過去20年中國房地產市場之所以保持高速發展，其中一個重要原因就是在享受人口紅利。
有人就有住房需求，有需求才有房價的快速上漲。
2018年，部分省市出生人口數量下降20%，若此結果適用全國，我國新生兒人口可能不到1400萬。
另外，據社科院發佈的《人口與勞動綠皮書》顯示，中國人口將從2030年開始進入持續的負增長，2050年減少到13.64億。
經濟學家任澤平認為，中國房地產的發展趨勢，要“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
如果人口規模撐不住了，房價會撐得住嗎？
在人口趨近拐點的背景下，該如何進行房地產的價值投資呢？
高房價是最好的避孕藥
我們再看一些數據：
《中國統計年鑑》的數據顯示：我國0-14歲人口占總人口的比重已經由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。
根據IMF預測，到2050年時，中國60歲以上的老人佔比將超過1/3。
當前，中國人口已進入少子化+老齡化的結構形態，這將導致中國潛在生產率大幅下降。
為了改變這種情況，自2016年元旦起，正式實施“全面二孩”政策。
但是政策放開後，人口出生率不升反降，人民生育願望並未改善。
這和生活成本和房價的壓力有很大關係，抑制了很多適齡人口的生育的願望，選擇不生育成為普遍現象。
人口減少對房地產影響明顯
人口減少或老年化，意味的市場需求的減少，對中國經濟會造成影響，尤其是房地產行業。
年輕人對住房的需求是最旺盛的，結婚要買房，孩子大一點要換改善住房。
但是，兒女上學後，對房子的需求就會減弱。
根據國外經驗，老人多會換成小房子，或去往環境更好的郊區居住，
再往後，很多會住到養老院。
從未來五年來看，國內樓市供應也非常充足。
國家統計局數據顯示，在2018年1—11月，全國新建住宅施工面積為55.72億平。
如果供給增加，遇到少子化+老齡化社會，需求會減少，房價能否持續高企，這是個問題。
另一個問題是“低慾望社會”
低慾望社會這個概念來自日本。
所謂低慾望社會，是指在一個奮鬥不再能改變命運的社會里，年輕人開始對周圍的一切喪失興趣。
這個社會的形態就是：
人口持續減少，
少子化嚴重
國內消費萎縮，
經濟一蹶不振，
經濟增長乏力，
社會停滯不前，
……
現在，這種現象在中國似乎已經有萌芽，很多丁克家庭的出現就是一個證明。
沒有需求，就沒有生產，更沒有持續的創新，對各行各業都是致命的。
這對轉型期的中國經濟來說，是很嚴峻的，如果處理不好，未富先老，不是沒有可能。
人口拐點背景下的房產投資邏輯
房產價值投資的核心是城市的投資。
我們看到，未來5~10年，將是城市兩極化的高峰期。
一線城市將會贏家通吃，交通、教育、醫療、商業等資源會不斷向一線城市聚集，形成大城市效應。
二線城市經濟平穩發展，隨著國家政策的導向，人口會有迴流性質的增長；
三線城市隨著人口萎縮，可能會步入經濟空心化的境地。
綜上，城市的發展預期就是房產價值的增長預期。
處於人口、資源優勢地位的一線城市城市，其房地產市場仍會保持較好的發展勢頭，房產價值毋庸置疑。
二線城市受核心城市人口外溢和產業轉移，房地產市場也會有比較好的表現。
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