從“土地財政”到經營新路
趙卓文(廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理）
2019年，國家推出了大規模減稅降費計劃。預計全年減稅的實際減負數額會超過2萬億元。同時，大量民生項目的開支也將增加，例如2019年養老金的增幅平均將達到5%。
2019年，各級政府的財政壓力加大。2019年政府要過緊日子，大力壓減一般性支出，嚴控“三公”經費預算，取消低效無效支出。中央財政帶頭嚴格管理部門支出，一般性支出要壓減5%以上，“三公”經費再壓減3%左右，長期沉澱的資金一律收回。
在這樣的背景下，地方政府如何開源節流，如何“因城施策”於土地與房地產市場，十分引人關注。
1、地方債務難以擴張。當前，中國的地方政府債務餘額是18.39萬億元，全國政府債務餘額是33.35萬億元，政府債務負債率37%。2019年地方政府新增債務限額為1.39萬億元。財政部明確，已採取嚴格措施，不允許發生新的地方政府隱性債務，同時要求穩妥化解存量債務。
2、地方政府能否擺脫對房地產的依賴？ 眾所周知，土地出讓金收入和房地產稅收是地方政府收入的重要組成部分。2018年，全國土地出讓金收入就高達6.5萬億元。
2018海南作出了大膽的嘗試，以“壯士斷臂”的決心推出調控措施，減少經濟對房地產的依賴。
2018年海南房地產投資同比下降16.8%，銷售面積同比下降37.5%，銷售額同比下降23.2%，銷售對象已經由島外居民為主，轉變為島內居民和引進人才。
減少對房地產的依賴，海南著重在出口和消費上下功夫。2019年海南進出口額增長20.8%，旅遊總收入增長14.5%，免稅品銷售增長26%。
海南尋求經濟結構轉型，無論成功與否，都作出了積極的探索。
或許，海南的案例並不具備普遍推廣性。對中國大多數城市而言，只有產業興旺，稅收有保障，才能有“擺脫房地產”的底氣。
3、在經濟下行壓力加大的背景下，地方政府“賣地”的動能將加強，這也是增加地方財政收入最直接的手段。同時，我們也應看到，房地產市場也面臨新的壓力。中心城市的地價和房價已經被推高的一個新高度，商品房消費需求有收縮趨勢，繼續增長難度很大。2019年，大型房地產企業拿地將趨於謹慎。土地出讓金收入，不可能年年大幅增長。土地財政，並非長久之計。
4、地方政府經營土地，需要走出新路。
從簡單的賣地，到經營土地，經營項目，經營產業，這是必經的道路。
年年賣地，但沒有經營資產和穩定收益的地方政府，最終都會陷入財政困局。
5、地方政府迫於財政壓力，要開源節流，短期內會刺激房地產市場的發展，穩定地方經濟。把這個事情看遠一點，或許房地產稅的開徵，就要變成現實的可能了。
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