如何分享京津冀一體化的紅利，對個人而言，就是買房。買房就是成為城市的股東，分享城市發展的成果。個人比較看好北三縣大廠未來的投資價值。
城市給我們提供如下的成果：
政府是城市的最大股東，需要做好整個城市的保值、增值。對城市價值評估的最直接方法就是土地儲備價格（儲備土地面積*土地價格）+ 城市稅收。
我們先看一下北京市政府對學區房的回饋：
《中國廣州農村發展報告（2011）》藍皮書顯示，廣州農民工市民化的成本超過了100萬。所以就算是北京0平方米的核心地區房地產，其長期潛在價值也超過100萬。
- 北京限制戶口的核心原因是政府投入有限，沒錢投入那麼多的公共服務。
- 政府希望留在北京的大部分人口創造的財富高於政府投入，而不希望過多的補貼低收入人口。
- 問題是公共資源不夠的情況下，按照什麼順序分配給市民呢？城市會優先選擇貢獻大的市民。
- 戶口：這個表示的是歷史貢獻，為城市做共享的可能是上一代。
- 房產：這個是對城市建設的直接貢獻，購買了城市的土地，並通過納稅為城市做貢獻。
- 社保：只給城市納稅，沒用購買城市的土地。
2010年北京市房價24733，GDP 14114
2016年北京市房價57597，是2010年的233%，GDP 25669 是2010年的182%
2018年北京市房價59868，是2016年的104%， GDP 30320是2016年的 118%
2010~2016年，房價漲幅雖然高於GDP，但是幅度在合理範圍內，基本沒有泡沫，2016~2018年房地產調控效果明顯，城市的GDP高於房價增長，這個效果是通過降低流動性獲得，房價存在報復性反彈基礎。
我們對比一下2018年北京和上海的城市潛力。
北京和上海對比的優勢
- 北京的政府人均收取的費用為2.69萬，上海為2.94萬，企業的的納稅成本低。
- 北京市政府的運營能力更強，在收費少的情況下，人均GDP創造的財富高於上海。
- 北京市政府拿到中央補助更多，有利於城市發展。
從表中可以看到，市民享受到的服務遠高於其付出，人口聚集非常合理。住在北京最起碼相當於買了一份人身安全的保險。
這些優勢，最終反應在房價上。
2019 年北京市級基本建設支出預算數 615.3億 元， 比2018 年初預算增長 5%.其中， 一般公共預算安排 330億元； 政府性基金預算安排 285.3 億元 （ 含土地出讓金 275.3億， 基礎設施配套費 10億元）。土地出讓金，直接投資於基礎建設，相當於過去電話裡面的初裝費。
房地產發展慢，明顯影響城市經濟。
1、鏈條最長，可以解決就業問題，包含水泥，民工、鋼材、電力、水利、公路等。
2、影響工業產品，沒有房地產，彩電、冰箱等各種大家電無法銷售。
3、2018年工業指數跌掉50榮枯下以下，工業衰落信號明顯，保就業必須有房地產。
假設政府要補貼低收入者住房問題：
1）對限價房和經濟適用房地價方面做優惠，
2）過對商品房的土地銷售上拿到錢。土地賣的貴，房地產繼續上漲。
3）從稅收裡面出錢。（錢不夠）
4）從銀行貸款，但是如何還錢
a. 加稅。不可行，會打擊商業。
b. 通過通貨膨脹。這種情況下，商品房有保值熟悉，現在是唯一低風險抗通脹的渠道。
從城市經營的角定上看，土地上漲，為政府的未來融資能力提供了儲備。房地產價格有自己市場規律，這個無形的手，不是限購能限制的。
如果商品的自由流動能充分反應房價的話，限購區域就是房價的窪地。在低總價，勉強可以拿錢投資的區域，並且限購最嚴重的地區就是北三縣。
並且北京市和中央政府分開，搬遷通州，於公於私，未來政府都會在通州重金投入交通、教育等基礎設施，引起通州房價暴漲。預計通州地區的GDP未來幾年GDP每年增長8%以上，假設房價和GDP同步的話，就是9年翻一倍。考慮到累計2年的限購影響，取消限購後，7年翻一倍。
當我們從做城市股東的角定來看房地產時，大廠區域的價值：
- 未來10年的潛力，應該好於南京，對應100%的漲幅。
- 當前的價值高於青島，對應50%的漲幅。
如果放開限購，價格漲幅70%是合理的。
當前大廠有最主要的優勢
1）北京市為了疏導人口，會分擔一些基礎建設成本。比如地鐵、醫院、學校的建設費用。
2）北京市為了疏導人口，主動放棄一些通州土地增值空間，將大廠的交通打通。
3）流動性增強
- 限購執行了2年，部分人口3年的本地社保要求達標
- 2019年初，房貸額增長，貨幣政策寬鬆。
- 2019年初，二手房的房地產交易稅下降。
- 限購放鬆的信號明顯，可能會放開擁有北京5年社保的人口擁有購房資格。
總體而言，利空出盡，後續應該是持續性利好，推動房地產上行。
什麼時候房地產會跌？
- 政府足夠的稅收，不依賴賣地賺錢，城市發展結束，不需要大規模基建。
- 房屋都變成精裝修，房屋和大家電銷售相關性分離。
- 租售同權，租房也能享受同樣的福利。
- 服務商品化，公交10元，幼兒園3000/月，學費每年漲到5萬...,醫療漲到1000。
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