盛鬆成:2019年房價會漲麼?

近日,中國首席經濟學家論壇研究院院長、中國人民銀行參事盛松成在“2019中國首席經濟學家論壇年會”上表示,未來我國房價將總體趨於平穩,不只是明年、後年,甚至是今後十年、十五年都不會出現大漲大跌。作出這一判斷,在他看來有以下四點原因:一是本輪房地產調控力度空前、成效顯著;二是我國房價只漲不跌的預期正處在轉變的臨界點上;三是目前我國房價平穩或小幅小跌是好事;四是還將堅持房地產調控不動搖。全文共計4700字,預計閱讀時間約為12分鐘。

盛松成:2019年房價會漲麼?

盛松成中國首席經濟學家論壇理事中國人民銀行參事研究院院長

以下為演講實錄:

謝謝主持人,尊敬的夏主席,連理事長,尊敬的各位嘉賓,各位朋友,大家中午好!

剛才我們夏主席談了整個宏觀形勢,立意非常高,面也非常全,談了目前情況和未來的可能發展。我覺得對於我們的啟發意義很大。他其中也談到了房地產,我就從一個角度專門講房地產問題。我的基本觀點是,未來我國房價將總體平穩,這個未來不是明年、後年,我希望是十年、十五年。具體我現在開始分析。

不久前召開工作經濟會議指出,構建房地產健康發展長效機制,堅持房子是用來住不是用來炒的定位,因城施策,夯實城市主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。我特意用黃色標出房子用來住不是用來炒,這是一個大定位,其他的非常重要,但是是在這個大定位下面具體方針、政策、措施。

我從四個方面進行我的發言:第一,我們這次房地產調控力度空前、成效顯著;第二,我國房價只漲不跌預期處在轉變臨界點上;第三,目前我國房價平穩或者是小幅度下跌是好事情。第四,堅持房地產調控不動搖。

首先,本輪房地產調控力度空前、成效顯著,調控不斷升級,房地產市場整體降溫。我們是從2016年3月份開始,從上海開始的,2016年10月份全國全面開始。為什麼?大家知道930新政是2016年9月30日出臺的,10月1日實行全面調控,21個城市全面收緊房地產調控,在此之前已經有房價暴漲。

2017年來房地產政策進一步升級,限價、限售、限商、限貸、限購,“五限”政策持續加碼,一線城市調控力度空前史無前例。2018年房地產調控不斷加碼,全國調控次數高達400次,有人說405次,有人說450次,都是400次以上,我用400次,比2017年增加80%。

我們調控結果是什麼?結果是房地產市場整體降溫。首先,房地產庫存下降。到去年11月份,我國商品住宅待售面積23454萬平方米,這個庫存規模回落到2013年水平。

什麼意思?這次去庫存實際上是從2015年年底和2016年年初開始的,目前已經回到2013年水平,計劃週期只有兩個月。庫存按照今年1-10月份每一個月平均銷售面積計算,實際上只有兩個月庫存。這個庫存計算是非常麻煩非常困難。

比如完全造好,發了預售證可以賣,也有造一半差不多造完了。我是用比較狹義計算,就是已經能夠賣的,而沒有賣掉的,也只有兩個月了,說明庫存這一次成績顯著。

我在2018年10月、11月連續發表兩篇文章,一個是《扭轉房價只漲不跌的預期正當其時》,另外一個是《目前我國房價平穩或小幅度下降是好事》。目前我們變化處於微妙時期,各種議論都會出來,放鬆調控議論開始出現,新聞裡面播放某一個地方放鬆多少,後來又出來闢謠說不是。

當然我覺得根據情況變化實行略微微調是可以的,但是大方向不能變。這是國家統計局70個樣本,不可能所有的城市都抽樣,一線城市房價基本上零增長附近波動已經有一年,北上廣深是一線城市。二三線城市房價增長率是5%、7%附近穩定比較長時間。

有一段時間二三線城市漲得很快,這次有一個突出特點,三線城市猛漲,漲得比一二線還高,這是中國20年來房地產市場和15年來房地產調控沒有過的。因為98房改就市場化了,真正調控是15年。我們是基本上非典以後真正開始調控,因為這個時候房價開始上漲,一開始不存在這個問題,也不存在全國大面積調控。

這表明目前我國房價相對平穩,房價不可能絕對平穩,總是有小波動。但是由於最近20年來我國房地產調控多次搖擺不定,有的時候一兩年調控一次,有的時候兩三年調控一次,這個調控是指方向,在這個調控當中有的時候是放鬆,有的時候是卡緊,所以總共才15年,但是我們的房價調控是越調越高,這是客觀事實。

所以在老百姓心目當中,不相信房價會下跌,這是預期。這個預期如果形成了,一旦要改變它是非常困難。而且這個預期對於我們的房地產調控政策實施落實是很危害的。

現在我們已經到了一個臨界點,就是大家預期開始發生變化,為什麼發生變化,就是剛才講到的,由於我們這次調控政策不僅僅是時間長,而且力度大,史無前例。如果從2016年3月份開始到現在算,大家算一下已經快三年了,這個力度調控下,使得大家剛剛感覺房地產有可能平穩。在中國我跟很多人說過,中國是房價上漲容易下跌難,就像股市下跌容易上漲難。

所以對房地產要特別小心它的上漲,一放鬆馬上上去。我們好不容易經過艱難的調控,這個調控當中我們是付出成本,其中包括GDP也受到一定影響,這是毫無疑問的。但是我們咬住牙調控下來,現在到了比較平穩的時候,這個扭轉房價只漲不跌預期,現在正當其時。

同時目前房價平穩小幅度下降是好事情,為什麼說是好事情?因為統計出來數據,總體還在上漲,但是漲得很少,個別地方下降。這是一個好事情,首先,有利於化解房地產泡沫,總體看大家都知道,中國房地產泡沫確實比較大,房地產泡沫可以有很多衡量指標。

有人說用空置房,用租售比,我覺得有道理但是不夠全面,因為中國人的房產概念,租售比,空置房概念不能和美國相比,這是兩回事,但是有一個指標基本上全世界統一,就是房價收入比,多少年收入可以買一套房子,這個基本上可以比。我們國家這方面特別高,一般國際公認都在10%以內或者是左右。但是我們國家房價收入比,核心城市在20%以上,部分城市超過30%,

這是什麼概念?這個概念不僅僅遠遠超過剛才講的一般國際水平,而且還超過了日本當年樓市泡沫,90年代的時候,和美國2007、2008年國際金融危機的時候,房地產泡沫破裂時房價收入比,當時房價收入比還比我們低得多,我們現在房價收入比比他們房地產泡沫破裂還高了一倍以上。

第二,我們通過長期的房價穩定,使房價漲幅低於收入和GDP漲幅,房價收入才逐漸回落,才避免美國、日本、中國、香港曾經發生房價暴跌式調整。這個黑色部分是我們國家房地產調控唯一可以選擇道路,也將創造全世界房地產調控平穩發展歷史奇蹟。

解釋一下意思,泡沫大家都承認,怎麼辦?泡沫在市場經濟條件下,幾百年來房地產歷史只有一種方法,就是市場自我調解突然下降,就像2007、2008年國際金融危機,就像當年日本、中國香港,它可以一年下降15%、17%、18%,三四年可以攔腰一刀,所有國家都是這樣的,你們說中國可以嗎?你們在座各位覺得可以嗎?你們同意嗎?中國不能走這條路。

我們強調市場在資源配置中起積極作用,這是對的,但是在房地產調控上我們一定要加上一句話,這就是政府手還是需要的,當然這個手要調控的準確,不要調控不準確。所以,我覺得我們中國房地產調控或者說我們去泡沫,我們不叫做去除泡沫,我們叫去泡沫,我們有一個辦法。

第一,保持房地產價格長期的平穩,小幅下降或者小幅度上升。通過我們收入和GDP增長速度,增幅超過它。現在GDP增速6.7,還有一點現在我們有一個現象,就是居民收入增速往往超過GDP增速,要麼差不多,要麼是高0.1個百分點。中國20年前從來是收入增速低於GDP增速,但是我們現在是倒過來,高一點,這是好事情,說明我們經濟質量提升,也說明我們財富效應增長。

我的觀點是,只要我們長期房價平穩,人均收入和GDP超過房價增速,十年、十五年以後,我們的房價收入比就砍掉一半,只有這樣我們的房地產才可以平穩、健康發展,這個方法全世界沒有過。

中國能否成功,我相信能夠成功,為什麼?因為中央講了“房住不炒”,這個辦法會創造歷史奇蹟,也可以使中國平穩發展,因為房地產再漲上去,漲到天上這個後果不用說。

我們現在不讓它漲就是不讓它跌,很多人不明白這個道理。如果現在讓它漲到天上,漲到20萬,以後會跌到10萬,這個你是受不了的。今年房價會下跌嗎?問我這個問題人越多我越高興,以前是沒有的,我研究貨幣金融,當然也研究房地產,大家問我還會漲嗎?漲多少?現在有人問我會跌嗎?這是好事情,說明大家預期到有可能房價下跌。

我告訴他們,今年房價不會大跌,最根本是我們的土地是國有的,我們的政府調控能力是特別強的,而且一開始大家還看到,這一次地方政府調控責任是加強的,而不是像別的國家,比如美國、日本想買就買,想賣就賣,這個土地是他私人,政府不能管控。我們能夠管控,我們還可以調控,我們還可以約談二手房中介。

這是不要說政府手伸得太長,這個事情上政府沒有做錯,必須這樣做。所以在我們國有土地制度下,政府對房地產市場有很強調控能力,今年房價不會大幅度下降,關鍵取決於政府決心。

堅持調控有利於使房地產行業和金融業利潤逐步接近其他行業,促使資金更多流向實體經濟。什麼意思?在中國利潤率最高是兩個行業,一個是房地產行業,一個是金融行業。我反覆說過一句話,硬件一定要做好,硬件不做好會影響20%效果,現在你們看得非常清晰,房地產業,金融業,普通工業,基本上房地產業、金融業利潤比普通工業高3倍。

普通工業是房地產業和金融業利潤1/3,有人會說這是毛利率,什麼是毛利率,很多沒有扣除。確實房地產業和金融業,要交的稅收扣掉是比一般行業多,但是儘管這樣,哪怕全部扣除,房地產業和金融業還是最高。

房地產業利潤率哪來的?說到底是靠房價上漲來的。如果房價不上漲,它的利潤率肯定下降,為什麼我們最近房地產業、金融業,都感覺日子很難過,因為你們已經好日子過慣了,你們知道實體經濟日子更難過,事實情況就是這樣。所以房地產要始終想好以前那樣一種好日子,不可能再持續了。

接著請大家看,我說明年房地產不會大跌,我有一個依據,房地產投資平穩,為了供應不會少。我們2018年1-11月份,固定投資增長5.9%,這是經濟下滑的因素之一,其中最主要是基礎設施投資,基礎設施投資下得很快,已經下去一位數了。

但是房地產投資沒有少,我們要相信國家統計局數據。國家統計局數據房地產投資同比增速9.7%,比去年高了2.2個百分點,意味著2019年房地產供應不會少,因為去年的投資反映到今年的供應。

最後一個問題,講一下警惕三四線樓市風險,我在一年前2017年10月份就發現這個問題,我的題目是“中國未來房地產風險可能在三四線城市”,為什麼?我國最近20年來房地產市場化,只有最近一兩年首次出現三四線城市房價大幅度上漲,市場熱度反超一二線城市,增速很高。

無論是新建商品住宅還是二手住宅同比增速,三線城市都是非常高的,遠遠超過一線城市。哪怕到了現在剛剛過去2018年11月份,還高達8.1%同比增速。為什麼?

因為我們的調控是對一線城市壓得很厲害,很厲害之後這些房地產企業要活下去,他就找地方,就有大量資金流向三四線城市,三四線城市地方政府很願意配合,再加上一系列政策,三四線城市房價2017、2018年快速上漲,為什麼預防風險?

因為三四線城市一分為二,如果離中心城市很近這個不怕,人口、產業都不怕。但是中國縣有2200個,其中相當大一部分是遠離中心城區,人口是向中心城區,向北上廣深集中,這是沒有辦法,全世界解決不了問題,任何體制下,任何人都解決不了一個問題,就是人口會向大城市集中。

所以如果三四線城市人口流失,而現在房價搞得很高,最後結果在上海15萬不是泡沫,在三四線城市15000都可能是泡沫。這個概念大家理解了嗎?所以要非常注重三四線城市風險。

最近住建部提出2019年房地產市場穩地價、穩房價,穩預期,穩目標,促進房地產市場健康發展。現在和未來較長時期都應該在大方向上,堅持調控政策不動搖,鞏固調控成果,不要半途而廢重蹈覆轍。我們有15年調控歷史了,哪怕付出一定成本,比如說經濟增速受到小幅度影響。

但是我預計未來房價不會大幅度下降,也不會報復性訪談。有人在兩個月前說,現在房價是最低的,再不買就會後悔,明年房價大幅度上升,這個是不會的。因為中央已經定調,只要我們認識清楚問題,一定不會讓它再犯,所以預計明年房價不會大幅度下降,也不會報復性反彈,而是總體平穩,這種平穩趨勢將會延續多年。

謝謝大家,供大家參考。說房價是很危險的,我說的話只代表個人觀點,不構成投資建議。這是首席經濟學家經常講的,我是第一次講,我不寫報告,不構成投資建議,僅供大家參考。


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