊房價達到1.5萬左右也是大概率事件。
上面我們通過簡單的數學計算預估了下6年後鄭州房價會達到的水平，但是實際情況會如何？幾點愚見：
第一、長期來看個人覺得鄭州房子至少還有5-10年的上漲空間。房地產行業的拐點有沒有到來不知道，但是在產業轉型沒有完成之前個人覺得政府捨棄房地產的概率不大。按照一般行業規律來看房地產在一二線城市也就差不多10年左右的黃金時期，鄭州作為其中之一肯定會隨著這波房價行情穩步上漲。
第二、地方對於房地產的依賴度關鍵取決於產業轉型升級情況。記得之前做過一個數據，鄭州經濟增長對於房地產的依賴度大概有35%左右。這個比例是相當高了，但是介於鄭州這幾年一直在進行產業升級，在生物醫藥、金融業、高端服務業、現代設備製造、新能源等產業上進行佈局和發力，或許未來會有不錯效果，但是個人覺得至少還得有5年時間。這也就意味著鄭州房地產至少還有5年的上漲空間。
第三、鄭州房價未來持續保持在一線城市房價的30%以下是大概率事件。以目前為例，北京、上海等地的房價均價早已破5萬，鄭州如今的房價為一線房價的24%左右，根據我國城市發展規律大者恆大的原則，鄭州房價未來還將持續維持一線城市25%左右的水平。因為房價過高後的代價就是鄭州對於人才、產業、資本的吸引力會削弱很多。
綜上，個人覺得按照目前的情況來看未來鄭州房價漲到均價2.2萬左右是大概率事件。究竟這個價位是不是最高，個人不敢判斷，等時間來證明吧。各位覺得呢？歡迎關心鄭州房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。
勇勇曉談壹貳叄
記得2006年的時候鄭州市內房價基本都在2000多一平，當時在校外找的兼職工作一月不到一千塊錢。不過也沒有買房的概念，直到畢業時跟當時的公司老闆一起去鄭東新區辦事，他指著遠處的一棟高樓說，我在這裡買了三套房3000多一平，我還想再買幾套！我在心裡直犯嘀咕，神經病吧，這荒郊野外的晚上出來連個人都沒有。當時東區號稱中國最大的鬼城，而今房價已漲至2萬一平起。只能說明一個問題，所在的位置決定了你的眼光和格局。
真正讓我對房子對房價有切身體會的是2008年，此時已經畢業兩年，我和女朋友曾在一年多的時間搬了三次家，每搬次家都體會一次人情冷暖實在是覺得夠了。特別是騎著自行車帶著女朋友走在燈火輝煌的街頭，看著家家戶戶透出的燈光，感嘆這麼多的房子什麼時候能有屬於自己的一個家。這一年房價經歷了一波翻倍已4000多一平。
此時的房價對當時的我已經高不可攀，夢想著房價能夠下跌，市場上也不乏唱空者高喊三年不買房，房子必跌到2000一平等等。因為我們是剛需為了在鄭州有一個屬於自己的家，在父母的資助下，掏空了所有的積蓄，終於在2010年上車了，彼時房價5100一平。當房貸下來還月供的時候真的是欲哭無淚，每月要還2500元，經常讓我感到生無可戀。
轉眼以至2019年，當時倍感壓力的月供已經不再是壓力，對房價的認識也有了更多的理解，不再抱怨社會不公，抱怨房價太高，抱怨生不逢時。為了以後父母能夠有地方住，在2015年入手了第二套房，彼時房價8500元一平，月供3300元。
我不是經濟學家，也不是地產從業者，更不是能洞悉十年甚至二十年城市擴張的操盤者。我只能從自身的經歷告訴大家，鄭州是在不斷髮展的，從十幾年前的三環外光禿禿變成現在四環外高樓林立，從當時400萬人到現在的1000萬人，如果你還繼續看好這個城市，想在這個城市立足，給老婆孩子一個家，那麼買房是你唯一的選擇！這個真的耽擱不起，彼時2019年3月，鄭州已是國家中心城市，彼時房價已至15000一平，北龍湖40000一平。未來能漲至多高真的不知道，這關乎我們所處的位置和我們的格局！此時我想起了我的第一個老闆，他應該已經財務自由了吧！
煮酒話青史
先來看看鄭州主城區房價的波峰和波谷，波谷是高新區雙湖科技城華潤悅景灣均價1.1萬/㎡，波峰是北龍湖融創壹號院和金茂府，樓王大概13萬/㎡。
1、波谷
華潤悅景灣位於紅梅街南、紅松路西，佔地42畝，容積率大於1.0，小於3.0，建築密度小於20%，建築高度小於100，綠地率大於30%，單價830萬/畝，樓面價4150元/㎡。
華潤悅景灣一共規劃7棟樓，總共840戶，一共有三種戶型78㎡、95㎡、115㎡，目前是鄭州最低的均價，只要1.1萬/㎡。
2、波峰
鄭州房價的制高點在北龍湖，北龍湖房價制高點是融創中原壹號院和金茂府，樓王在13萬-14萬/㎡。
以融創中原壹號院為例：
2016年8月18日，融創以總價25.54億元拿下北龍湖的13號地，總共佔地約70.34畝，單價3630萬元/畝，樓面價3.63萬元/㎡。
融創中原壹號院佔地70畝、容積率1.49、規劃20棟住宅、全部是5-6層，洋房的標準層高為3.3米，首層層高為3.5米，頂層為3.8米，規劃四種戶型191㎡、215㎡、249㎡、319㎡，一共是324套房子。
3、各區域均價
惠濟區均價14000元/㎡，金水區17000元/㎡，高新區13500元/㎡，中原區14000元/㎡，二七區13000元/㎡，管城區14000元/㎡，經開區17000元/㎡，鄭東新區24000元/㎡。
鄭州房價的大致區間就出來了，從1.1萬/㎡-13萬/㎡都有，集中度最高的在1.4萬/㎡-1.6萬/㎡。
4、鄭州的房價到底漲勢如何
如上圖所示，統計的是從2005年-2018年鄭州房價的走勢，2005年鄭州住宅均價3000元/㎡，到了2018年均價變成13500元/㎡，平均每年增幅約12%，也就是6年房價會翻一番。
結論：
1、目前鄭州主城區最高價約13萬，最低價1.1萬/㎡。
2、鄭州主流的價格集中在1.4-1.6萬/㎡。
3、按照過往的經驗，房價大概會6年翻一番。
地產演繹
鄭州的房價上漲經過了幾個階段：在東區開發前鄭州的房價並不是人們熱議的話題；在二十年前的世紀之交，當時鄭州的均價僅2000元，炒房團已經露頭；在二十年到十年前是鄭州房子炒的最厲害的時候，當時貸款借錢買房、囤房的大量出現；在2011年鄭州首次推出限購令，到2014年取消這段時間房價趨於平穩；在2016年鄭州重啟升級了限購令使樓市再次遇冷，去年出現了降價的情況。
從鄭州近幾十年的經驗來看，房價是一直在上漲的，並且隨著城市規模的擴大、人口的增多，在未來鄭州的房價也很難走向下坡路。但鄭州同時也沒有放任房價肆意上漲，而是在必要的時候限購，給過熱的樓市潑一潑涼水。
因此我認為鄭州現在對於房價已經是理性的控制，所以房價在未來會跟著鄭州城市的進步來上漲，不會出現大起大落的現象。至於究竟能夠達到一個什麼樣的高度，就要看人們的收入會達到一個怎樣的水平了。
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河南這些事兒
目前水平無大發展了，市區估計均價保持1.5萬，郊區保持一萬平穩。
1.鄭州無好的產業，從業者普遍收入不高，主要集中在低端產業和商貿物流產業，新興產業培育不足。
2.人口流入吸引力不足，由於產業問題導致流入人口資質差，主要是生產線，加工製造，運輸及建築從業者。
3.固定資產投入潛力不足，近幾年主要得益中央大力支持，主要LI總大力支持，咱固投增長特別快，這在未來幾年任期到了會極速下滑
wu2014
買房長期看環境，中期看經濟，短期看收入！
鄭州這三點都不達標，就沒有長期投資的潛力，只能見好就收，不值得長期擁有。
環境對買房的人很重要，三亞房子才被全中國的富人喜歡，老了可以去療養。
經濟增長潛力對“炒房者”很重要，杭州因為要做世界“數字之城”，就有很多投資者願去“挖礦”，去年賣地收入就超過上海深圳相加總和。
杭州就因為環境和經濟達標，才被投資者追捧，房價才有上漲的空間。
鄭州民營經濟不發達，又沒什麼高新企業，市民收入主要靠傳統產業，未來加薪空間不大，也就無法維持高房價。
光芒萬丈34957
從常識上來看，結合收入情況，比如人均月收入5000元的話，普通住宅的房價在萬元以上就是比較高的了，僅從購買力來看是這樣子的，還要看當地的外來人流量如何，在沒有外來人流量的地方，房價高企就是個笑話，在外來人流量特別大的地方，在一定時間內房價高企就很正常，漲上天也是有的😎，不過，之後呢……；
從當地人均住宅平方來看，這個看不到，一般地方上不會公佈這個真實數據的，包括空置率也不會公佈的，居民戶數和住房套數的比例也不會公佈，這些數據都不知道，就自己衡量一下吧，很抱歉，幫不到你。
華標3
鄭州的房價會漲到多高？問題有漏洞，市區？郊區？北龍湖？東區？均價還是最高能到多高？我暫且理解為市區三環內一般區域均價以後幾年大致會漲到多高。
1，影響房價構成大致分為，人口，土地，經濟發達程度，政治地位，金融工具和行業發展政策。
2，人口就不說了，厚重河南過億的人口是單核鄭州房價最傲嬌的支撐。周邊的那誰誰誰都比不了。棚戶區大規模改造進入尾聲，土地越來越稀缺。鄭州
3，鄭州gdp剛剛過萬億，產業集群效果經過幾年的運作已經顯現。
4，新一線，國家中心城市，中原城市群唯一老大。航空港，自貿區。各種政治地位加持，輻射力和影響力逐步放大。
5，目前限購限購政策和金融成本的增加，短期形成價格低谷，是有資格剛需上車的好時機，
綜上，一旦政策鬆綁，房價必然步入上漲通道，但不會大幅上漲，二是溫和緩慢的，而且長期來看，都會處於上漲通道中。具體房價5年後2.5--3萬可期。
說句題外話，20年後的房價我賭白菜價。到時候會像美國日本這樣非常穩定的低價！
力橙財經
先看看鄭州市的基本情況，鄭州是一個內陸大城市，與沿海城市相比沒有發達的工業，是一個商業貿易比較發達的城市，居住人口多，這是城市發展的一大優勢。2018年發佈的人口統計數據表明，鄭州市常住人口數量超過一千萬，因此也邁進了特超大城市之列，這是不是一個好消息。
支撐城市房價走勢的因素主要有兩個，一是人口數量，二是真實的購買力。鄭州的人口數量自然不必多說，千萬人口數對於推動房價來說不費吹灰之力，放眼全國沒有幾個千萬級大城市，據說鄭州已列入一線城市。至於購買力主要看收入與房價比了，鄭州的平均工資和房價又是多少？
看看鄭州2019年1月公佈的數據，2018年鄭州平均工資為6323元，看到這個數字，相信有很多人會說又拉後腿了，有沒有水分暫先不說。鄭州二手房均價為14664元/㎡，二手房價格最能反映真實樓市行情，鄭州人均居住建築面積為38.3平米。
按以上數據來預算買一套房子要花多少錢，按三口之家來算，需要購買115平米的房子，支付房款為168萬元。如果首付50萬，那麼月供就6959元。先不說首付如何解決，光每月的工資不吃不喝都不夠還月供的，你說房價高不高。一般來說，房價不超過工資的兩倍，還是有承受力的。
鄭州人口雖多，主要是河南本省地級市人口向省會城市集中的結果，外省市人口占比很小，也就是說沒有外來人口的購房需求，只靠本省內流動人口購房的需求潛力有限，目前的房價就已經高了。如果房子的定位是面向平民的，平均工資並不能反映真實的平民收入，可能真實收入會更低，房子不降價還真買不起。
春雨來早
很抱歉，最終的價格誰也說不準，目前能說出來具體的我覺得都是不負責任的說法。因為決定最終房價的因素很多，除了常見的大致能接受理解到的地皮，材料人工等還有國家政策，通貨膨脹等因素，但更多的人只會考慮表面或者片面情況。現在人的基本觀念都是村裡鎮裡往城裡跑，地市往省會等大城市跑，無論承認不承認，大致趨勢還是這樣，政府不是傻子，目前鄭州城市框架拉的還是很大的，裡面是需要人口來填充的，真達不到政府還是會運用政策來引流的，包括河南有個很大優勢就是人口紅利，價格跌是不可能的。
還有點我想說的就是，除非投資，如果剛需或者置換，你該買還是買，畢竟是住的，當下買當下值，如果你考慮的太多，最終受傷的肯定是你自己。
