今年1月1日起，國家稅務總局制訂的《個人所得稅扣繳申報管理辦法(試行)》正式施行，住房租金等6項支出可以抵扣個稅。原本為減負欣喜的租房者，卻在要申請扣除時被房東告知，“你申請個稅抵扣，我就漲房租！”房東擔心按規定要提供了名字、身份證號、住房地址等信息，被稅務局查繳出租房屋的稅收。一時間，租客申請通過房租抵扣個稅是否會導致房東漲租金的話題引發熱議。
個稅抵扣惹房東擔憂
近日網絡中一篇題為《房東跟租客說：你要是申報租房抵扣個稅，房子就不租給你了！》的文章中稱，房東算了一筆賬：你拿我的信息去申報個稅抵扣，過不了幾天稅務部門就會通知我去“開發票”，單房產稅一項就需要交納360元(全額租金3000元乘以12%)，這還沒算增值稅和附加稅等！你申請住房租金專項附加扣除能省100元，我至少要墊進去500元。
有相關媒體表示，這一說法並不準確。中國稅務學會理事、中山大學財稅教授楊衛華表示，個人出租住房需要繳納的稅目較多，包括增值稅、個人所得稅、城市維護建設稅及教育費附加等。稅務部門為了簡化計算，會設定一個綜合稅率。不同省市和地區的差異較大，有的省市個人出租房屋稅收綜合徵收率低至4%：“各地的情況可能不完全一致，各地一般採用(綜合)徵收率來徵收。”
家住北京房山區的王先生向《新產經》表示，現在家裡有一套三居室已經出租，租房的房客也聯繫到了他們，要求提供相關信息可以申報抵扣個稅，自己也提供了相關資料。但王先生表示，會在出租合同到期時，考慮漲房租的問題，也已經和房客溝通協商過。《新產經》向北京市稅務局12366納稅服務熱線工作人員瞭解到，北京個人出租住房需繳納房租的綜合徵收率為5%。照這樣計算，王先生以月租5500元的價格出租房屋，應交稅款為每月275元。在王先生看來，那些關鍵信息被稅務機關掌握，就意味著以後肯定要申報納稅了，更讓他擔心的是之前漏繳的稅款是不是也要一併補上？王先生坦言，“在北京，每月5500元的三居室已經便宜很多了，現在也在觀察階段，房東如果要繳納相關稅費，房租是肯定要漲的。”
房子出租理應繳稅
很多個人房東與王先生一樣，出租房源並取得收入，卻從來沒有納過稅，到底有多少人在漏繳，並沒有一個十分權威的說法。雖然稅務機關出臺了優惠的綜合稅率，但從之前的報道來看，能主動繳稅的房主寥寥無幾。2010年，哈爾濱市就出臺了個人房屋租賃稅，稅率在5%-12%，據黑龍江日報報道，租賃稅實施20天，某街道辦事處個人房屋租賃稅收仍為零。中原地產首席分析師張大偉稱，以北京為例，租賃行為備案的比例不足一成，而如果從全國來看，1%都不到。也有業內人士指出，主動申報納稅的情況也存在，但多數都是房東或者租客需要發票用於報銷或者做證明材料使用。例如北京的積分落戶政策，在“合法穩定住所”一項裡，申請人要簽訂正式房屋租賃合同，合法租賃符合登記備案、依法納稅等有關規定的住所，才可以拿到相應積分。
社科院有關專家認為，由於出租房屋信息不健全、租金以現金交易等原因，給稅務部門徵繳稅款帶來很大難度，“法不責眾”的心理也讓多數房東選擇漏稅。專家認為，有了財產收入，就應該按照一定的稅法徵稅，該減免的減免，該徵收的要徵收。他建議，為了更加公平合理，可以採用綜合所得的方法計稅，“有很多套房子出租並取得收益的，就多徵一些，工資低、租金收入也少的人群，就少繳些。”
日前，深圳市龍崗區布吉街道發出的“個人房屋租賃納稅通知”引起關注，該街道要求房屋出租方收到通知之日起5日內辦理納稅申報手續，逾期未辦理的，將報稅務部門進行處罰。2018年底，深圳市就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂草案徵求意見稿)》徵求意見，意見稿明確，租賃或者轉租當事人未在規定期限內辦理房屋租賃合同備案以及備案變更或解除手續的，由主管部門責令限期改正，對個人處1千元罰款，對單位處1萬元罰款。
對於王先生提出的補稅問題，國家稅務總局12366納稅人服務平臺的工作人員表示，根據目前的政策，不會要求房東補繳之前的稅，但如果有了出租行為，就應該納稅。12366工作人員也表示，稅務部門會不會根據填寫內容讓房東補稅，“目前沒有明確的口徑”。
借稅漲租不合理
據貝殼租房的數據顯示，2018年中國的租房人群接近2億，租房已是一線城市年輕人的常態，住房租賃市場呈現出前所未有的成長勢能。有報道稱，當前這個租房淡季，北京一房東已經將房租上漲了10%，而網絡上也有不少人抱怨房東想借徵稅漲租金。稅率才只有5%左右，況且還沒徵，租金就上漲了10%，頗有借勢漲價的嫌疑。
有財稅專家表示，現在擔心稅務機關會不會根據租客填寫的申報材料讓房東補稅、房東會不會因此轉嫁成本提高房租，沒有太大的實際意義。一方面，目前相關工作還處在填報和收集信息的階段，由於申報量很大，“門牌號填錯一個數”，都可能對核對工作造成一定困擾，就人力和物力成本而言，稅務部門去找房東一一核對並不現實。另一方面，新規只是要求留存房租合同等備查，並沒有要求提供完稅發票和付款記錄，同時抵扣基數不是租金額度而是定額，這就表明本身政策已經釋放了一定的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，房東以此作為漲租金的理由並不合理。
中國稅務學會理事、中山大學財稅教授楊衛華指出，短期來看，抵扣政策可能對租房市場造成一定影響，而從長期來看，個人租房市場的逐步規範是大勢所趨。“該扣則扣，該交則交”，即租戶的租金該抵扣則抵扣，房東的房租該交稅則交稅，二者並不矛盾，也各自獨立。目前之所以兩個問題被“混為一談”，很大程度上是由於目前的一二線城市的租房市場依然處在賣方市場的狀態，房子供不應求，手中有房的房主站在主導位置，在這種情況下，已經產生的或是潛在產生的稅費才會轉嫁到租客身上。而在這樣的背景下，部分租客和房東私下達成不申報的協議，租金抵扣個稅的“政策紅包”或將一定程度無法兌現。
也有專家表示，從規範房屋租賃的角度來講，藉此次租金抵扣個稅的申報對整個租房市場做“摸底工作”也是未來規範租房市場行為的必要準備工作。財稅專家還呼籲有關方面儘快給出明確解讀，避免個稅改革的良好初衷被各類流言所影響。
中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文也建議，短期內稅務部門可以出臺一些過渡性措施，在一定額度內對租房收入免稅，這樣承租方也不會有後顧之憂。尤其是在房價居高不下的大城市，能鼓勵更多業主將房屋出租，增加房源，保證租金穩定。
中研普華研究員邱晨陽則表示，房租上漲最關鍵的點就是持有房子的成本太高，需要用更高的房租來衝抵房貸或者其他方面的支出。比如在某小區，花費三百萬買來一套住宅，每月還貸款近萬元，低房租遠遠不能覆蓋房貸的風險，房租必然會越來越接近房貸，兩者之間的差距越小，市場才會慢慢平穩，否則租房者永遠不會買房。買房者永遠不會有收益。所以控制房租的關鍵還是控制房價。
閱讀更多 《新產經》 的文章
