已經上市26年的重慶渝開發股份有限公司（000514.SZ，以下簡稱“渝開發”）正在接受資本市場的考驗。
同花順信息顯示，截至2月27日，渝開發股價相比一年前已經下滑逾七成。根據其日前發佈的業績預報，渝開發2018年全年淨利潤較上年同期的8080萬元下降67%〜74%。
業內人士指出，渝開發這一樓市“老炮”如今業績不穩，且仍維持在中小房企的規模，與其過於保守的戰略——僅滿足於重慶市場未向全國擴張有關。
對此，《中國經營報》記者聯繫了渝開發董秘及證券事務代表試圖獲取最新的公司佈局信息，但對方表示，“由於我們現在是年報披露窗口期，根據相關規定，暫時不接受媒體採訪”。
市值縮水業績坐過山車
截至2月27日，渝開發收盤價4.14元/股，相比一年前的14.4元/股，跌落了逾七成，同時，公司市值也在一年的時間內由120多億元下滑至35億元。
公開資料顯示，渝開發成立於1978年，於1993年登陸A股市場，是重慶最早的一傢俱有房地產開發一級資質的房地產開發企業，也是重慶市最早的國有控股上市公司。目前，渝開發控股股東為重慶市城市建設投資（集團）有限公司（以下簡稱“重慶城投”），實際控制人為重慶市國有資產監督管理委員會。
1月29日下午，渝開發披露2018年年度業績預告稱，預計歸屬於上市公司股東的淨利潤盈利為2100 萬元~2700 萬元，較上年同期的8080萬元下降67%〜74%。至於下滑原因，公告解釋為本期房地產項目結轉收入規模及毛利率同比下降所致。
收入規模之所以下降，或許與其項目開發較少有關。據瞭解，從2014年開始，渝開發便依賴西永（渝開發格萊美城二期）、山與城、星河one三個項目。2018年半年報顯示，渝開發年內在建在售項目仍為上述三個樓盤。
記者觀察發現，上市26年來，渝開發主業依然是房地產開發，但真正開發的項目卻不多。根據渝開發官網信息，截至目前，公司項目僅為11個，分別是南岸區茶園公租房項目、格萊美城、山與城、星河one、竹園小區、祈年悅城、鳳天錦園、橄欖郡、重慶國際會展酒店、新幹線、渝開發上城時代項目，這些項目均在重慶市區。
此外，近年來渝開發的業績也如同坐過山車般此起彼伏。2014年至2017年，渝開發的營業收入分別為19.47億元、11.55億元、6.83億元、10.41億元；淨利潤分別為1.22億元、737.1萬元、1.23億元、0.8億元。值得注意的是，2016年營收為四年內最低，但淨利潤卻為最高。
2016年淨利潤激增緣自渝開發的“止血”之舉。2016年10月28日，渝開發連發8份公告，宣佈將持有的重慶會展中心置業有限公司(以下簡稱“會展置業”)40%股權以1.8億元的價格轉讓給重慶城投。渝開發直言，會展置業長期虧損，本次實施股權轉讓，將消除虧損出血點，促進公司轉型發展，回籠資金，有效提升公司經營業績。該股權轉讓完成後，增加歸屬於母公司淨利潤近1.4億元。
不過，在渝開發裹足中小企業規模的同時，本地民營房企龍湖、金科已邁入千億大關。此外，外地房企也在加緊搶灘重慶市場，無形之中重慶樓市競爭已進入白熱化。據記者不完全統計，自2017年至今，禹州地產、中南置地、中駿置業、天譽置業、天地源、新希望、金地、綠城等逾20家房企進入重慶排兵佈陣。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，渝開發目前的局面與其侷限於重慶市場不無關係。“作為國企，渝開發在體制和活力上有些不足，相比其他進入重慶市場的外地房企全國化不足。”
1.55億財務資助逾期兩年未收回
在渝開發乏力的業績之下還隱藏著一筆逾期兩年的財務資助未成功收回。
2009年，渝開發以6.61億元的價格競拍拿下重慶南岸黃桷埡地塊，面積約955.48畝，建設用地529638平方米，土地用途為二類居住、商業金融業用地，容積率1.5。同年，為開發該項目渝開發專門成立了全資子公司重慶朗福置業有限公司（以下簡稱“朗福公司”）。
2010年，渝開發表示為規避和轉移項目的開發風險、增加現金流，擬將朗福公司50%的股權作價2.3億元，以及公司對朗福公司享有的50%債權作價2億元，轉讓給上海復地投資管理有限公司（以下簡稱“復地”），由雙方共同開發黃桷埡地塊項目。迄今為止，這也是渝開發旗下最大的房地產項目。
次年，在渝開發與復地雙方加持下，黃桷埡項目正式啟動，並命名為“山與城”。渝開發2018年半年報披露，山與城項目總用地面積約53萬平方米,總建築規模約91萬平方米，預計總投資50億元，為低密度住宅項目。目前一二三期共計30萬平方米已竣工，累計完成投資約23億元。
按照渝開發的願景，該項目規劃為千畝低密度人文宅邸，擬打造成為重慶首席坐擁城市核心生態環境資源，具備高端休閒娛樂度假功能的居所。但在2014年，山與城因房屋質量問題遭到多名業主維權而鬧上法庭。
為支持山與城項目開發，解決朗福公司的資金問題，渝開發多次公告表示，從2014年至2017年4月，渝開發與復地便分別累計向朗福公司提供了1.9億元的借款，總金額達3.8億元，且提供的財務資助均不計利息。
但截至目前，朗福置業僅償還了渝開發3500萬元，對復地的借款則未有公告進一步說明償還進展。
渝開發在2018年三季報中再度強調，公司向朗福公司提供的合計1.55億元財務資助已於2017年4月30日到期，由於朗福公司“山與城”項目開發週期較長，經營狀況未達預期，資金緊張，無足額資金按時償還公司提供的財務資助，截至2018年第三季度末尚未歸還。
隨著山與城項目的開發，朗福公司的盈利狀況也不太穩定。渝開發歷史年報顯示，2013年至2018年上半年，朗福公司淨利潤分別為-2039.18萬元、2556.65萬元、-7460.92萬元、-5384.85萬元、1978.64萬元、78.85萬元。
嚴躍進表示，若朗福公司未來盈利沒有較大突破，上述借款可能會有淪為壞賬的可能，而對於渝開發來說市場仍有機會，“重慶市場本質上是一個較好的市場，由此向全國市場比較有利，關鍵是資金必須充足才好加緊城市佈局”。
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