2018年的年末幾天，平度、城陽、即墨、嶗山陣雪紛飛，市南、市北飄起雪花。
氣溫最低那天，市區降到-7.9℃，即墨甚至降到-9.9℃，創今年入冬以來的新低。
也在那天，朋友圈裡的中介朋友發了個鴻仕雅居的二手房房源。
在一連串的震驚表情之後寫著：
降價了，再降5萬！鴻仕雅居，新都心，凱德Mall西面，步行地鐵口3分鐘。單價2.35萬一平！
131平僅售310萬，急售！急售！急售！新都心最便宜的房子，沒有之一，低於市場價100萬！
（2019年1月8日，鏈家網房源顯示）
（2019年1月8日，安居客房源顯示）
記得當天去網站上查掛出的同類房源價格時，最低均價在2.9萬左右。兩廂一比較，中介手裡的這套房子的確是要便宜很多。
多半是戶主急用錢，才來了個大甩賣。
在當時，中介手裡的房源降價的有很多，普遍被認為是市場不景氣的一個表現。但降價幅度很大的畢竟還是少數。
等今天再去看，鏈家網上掛著的131㎡的房源，數量較少，還是6個月前發佈的，同樣的戶型，均價要價約2.4萬。
而安居客網站上的同戶型房源數量則要更多，價格也基本都沒有過2.4萬。跟朋友圈的那套相差不大。總價也都是要個310萬。
說明了啥？二手房主動降價的房源更多了。換句話說，二手房市場也不是個熱的。
新房市場裡，繼受搖號庇護的高新區也搖不起號來最終暫停執行搖號的時候，青島樓市的冷真正席捲了全市。
2018年末的那場雪沒降多久就停了，但青島的房地產市場似乎還在下著雪。
（銳理數據：2018年，青島新房成交近16萬套）
2018年的樓市像是過山車，以上合為分水嶺，唱了首冰與火之歌。
身處其中，開發商和購房者也同樣經歷了這種冰火兩重天。只不過，開發商與購房者所經歷的曲線走勢是相反的罷了。
2017年，青島新房賣了近19萬套，成交總額2320多億，整體均價破了萬元大關。
這種火熱給青島2018年的樓市提振了不少信心。而信心，有時候是影響樓市的一種無形力量。
於是，2018年上半年的樓市火熱，從開年工作之後，就有明顯的跡象。
正月裡還沒出，熟人之間還在相互拜著晚年，各大售樓處就已經迎來看房的購房者。
上半年青島樓市的火熱是有多個原因造成的。
上一年的餘熱是一方面。另一個方面，則是青島當時的新房供應量不足，出現供需矛盾。
供小於求，奇貨可居。主動權在開發商手裡。
除此之外，當時全國正此起彼伏的進行限購、限貸、限售的調控政策。青島在3月底推出了一次，接著是4月份又搞了一次。
眾所周知，房地產的調控總是伴著個怪圈：越調買的人越多，越買就越漲。
基於房地產常年屹立不倒的經驗，也基於很多公司的利潤無論如何也跑不過一套房子升值的錢，青島當時買房人有很多。
房地產市場表現出的是一片盛景。
購房者與開發商之間，甚至跟仰仗開發商的中介卻都有了摩擦。
購房者夜裡就開始排長隊，選個房源都要託人找關係，買房時被要求全款，按揭和非全款的拿著錢也未必能買的上房，要買房就得買車位甚至是儲藏室......
涉及到買房的任何一環，似乎都成了排長龍陣。各個區的房產交易大廳也滿是人。
依附於開發商的中介，要是手裡有新房房源，隨口就能跟買房人要個幾萬甚至十幾萬。
上半年的購房者成了挨周瑜打的黃蓋，掙扎、被虐，可只要買上了房，也還是開心。
上半年的開發商，日子過得是很緊張而又甜蜜的。不管大小房企，但凡有房子賣，就有的賺。快馬加鞭網籤，回籠現金流，落袋為安。
現金回籠週期大概從來沒有這麼利索過。七天之內，全款交付。更有甚者，用不了七天。同一套房源，誰先交全款，房子就是誰的。
樓市大熱的時候，也是亂象橫生的時候。西海岸打擊完了，高新區打。可最後，誰也沒能真正把亂象給杜絕了。
3月裡，樓市信心、供需、調控政策向好，青島樓市迅速竄火。
緊接著，4月青島地鐵11號線開通，5月又臨近上合峰會。
再後來是高新區執行搖號，即墨撤市劃區。
這些，都成為青島樓市上揚的利好。
市北、李滄、黃島市場大火之後，城陽、膠州、即墨也跟著火了。個別區裡甚者出現過特別明顯的房荒。
很多房企在上半年的大好市場中，完成了一半的年度業績。
從銳理髮布的2018年青島新房成交數據來看，上半年新房成交近9萬套，幾乎要佔到全年的六成。
（2018年底，西海岸城髮長江瑞城帶裝修開盤價2.1-2.2萬）
青島樓市的下半年，市場表現出來諸多涼意。
新房的售樓處來電、來訪下降，開始注重渠道，任何費用支出都要講效果、講費效比。
二手房開始從漫天要價變得比較理性，主動在房源上降低價格。
土地市場從8月開始出現流拍。即便是私人定製的買家，最後也沒有出價。
政策上，其他城市有鬆動跡象，青島也暫停執行了搖號。但對於比較敏感的限價還是謹慎地維持了現狀。
最涼之時，從2018年末開始，紛紛有不少樓盤開始降價促銷。
甚至到了2019年的陽曆1月，一開始就有西海岸的樓盤打響降價的第一槍。
據說，這波操作之下，那個盤賣得還不錯。連續好幾天，每天賣出去20來套。
市場轉涼，價格先知。購房者正在從觀望走向出手。
儘管2018年的下半年，青島整體在大面上呈現出涼意。但值得一提的是，青島的房價又漲了。
2018年，青島新房賣出近16萬套，總成交額2486億，整體均價1.3萬多。
跟去年相比，今年的銷售套數少了3萬套，主要是折在下半年手裡。但成交總額和整體均價卻是雙雙都漲了。
換句話說，儘管市場是冷了半年。但，房價依舊跑贏了。
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