丨滻灞實景圖
之前，我寫過一篇推文，其中有一句話總結是“十年前看不中、兩年前不想買；現在買不到、未來買不起”。這篇推文是在2017年初寫的，反映的區域是滻灞。
同年，在另一篇區域相較的推文中，我提出另一個觀點“五年看滻灞，十年看……”，詳見《房子70年，未來五年看滻灞，怎麼看，看什麼？》，也被行業內外廣泛採信，判斷已被事實發展正在證明著。
值得欣慰的是，上述兩個看法，引發了較多購房人士的共鳴，不少人因此及時“上車”，在滻灞的雁鳴湖園區、世園園區、總部園區等板塊，滿意的價位上買到了合適的房子。
丨滻灞實景圖
在經歷2017年的洗禮、2018年的跌宕，從統計數據看，雖然滻灞區域的商品住房供應量、房價呈現“雙漲”態勢，但成交量依然不減，依然排主城區前列。
隨著城市發展的不斷完善、可開發空間的逐步減少，產品不斷升級，房價也不斷走高的態勢下，“兩年前不想買、未來買不起”的滻灞，現在是否還有機會？
—— 壹 ——
滻灞目前比較值得關注的板塊，目前主要有三個：
一個是總部園區板塊 ，目前均無可售房源；板塊內新房供應出現斷檔。新盤得看往北一點的歐亞園區的萬科、遠洋和合能的項目了。
另一個是世園板塊，目前中南樾府已無房可賣、綠城桂語江南推售洋房，均價15000元/㎡左右；碧桂園的項目推出時間未定，因是現房銷售，預計價格將比較高。
第三是雁鳴園區板塊，目前正是置業的新機會。這裡目前在建且有房源可售的項目有中建錦繡、南湖7號、公園上城、恆大御龍灣等，主力價格在13000-16000元/㎡。
曲江東與滻灞交匯的雁鳴湖板塊，承接兩個區域利好。西承曲江二期發展利好和價格優勢，東接滻灞雁鳴湖園區生態環境，且當前沒有產業落地，遠離城市喧囂，是滻灞唯一的純居住型板塊。
丨雁鳴湖實景圖
那曲江目前樓市如何？
目前曲江一期已經飽和，二期區域在售樓盤 有中海曲江大城、陽光城PLUS、華潤·曲江九里、金地中心風華、金輝世界城、曲江三迪楓丹、大華曲江公園世家等，還有一些尾盤散售。
價格方面讓人唏噓，大體看來，高層毛坯房源約13000元/㎡，高層裝修在14000元/㎡左右，毛坯洋房最低16500元/㎡起，疊拼20000元/㎡以上。
雁鳴湖板塊的價格優勢尤為凸顯。
如果要說曲江是代表了區域未來發展的高度，雁鳴湖便是代表居住形態的舒適和低密性。
離塵不離城的特性，需要依靠交通的便利度。
當前該區域有南三環、繞城、東三環、滻河西路、長鳴路等交通主幹道，以及地鐵5號線和地鐵8號線（規劃中）等雙地鐵通達，快速鏈接全城。
臨水而居一直是西安的稀缺資源，從曲江的南湖，到滻灞雙河沿線，以及秦漢新城、涇渭等渭河沿岸樓盤都備受購房者追捧，一個個生態宜居樓盤不斷出世。
丨雁鳴湖實景圖
雁鳴湖板塊，除了千畝雁鳴湖水域面積外，還有西安新植物園、中國唐苑、杜陵國家萬畝生態遺址公園，此外，長鳴路上預計2020年建成的幸福林帶，共同為該片區提供新氧源動力。
隨著區域不斷的完善，後期區域樓盤交房入住，城中村拆遷，交通商業等不斷豐富，同時擁有曲二文化生態資源的雁鳴湖板塊的城市價值將不斷凸顯。
—— 貳 ——
一個區域內房企的集中度，說明了該區域的隱形價值，
當前該區域有恆大、海亮、綠地、融創、中建、海倫堡、祥生置業、高科等齊聚在雁鳴湖板塊，雁鳴湖板塊如今已成為置業的熱門板塊。
在西安範圍內能夠媲美這個品牌陣容的也只有大明宮板塊。但與大明宮不同之處在於，雁鳴湖還在開發初級階段，還有很長一段路要走。
該區域樓盤產品都是以低密為主，多為洋房、疊墅類產品，未來這一板塊或將是滻灞生態區範圍之內，高端改善產品爆發之地，高端匯聚、人居密集、環境優質等等，形成一個大的“雁鳴湖居住圈”。
十年前的遍地灘塗，如今卻是西安的顏值擔當，滻灞生態區的變化不僅牽動著城市的心，也牽動著開發商的心。
“買地就是買預期”，地塊就是最好的佐證。
雁鳴湖板塊成了眾多大鄂的爭搶之地！位於西安滻灞生態區南三環以北、田馬路以西地籍編號CB6-2-2222地塊，碧桂園、金地、中海、金輝也參加了競拍，最終由陝西本土房企榮德置業以6552元/㎡樓板價，實際溢價150%收入囊中，成為了2017年的滻灞樓板價之王！
丨CB6-2-2222地塊示意圖
從經17輪報價亦因超過最高限價終止掛牌到再次掛出後142輪激烈的競價的背後是滻灞的華麗轉身！
無論是土地拍賣、生活配套還是區域均價及成交數量，雁鳴湖園區都呈現出階梯型發展趨勢。
隨著金融商務區落戶滻灞，經濟、生態並駕齊驅，這一區域的巨大開發價值愈加明顯，樓盤開始如雨後春筍般湧現，國內知名房企紛紛搶灘。
雖然當時樓盤均價低於西安其他區域，但依託於已初具規模的自然環境，“生態樓盤”的概念已初步顯現，整體開始悄然出現變化…
但有些費解的是，雁鳴湖距離主城區如此之近，價格卻比世園會還低，甚至於一些項目與港務區板塊價格相近，令人咂舌。
隨著更多的大型房企進駐雁鳴湖板塊，城市關注度提升，湖區價值逐漸被“點燃”，使得雁鳴湖迎來破局機遇。
—— 叄 ——
那麼在眾品牌雲集的雁鳴湖板塊，公園上城又將以何種力量勢如破竹？！
公園上城位於南三環以南，田馬路以西。分為兩期開發，一期為住宅，二期為商業體和文化。
丨公園上城整體樓位效果圖
總佔地140畝，分為住宅、商業、文化三大地塊，其中住宅89畝，也就是，約30%的土地用來做商業和文化主題的打造，既是項目本身的配套，豐富業主日常生活之餘，未來將打造區域購物中心和城市新地標，也兼併成為區域商業的彌補。
當前雁鳴湖板塊商業處於起步階段，消費依賴於曲江，可分為兩大商圈：
- “曲江商圈”：享受W酒店、萬眾國際、凱悅酒店、金地廣場、大唐不夜城等商業配套；
- “雁翔路商圈”：包含曲江管委會、西北婦幼、雁翔廣場、曲江創意谷、華潤綜合體、萬眾綜合體、正榮彩虹谷等政商配套資源。
住宅方面，為保證社區2.0的低密居住舒適度，以6+1度洋房產品為主，僅有2棟小高層和2棟高層，由南向北依次排列，保證南向採光度同時，也利於鮮氧空氣的流動。
丨公園上城整體樓位效果圖
首期將開的是10棟洋房和1棟小高，共286套房源，而洋房與小高層只有105㎡、122㎡、143㎡三種戶型。
居住體驗，舒適度提升。餐客一體，與廚房、陽臺在一條動線上，縱向活動空間延展。將居住的舒適感和麵積的最大利用做到了極致，且三衛戶型也是當前市場比較稀缺的產品。
整體看來，梳理公園上城項目有三大亮點：
1、雖然項目精緻，卻高端改善，兼有洋房、小高層產品，屬於低密度社區，高層住宅與洋房之間有大花園組團分隔，高層住宅與洋房之間均有各自獨立的景觀組團。
丨公園上城沙盤實拍圖
整體上呈現北側高南側低的城市天際線，形成地域性的歸屬標誌，以莊園式花園為中心向四周發散。通過空間上，形態上，心理上，視覺上的交錯，借位，穿插，交映等手法，來打造整個區域空間上多樣化，多形態的生活感受；
2、西側為陝西科技技師學院，無高層建築物遮擋，視野開闊；東側為已建設通車的田馬路立交，北側緊鄰城市主幹道—南三環，駕車出行較為便利，可快速通達曲江及滻灞核心區域，交通優勢明顯；距離雁鳴湖公園約800米，滻河1000米，生態高端氛圍濃厚；
丨南三環部分路段實景圖
3、同區域唯一綜合體項目，雖然雁鳴湖高端居住板塊盡是品牌洋房、疊墅等高端產品，但公園上城規劃的50畝商業和文化地塊，將會形成獨一無二的區域新購物中心。
—— 肆 ——
如今，滻灞生態區已經成為“限購區域”低密產品主要供應區，供給量完全超過曲江，秦漢新城、航天城、臨潼（東曲江）緊隨其後，按照目前的規劃，未來雁鳴湖板塊將會成為滻灞低密度物業的集中供應區，片區只會越來越高端。
前期剛需客戶開荒，後期改善型產品扎堆，讓雁鳴湖板塊這個交接的地方，成長為價值最大的窪地。
一如科學界，學科和學科的邊緣交界處，往往會締造全新的學術價值。比如，政治學和經濟學的結合。
丨雁鳴湖實景圖
西安每個時期價值最大的板塊，幾乎都在交界處，大到市與市交界，中到市與區交界，小到區與區交界，乃至板塊與板塊交界。
品牌房企進駐雁鳴湖，搶佔板塊潛力，市場目光也被吸引到這裡，下一步開發所面臨的不再是價值輸出，應該是價值煥新，或將推動交界之地成為新的城市焦點，及至中心。
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