新年伊始，萬象更新。
在過去的一年，這座城市的GDP首次突破了2000億。在新的一年，它將繼續穩健的向前發展。對於這座城市的房地產來說，過去的1月，它依然延續了過去半年的“跌跌不休”，在返鄉潮來臨之際價格再次“探底”。對於這座城市的房地產來說，過去的1月，也悄然的開啟了購房者“居者有好屋”的改善型為主導的新購房環境。
在2019年1月，運糧湖組團依然是這座城市最受爭議的“購房區域”。儘管銷售數據，受“滯後網籤和因銷售手段造成的滯後網籤和限價政策約束”的影響，但同樣具備諸多的參考性。
圖表一：2019年1月銷售數據
不經意間，住宅均價已經接近7700元/㎡。
滯後網籤和拉均價，是普遍採取的方法。換個角度看，即使是高價樓盤+低價樓盤混在一起用拉均價，當均價持續走高的時候，本身也在說明市場上的高價盤也在逐步增多。而對於目前的開封來說，房價上漲不是新聞，房價下跌才會引起關注。
圖表二：2019年1月銷售TOP10的房企與項目樓棟
可以看出，18年以來進駐的百強房企，如中南，康橋，碧桂園北區項目，永威高鐵站項目等，都沒有擠進排行榜前20名，主要原因在於百強房企高層產品工程進度不足以支撐銷售所需的預售證。
在進入19年6月之後，這份榜單的名單將會逐漸出現百強房企的身影，並且在未來三年將和本地房企（或前期進入開封的非百強房企）展開激烈的名次爭奪。在市場上漲的時候，百強房企帶著本地房企齊漲。在市場下跌的時候，本地房企的銷售政策會更加靈活。
圖表三：2019年1月銷售TOP20的項目
通過數據表，可以清晰的看到，運糧河組團的恆大文旅城+恆大未來城穩穩的佔據了榜單的前四位。你可以覺得，恆大文旅城位於城市遠郊，生活不便。也可以覺得，它是城市未來發展的方向。你可以認同它的文旅投資價值，也可以說它本質上還是房地產，仍然是通過靠大量賣房獲得的銷售回款來推動文旅項目的建設。一千個人的眼中，會有一千個哈姆雷特。
圖表五：恆大童世界家園A區（恆大文旅城）銷售數據
圖表六：恆大童世界家園B~F區（恆大文旅城）銷售數據
圖表七：恆大童世界家園A-F區銷售均價分佈圖
對於文旅類項目來說，我理解的邏輯依然是：
1、前期依然需要靠地產的快速的銷售回款。對於開封這座城市而言，旅遊地產的客群屬於窄眾客群。僅依靠開封人的購買力，這個依靠大量資金投入的項目需要面臨諸多嚴峻的挑戰。所以，文旅城項目自入市起，外展點從覆蓋河南十八地市到逐步加重鄭州的佈局，從而拉動項目的銷售。因為：在鄭州新一線城市的影響下，開封顯著的旅遊資源優勢+1個小時的車程，契合當下“5+2”的生活趨勢。
2、項目的關鍵點在於：從逐步加重旅遊項目運營到轉入長期穩定的旅遊運營，在實現的過程中，除了考驗文旅商業的運營能力，也考慮住宅投資的變現能力。主要體現在：恆大童世界的開業時間/旅遊成本（包含門票+住宿價格）/住宅升值的天花板（取決於鄭州綠博組團+開封）。
銷冠往往面臨諸多的未知，最直接的體現在區域項目發起的挑戰。如果說地產公司恆大未來城最多是“相愛相殺”，那麼如北大未名府等項目一定是“不講情面”。在2018年，北大未名府對恆大文旅城的打擊，雖稱不上“致命”，但也可說得上是“扎心”。
圖表八：北大未名府銷售價格圖
圖表九：2019年首次土地供應數據
土拍地塊分佈在：2018-56，酒廠路南側，夷山大街東側地塊；2018-57——2018-60，瞿家寨城中村改造項目（其中57/59/60為商業服務性質）；2018-61，七大街與宋城路交叉口東北角（公用設施性質）；2018-62，夷山大街東側，周天路南側；2018-63，周天路南側；2018-64——69，自貿區十四大街到十六大街。
從圖表中可以看出，2018-64至2018-69地塊位於運糧河組團。土地供應面積達到189874.2㎡，約合148畝。這次土拍的結果將在2019年2月春節後進行，這也是影響運糧河組團價格走勢的一次土拍。
可以說，當下的開封房地產環境，站在開發商的角度上，讓購房者猶豫躊躇的莫過於
“信心和預期”。當下的開封樓市，想打動投資類型的購房者已然艱難，供應的新盤又將注意力集中的盯著改善型客群，在一片以“平穩”預測2019年房價走向的基調下，剛需購房者也越來越有信心相信開封房價會繼續下跌（並且確實在持續下跌），因為沒人爭搶。畢竟，對於開發商來說，懸在頭上的現金流和資金沉澱的利息，一定會讓賣不掉的房子，想辦法打折促銷賣掉。
在2019年1月21日，最高領導人在談防範化解重大風險時提及：要穩妥實施房地產市場平穩健康發展的長效機制方案。這場會議規格超高，會議的全稱是：省部級主要領導幹部堅持底線思維著力防範化解重大風險專題研討班開班式。
穩妥這個詞，充滿了中性。房地產與國民經濟關聯太深，同時過高的房價又是百姓的痛點。在這種情況下，不能急於求成，不能有病亂投醫。不希望炒房，也不希望房地產市場發生大幅波動影響國民經濟安全。
穩妥這個詞，也給“因城施策”的房地產政策埋下了底線。
但我們（開封）這座城市需要發展，需要城市建設的同時也需要財政的支持。在這座城市向西發展的過程中，房地產的貢獻可謂功不可沒。
如今的新區，繁華已過汴西湖。
從購房置業組團上來說，下一站會更加集中在以雙湖（汴西湖+中意湖）為中心的區域。
圖表十：雙湖區域（新項目）供應量
農曆年前，中意湖很是“沉不住氣”，也顯得“倉促慌張”。
如果說美的國賓府的“佛山總部媒體行”，只是讓一小部分人提前看到了美的項目未來的可能性。那麼隨後，金茂雅居樂悅棠，融創宸園相繼在開封大宏萬達廣場開放外展點前置品牌宣傳，
綠城紫薇公館低調開放項目地周邊的“生活美學館（售樓部）”，一定程度上都是對19年開封嚴峻市場的不太樂觀。中意湖區域的客群在哪？
綠城不知道，融創不知道，金茂在猶豫。區域內項目的共性在於：地價高，品牌開發商還要分得一杯羹。區域及地塊限制了產品的可能性，市場環境和購房者的觀望情緒又打擊了開發商高端產品的信心。
那就索性：硬著頭皮幹吧！
誰知道：中意湖新項目精裝溢價，購房者會不會認可？綠城的別墅，融創的洋房，購房者會不會認可？夾在產品體系中間的金茂的高層，購房者會不會認可？
一個營銷總解決不了的問題，那就換一個營銷總。外來的水土不服，那就讓本土的上。
圖表十一：中意湖，以寶隆盛世（弘陽燕瀾府）為例
圖表十二：環汴西湖，以鄭開橄欖城6期為例
禹洲的進入，給疲憊不堪的開封房地產市場（業內）打了一劑強心針。
禹洲的近鄰，中南可以說經歷了苦盡（2018年）甘來（2019年）。對於禹洲來說，相比起中南，禹洲134項目的合作伙伴則更懂開封。它在開封深耕二十六年，開發面積超過300萬㎡，合作伙伴包含了建業，萬達，萬豪，居然之家等。在它前行的路上，新增了禹洲，藍綠城（或有）。
回到禹洲134項目，難關有“靈活的暉達已然將其屢戰屢勝的營銷思維注入到中南林樾項目”，而新的一年，中南的樾府項目和暉達的高鐵站項目也將發力。除此之外，相比起亞新開封佈局的第二個項目亞新大梁府，橄欖城更有能力扮演承擔亞新開封區域現金流的角色。工程優勢是競品項目相對於禹洲地塊的優勢，品牌認知是共同面對的X因素。
除了最終決定的因素：房價。對於禹洲134項目來說，其開盤的節點或剛好是某競品項目“首付分期”補款的節點。假設一個公式：均價7700-8200元/㎡+X（買房的人要掙的錢）+Y（買房的人要掙到錢需要付出的）≈8271-8771元/㎡。
圖表十三：2019年1月土地批前公示
土地批前公示分別位於東區，北區和南區。其中，東區位於東部新城區域，南區位於清明上河城版塊，北區則是依然加碼復興大道。具體為：
項目名稱：開封市汴東產業集聚區BD0201街坊控制性詳細規劃
項目地點：北臨新營路，南臨汴京路，西臨東平路，東臨東順路
項目位置：位於開封市東部，北臨新曹路，南臨汴京路，西臨東平路，東臨東順路，東安路，規劃總用地面積為39.18公頃。
用地性質：二類居住用地，公園綠地，中小學用地，商業商務用地。
外圍地塊現狀：規劃地塊東側為迪爾工業園，趙氏乳業有限公司，開聯機械分廠，南側為邊村，西側為李長莊，北側為東郊中學，東信公館，規劃地塊周邊的東平路，東安路和翡翠街還未修通。內部現狀地塊：規劃地塊內東南部為郊區城東預製廠，西北側為李長莊，地塊內部大部分為農林用地。
圖表十四：東信公館銷售數據
東部新城版塊的居住價值，將會在2019年得到初步驗證。概括的說，從當下來看，東部新城版塊可以分為兩個小組團，一個是汴東產業集聚區組團，一個是祥符區城關鎮組團。 看點在於：在將近一年多蓄客之後，東信公館首開成功之後面臨的是新增蓄客的壓力。從當下來看，祥符區和汴東產業集聚區是難以吸引城市其它客群置業的關注（包含東區）。
增強區域的吸引點在於：
汴東產業集聚區：申華汽博園的加速落地，汴東湖落地；
祥符區城關鎮：黃龍河生活綜合體項目、縣府北街百城天地項目、祥符世紀廣場生活綜合體等項目的落地，建業花園裡+綠城玉園以品質和性價比撬動更多客群的關注。
項目名稱：開封市城北片區CB0405街坊控制性詳細規劃
項目地點：北臨復興北路，南臨規劃路，西臨規劃路，東臨開柳路
項目位置：位於開封市城北片區，北臨復興北路，南臨規劃路，西臨規劃路，東臨開柳路，規劃總用地面積約24.6公頃。
用地性質：二類居住用地（R2），商業商務用地（B1B2），中小學用地（A33），公園綠地（G1）
項目名稱：開封市清明上河城片區QM0601街坊控制性詳細規劃
項目地點：隴海鐵路以南，東臨建設路
項目位置：開封中心城區東南部，隴海鐵路以南，東臨建設路，規劃總用地面積約18.6公頃
用地性質：二類居住用地（R2），公園綠地（G1），防護綠地（G2）
圖表十五：2019年1月備案的房地產項目
房住不炒像個“緊箍咒”，至少暫時鎖死了房產投資的可能性。在改善客群+剛需客群為主導的自住需求的前提下，區域和房價 已經成為購房者關注的兩大焦點。1月份，新增的項目集中在北區和東區。具體為：
項目名稱：開封新灣置業有限公司 西湖東苑（安置區）建設項目
項目建設地：開封市城鄉一體化示範區-復興大道北側、規劃路西側
建設規模及內容：項目佔地23.8 畝，總建築面積52318.09平方米，其中地上建築面積39780.05平方米（住宅35595.05平方米，商業4185平方米），地下建築面積12538.04平方米，主體建設地下2層，地上29層的高層住宅兼商業。（全部為村民安置用房）。容積率2.5，綠地率不低於35%，配套建設消防、物業管理等附屬設施。
項目名稱：開封宋泰置業有限公司楓華·金明府六期建設項目
項目建設地：開封市城鄉一體化示範區-金明大道以東、環堤路南側
建設規模及內容：項目佔地81.2 畝，總建築面積209140平方米，其中地上建築面積 162400平方米（住宅 154320平方米，商業8080平方米），地下建築面積46740.00平方米，主體建設地下 1 層，地上33 層的住宅兼商業。容積率3.0，綠地率不低於35%，配套建設消防、物業管理等附屬設施。
圖表十六：復興大道數據
對於復興大道來說，2019年會異常煎熬。其特徵主要有：
碧桂園國控保利城項目將全面發力，啟動地塊高層產品的推售。
康橋攜祥符如何對待私訪院後續地塊。
如楓華西湖灣，聖樺城等已有房企在與複習大道百強房企中競爭如何使用價格策略和兩校一園？能否使客戶群相信，未來北區持續北擴的可能。規劃的實現需要大量城建資金的注入，城市的發展重心仍將全力發展西區，那麼在這種情況下，北區的邊界線在短期內可能是復興北路。東京大道的鼎立國際城，依然是北區無法突破的生活配套門檻。
項目名稱：開封市順河區吳娘莊（夏寨）城中村改造項目
項目建設地：順河回族區-汴京路東段
建設規模及內容：本項目採用政府回購安置房的方式進行安置，安置房位於汴東產業集聚區汴京大道以南、宏達大道以西、646社區以東、646鍋爐房以北，項目共回購安置房480套，建築面積64600平方米。本項目總投資32855.06萬元，其中：（1）徵收補償費用為7015.06萬元。（2）回購安置費用25840萬元（單價4000元/平方米）。
項目名稱：開封新區2018-065地塊項目 *
項目建設地：開封市城鄉一體化示範區-一大街西側，金耀路北側
建設規模及內容：該項目位於一大街西側，金耀路北側，規劃用地面積：105.71畝，用地性質：二類居住用地，兼容商業。
審批事項*：進行大型基本建設工程前在工程範圍內有可能埋藏文物的地方進行考古調查、勘探的許可
圖表十七：1月項目營銷事件
對於2019年來說，“一家獨大”（運糧河組團）的局面也將被打破，隨著汴西湖、環汴西湖、中意湖、高鐵站四大西區購房組團的集中發力，隨著帝景項目進入清盤期，恆大的“話語權”也將逐步被打破。此次在西湖核心區域，新增供地，勢必會引起諸多潛在購房者的關注。區域內項目西湖印象，在1月簽約了綠城物業+維景酒店。對於目前的在售項目，西湖印象的高層住宅產品在瞰湖感官上已無出其右，對於西湖印象來說，毛坯高層9打頭的房價，是制約銷售最大的阻力。此次簽約綠城物業，或是基於借項目品質提升實現地段+景觀溢價。除此之外，綠城物業的進駐，也將提升其在洋房市場的競爭力，並未後期加推西湖壹號高端產品奠定基礎。
返鄉置業來臨之際，開封市場上潛在的特價房源亦不再少數。
與其說這些特價房源的價格是脫離了其項目自身的價格體系，倒不如說是特價的價格是符合購房者預期的。如：以百強房企項目的精裝房源來說，在市場報價9000+元/㎡的同時，你可以買到頂層/低樓層房源8100-8300元/㎡的優惠。
可以說，自1月以來，市場上進行了兩次調價，分別是1月1日起綠城桃李春風上漲價格，2月1日起橄欖城6期上漲，其漲幅區間都在200-500元/平米。與此之外，市場上亦有包括中南系項目以靈活的銷售手段提前搶奪客戶。這兩種表現可以理解為：“價格漲”，“銷量增”。那麼，是否可以理解為這是年底行情的小反彈？
按目前的發展趨勢看，行情逆轉的概率幾乎為零。
行情調整是否到位，恐怕要在2019年第二季度才能有明晰的判斷。
閱讀更多 開封向上 的文章
