未來珠三角樓市走向如何？問答頭條網

2019-04-01 02:49:19 佚名

K丶47865993

把我發的一片分析粵港澳大灣區的樓市文章發過來吧，兩個部分一個是總體看，另一個是分城市。

粵港澳大灣區內：廣深、珠海、佛山、惠陽等地樓市會怎樣

粵港澳大灣區規劃綱要在上月末發佈之後，對珠三角多地樓市的未來長遠發展影響重大，那麼本文就來分別討論一下，這個區域內主要城市樓市變化將為分三個梯隊呈現。

為什麼這麼劃分第三檔，這裡講的是對樓市的利好主要是增加未來預期程度，例如廣州和深圳實際上有更多的紅利但是這兩個城市的樓市和經濟情況已經居於高位，論增長而言各個梯隊的城市潛力不同。

先看一下整個大灣區11個城市的概況，目前規劃範圍內人口達7000萬，而且仍然在強勁增長，不僅僅得益於珠三角的經濟發展提供給年輕人非常多的就業發展機會，同時也是由於區域對外來人口的吸引政策。未來可期的粵港澳大灣區2035年規劃期間人口實際上有望達到1億的，這是一個非常龐大的基數。相對於目前北京、上海由於限制性的情況而人口小幅下降而言，大灣區的人口淨流入在全國各主要城市群效應集聚的情況下處於領先地位。

根據粵港澳大灣區房地產數據顯示，以目前房價來劃分的話可以分為三個區間，那麼香港、澳門在第一檔均價破10萬；第二檔次深圳和廣州，深圳超過5萬而廣州超過3萬；7個城市在第三檔。廣州是以住房交易為主的市場，2015年住房自有率已經達到55%，租賃住房佔比41%，從住房供給的情況來看自2011年以來一手房、二手房佔比各半，上述數據體現出相對而言廣州的房價還算友好。深圳是以二手房和租賃市場為主，自有率僅為24%，購房類型都以首次置業為主，在2019年深圳已經進入存量房市場，二手房交易佔比70%左右，由於新房供應不足房價上漲較快。

廣州、深圳

未來廣東省內的人口將隨著交通基礎設施的建設將進一步加速廣東省內人口向大灣區流動，2018年深圳市購房者來源20%來自香港。收入的持續增長和經濟活力的基礎會隨著人口流動的核心城市帶動周邊的效應不斷加強。

廣州作為大灣區城市群定位的綜合中心，而深圳的定位是經濟中心，兩個產生位列大灣區規劃四個核心城市，其餘兩個是香港和澳門。這兩個城市的人口基數目前優勢明顯，經濟增速接下來會更上臺階，因此樓市需求長遠看有很好的支撐。當然目前這兩個一線城市在樓市調控方面是最嚴格的，雖然在近期限籤、限價方面有所放鬆，但是限購、限貸方面依舊非常緊，例如廣州目前執行的是5年社保才能具備購房資格，這個門檻的限制會抑制房價過快增長。

廣州的增城和從化需要特別提一句，這兩個地區目前不限購，但是也卻是產業支撐，其中從化的區域較大，但是更加不均衡，因此不能一刀切來評估。

大灣區交通體系將影響核心城市輻射

珠海、佛山、東莞、中山

來自廣深的生產環節，尤其是創新產業將大量向這幾個城市轉移，而承接製造業生產需要大量的人力。在人口帶動下，雖然目前轉移的產業附加值距離廣深領頭羊還存在差距，不過進入這幾個城市即可以有機會享受城市群的紅利，因此樓市情況也較為樂觀。

目前佛山臨近廣州一側限購還是很緊，雖然非限購區域已經出現2折首付，但真正的需求釋放還要看總體限購的鬆動與否。跟佛山一樣的另外三個城市在調控政策限制方面沒有廣深那麼緊，作為二線城市接下來樓市政策是否能跟上全國目前逐步出現的鬆動，尚待接下來的進一步觀察。不過有傳言是佛山會縮小限購範圍，雖然是傳言但類似珠海的金灣、斗門等區域早已放鬆了限購，是可以參考的。同時珠海之前早就放鬆了首套房購房門檻從5年降至3個月至1年不等，在調控方面的彈性也符合目前“房住不炒”和“因城施策”的指導方針。

珠三角個城市房價數據

四個城市都有地利優勢的同時產業基礎也較好，佛山的放鬆政策有一個前提就是去年上半年的調控偏緊，對房價調控匹配要求目標，另一個就是去年下半年以來佛山的地價下降的不少，那麼地方財政對此的依賴尚不能擺脫。

同時還有一個較為具體的利好是：未來規劃在南海和番禺接壤處將規劃廣佛跨城綜合體，作為高端金融服務區將接軌國際，成為兩個城市面對世界的城市名片。

惠州、江門、肇慶

這三個城市承接珠三角產業分工中的傳統產業，這也是大灣區規劃重新劃分各個城市的產業分工，避免重複競爭和過剩產能。雖然附加值偏低，不過定位清晰之下的經濟增速也會有機會，無非是由於產業相對低端，影響收入水平和購買力增速。

惠州的地理位置和產業情況

不過在樓市方面政策偏寬鬆，基本上不限購，外部資金進入更便利，當大灣區規劃綱要出臺，外來投資者會更關注這三個城市。這其中惠州的惠陽是最被看好的，原因首先是地利優勢緊鄰深圳，那麼產業發展可以向深圳、香港靠攏，因此更容易承接兩地的輻射，相對於深圳的擁擠，居住生活、生產製造的方面的轉移就近選擇惠陽比目前限制更嚴格的東莞甚至更有吸引力。

我們將持續關注粵港澳大灣區接下來的樓市動向並在專欄裡展開分析

房地產帶鹽人

珠三角樓市的未來十分可期！當然，可期的原因並不是這是珠三角，而是因為珠三角的粵港澳大灣區，珠三角只會是樓市的一個“大背景”，而粵港澳大灣區的存在，才會真正是該樓市的加分項。

粵港澳大灣區就是要和紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區比。經過不斷的發展，粵港澳大灣區就能和這些國際知名的灣區去競爭，發揮強大的競爭優勢。

全球60%的經濟總量集中在入海口，曼哈頓灣、東京灣、舊金山灣等都是全球重要的經濟中心，也幾乎都是城市乃至國家的重要資本集中地。

粵港澳大灣區的GDP總量已經達到1.24萬億美元，超過了舊金山灣區，未來的目標就是成為第四大灣區！

近日，就有機構整理出粵港澳大灣區9個城市（除去香港、澳門）的最新房價。想要搶佔大灣區發展先機，置業大灣區，看看哪裡有更好的機會？

我們可以先來看幾張圖：

（來源：房價行情網（粵港澳大灣區9市最新房價一覽）

對比今年與去年3月的房價，大灣區9城均有不同幅度的上漲，而肇慶則以40%的漲幅位居第一。

在大灣區9城中，肇慶的定位是，連接大西南的樞紐門戶城市、粵港澳大灣區新型城市。

依據2013年~2015年3年的商品住宅成交情況來測算，粵港澳大灣區各城市住宅土地消化週期都在3年以內，住宅土地供給略有不足。

其中，中山的消化週期最短，僅為0.36年，主要源於前期宅地成交量連續3年低迷，2015年全年供應量甚至不足10公頃，而住宅成交卻持續走高，2015年商品住宅總成交建面高達922萬方，預計未來中山住宅供應肯定遠遠小於需求，供不應求致房價上漲動能充足。

土地資源侷限，在一級土地市場上表現為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬㎡下降至2017年上半年的1631萬㎡（建築面積計算，下同）。

其中：廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢，深圳、中山近年只有零星供應。肇慶、惠州、江門三個城市土地資源仍有增量空間，2016年後吸引購地資金快速進入。

（-9東南偏北）

天天說錢

珠三角很多城市現時房價都處於一個相對高位。如深圳應有一年半時間沒漲了，而象東莞，惠州也有一年左右不漲，中山和佛山應有半年左右不漲，江門和廣州部份區如增城，從化和南沙近期還在漲。但總體而言，呈高位滯漲狀態。

經過去年中到今年初消耗的一大批購買力後，現時房屋交投並不熱烈，有些地方新房推出量也較少。似乎經過一個搶房熱潮後，無論是賣方還是買方，都要些時間喘下氣。其實也是，房只是生活的一面呵，平時還要吃喝，還有工作，還要娛樂消遣呵。

其實，這房價跟股票一樣，大家根本沒辦法去確定其未來走勢。但據本人對周邊親朋好友及同事的瞭解，現時想買房，又有能力買房的可能已超過90%的人已買了房，這些人現時因房價偏高及對前景的不明朗，再次購買慾望不強。有一定購買力，處於半桶水的群體，其入市慾望也不強，因為大家都覺得有點高，可不可能還會跌跌呢，跌點買多好。

一個商品，大家都在觀望，其暫時的價格最有可能是保持不動。既然你們都不玩了，它也要休息下嘛。

所以，珠三角的房價，本人估計，未來一年，可能基於現價窄幅波動；一年後，有兩種情況可能會發生，一種是購買方購買力繼續增強，並再次大力度購房，另一種是持房者資金吃緊，不得不出貨週轉。本人更偏向後一種可能，所以預測房價一年後會下跌，但跌幅有多大，時間誇度有多長，這隻有股神才能估得出了。

總體，本人認為目前珠三角房價基本見頂，可能步入三至五年的調整週期。

午後海風

個人意見，歡迎交流。

1、深圳調控依然很嚴格，“三合一”出來之後對市場衝擊挺大的，今年還是主跟國家的主旋律——穩定健康發展！房住不炒！但一線城市始終有優勢，價值擺在那裡。

2、廣州的房價在四大一線城市中算是良心價，雖然也挺高，但還沒有到瞠目結舌的地步。市區今年在限售限籤限價的阻擊下，難有大幅度的價格攀升。而外區中從化和花都得益與地鐵的開通，會進入補漲的階段。南沙得益於副中心區定位和粵港澳大灣區交匯點的優勢，上升勢頭估計是最猛的。增城得益於寬鬆政策，繼續吸引大量剛需外溢客戶。

3、中山、東莞，這兩個城市處於廣深一線城市的雙重輻射，外溢效果明顯，是第二陣營城市中發展潛力和投資價值比較好的。

4、佛山，不得不說廣佛同城的厲害，廣州西與佛山市區空間已經連在一起，加上主要熱門區的限購，使得三水、倫教、容桂這些位置相對遠的區域，居然也開始湧入廣州客戶！輻射範圍和深度已經顯現——整體穩中有漲。

5、珠海，個人不是很熟悉，但是本地人購買力是存在的，同時加上粵港澳大橋的開通，未來發展應該不錯。

6、惠州江門肇慶這三個城市，價格窪地最明顯應該是江肇，但是其人口、資金、產業相對落後於惠州，短期內江肇的價格漲幅估計大於惠州，但後勁應該不足。

廣清生活圈

珠三角作為中國第一個城市群，按政府規劃未來人口將達到1億。深圳將達到4000萬人口。現在深圳人口一千多萬，已經是中國人口密度最大的城市，因為本身土地面積小，很多人只能擠在拉手樓裡，

如果深圳的人口在現在的基礎上翻三倍，你想一下會出現什麼情況？深圳現有的房子肯定不夠住。也沒什麼新樓盤用地，那麼到時候中心區的房子就是價高者得，現在1000多萬人口就能把房價抬到五六萬，未來三倍於現在的人口，房價會怎麼發展，自己想想。

城市的發展都是以一箇中心向四周輻射，但一個城市的人口容量是有限的，所以才會出現城市群，也就是粵港澳大灣區，整合規劃，產業轉移，分散人口壓力。如果未來深圳真的到達4000萬人口，那麼住在深圳的絕對是高收入人群，剩下的就住東莞惠州這些城市，最後一部分低收入會居住在東莞惠州邊緣。廣州相比於深圳優勢就地方更大，但發展趨勢是一樣的。

像深圳現在，理論上關內比關外的賺錢能力強，所以關內比關外房價高，未來這種分級更明顯，因為低收入可能在深圳連最基本的生活都負擔不起，因為會有新的人口來淘汰部分創造價值低的人口。現在能做的就是努力賺錢，爭取未來不被淘汰掉。

自住投資惠州東莞深圳可以關注我。

大王樓視

你好，嗨住租房來回答這個問題。

樓市，已經成為我們飯前飯後談論的話題，走在大街小巷都可以看到房地產的身影，這也表明現如今的房地產大家都很重視，都比較關心，成為了人生三大事之一。

那麼未來珠三角地區樓市會如何發展呢？是漲是跌，下面我們就來分析一下：

一、珠三角地區版圖

珠江三角洲位於廣東省中南部，包括廣州、深圳、佛山、中山、惠州、東莞、珠海、江門、肇慶以及深汕特別合作區，大珠三角包括香港、澳門兩個特別行政區共12個地區！

而且珠江三角地區是有全球影響力的先進製造業基地和現代服務業基地，南方地區對外開放的門戶，輻射帶動華南、華中和西南地區發展的龍頭，是人口集聚最多、創新能力最強、綜合實力最強的三大區域之一(另外兩個是長三角、環渤海)，有“南海明珠”之稱。

二、樓市發展主調

樓市已經在去年十月份就定下了今年的主調：“房住不炒”。這對於珠三角地區的房地產市場來說，房價想繼續往上走的可能性不大，樓市短期看政策，在現如今政策調控這麼嚴密的前提下，珠三角地區的房價很難繼續往上走。

而且“房住不炒”的核心是讓房子迴歸居住屬性，這也是大家所期望的。

三、核心城區房價維穩為主，周邊地區會有所回落

樓市的發展，短期看政策引導，中期看金融發展，長期看人口走勢。珠三角地區做為沿海經濟發達地段之一，可以說未來的發展潛力無限，但是由於樓市已經定下了“房住不炒”的主調，熱點一二線城市樓市調控正在不斷收緊，房地產稅也在加速立法適時出臺，這些跡象都在預示著樓市已經不再是單一上漲的時代，樓市的發展將會逐步走向理性。

因此，珠三角地區核心城區房價今後應該是維穩為主，穩中有落，周邊地區房價會在樓市嚴密調控下，穩中有落，這是大勢所趨，樓市發展的必然。