圖：網絡（與正文無關）
禮拜一那天，我們公司開年終總結會。
對於2018年，大家不約而同的說了這樣一句話：每次逢8，似乎總是帶著那麼點多事之秋的味道。
這一年，很多行業的潛規則和漏洞被公之於眾。
空姐乘滴滴遇害，長春長生“問題疫苗”，五星酒店“毛巾門”，鴻茅藥酒跨省千里抓人......
演藝圈的陰陽合同和偷稅漏稅，權健帝國的沒落，陝北千億礦權案卷宗被盜......
衣食住行，一個不落。全都被爆出存有重大隱患問題。
普通人忽然發現，原來單是自己站在陽光底下就已經如此不容易和如此幸運。
這一年，老人們說年風不佳。像是應驗，有很多人與世長辭。
國外霍金去世，國內饒宗頤、李敖、金庸去世......
丁廣泉、常寶華、單田芳、師勝傑等去世，李詠、臧天朔等去世.......
科學界、文學界、藝術界、演藝界都有巨星隕落，大師和名人駕鶴西歸。
這個大師氾濫而又缺乏真正大師的時代，那些真正的大師正在遠去。
這一年的地產界，也是大風肆虐，大浪奔湧。
全國40餘城市接力棒般進行調控，千人搖萬人搖的搖號，日漸醇熟的土地低溢價率操作手法......
城市之間的搶人大戰，多家房企融資被終止或中止，美好生活的戰略構想被要求改名......
地產公司忙著改名去地產化，也忙著降薪、裁員，啟動瘦身計劃......
萬科哭著喊著要活下去，融創的老孫開始說安全，但都沒忘了該拿地拿地......
只有萬達的王健林是真的一直在賣賣賣......
炒房客炒完雄安新區又轉戰海南、丹東，投資客跟著調控買房買紅了眼......
老百姓被磚家忽悠六個錢包買房，銀行附議可以貸款到80歲......
卻不知道有的買房人中年失業，房貸斷供......
成年人的崩潰，不動聲色，心如死灰，男人跳樓，女人抱著孩子也跳了樓......
融創轉型掉進賈老闆的樂視坑，碧桂園深陷高週轉和工地事故，被詡為坐擁萬億藍海的長租公寓爆了雷......
就這樣，風風雨雨裡，房地產又走過了一年。2018，如此平凡而又不平凡。
在這平凡而又不平凡的世界，平凡的我們還活著，給自己致個敬吧。
這年頭，每個行業，每個人，都有自己的不容易。
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按慣例，回首完2018年，是要憧憬一下2019年的。
從前，每逢新舊年交替，多少總會有幾個地產大腕兒意氣風發的出來預測一下來年的地產形勢。
2018年末，2019年初，關於地產的名人言論則極少。
自從任大炮被請喝茶之後，他跟著潘石屹逛東逛西，吃吃喝喝，已經很少再在公開場合發表言論。
少了任大炮的地產界，總感覺少了點張揚和生氣。
王健林在三巨頭舉杯之後，也甚少露面。不見其人，不再聞王氏金句。
萬達今年的年會上，不知道老王是不是還有興致再合著節拍，再唱一次崔健的《假行僧》。
王石自去年淡出地產圈後，出任遠大科技集團的聯席董事長，似乎再也沒說過跟地產相關的話。
百度詞條中還寫著，他是萬科集團的創始人。似乎在說：看，這是朕為你打下的江山。
然，萬科還在，創始人的王石卻已離開。
太平本是將軍定，不許將軍見太平。重提王石，難免多出些傷感。
這並不是地產高管單獨面臨的尷尬。房地產這個行業本身似乎也是如此。
最能顯示出這種尷尬的，是一張榜單。
去年恰逢改革開放40週年。
10月的尾聲，工商聯向外界公佈了一份“改革開放40週年百名傑出民營企業家”榜單。
這個名單的含金量，比之當時被輿論大罵戲子當道的那個網絡名單要莊重威嚴許多。
榜單上的每個人，都是各個行業的領軍人物。
從某種程度而言，這是官方對民營企業的一種鼓勵。
截止到前年，民營企業超2700萬家，民營經濟對國家的稅收貢獻超過50%，GDP、固投佔比都超過60%。
民營企業，撐起了中國經濟的半壁江山。
顯然，那份榜單，也是對民營企業的肯定。
然而，入榜的的地產老大卻是寥寥無幾，主營房地產的僅有2位：一個是恆大的許家印，一個是卓爾控股的閻志。
許家印不陌生，閻志這位湖北首富卻是陌生的。
為人所熟知的孫宏斌、王健林之類，則更是連榜單都沒能擠進去。
幾天後，福布斯發佈了箇中國TOP400富豪榜，地產商有28人入圍。
他們中的大多數也不在榜單裡。
官方對房地產的業績，似乎有些諱莫如深。
然而，又不得不承認，不管是在中國經濟的增長過程中，還是地方債務的償還中，房地產又都佔有極為重要的分量。
看不慣房地產，又不能幹掉它。房地產就在這種尷尬中野蠻生長著。
前年，房地產佔整個GDP的比重到6.5%左右。去年年中盤算，比重又升到近7%。
再往回倒十年，這個比重還不到5%。
這幾年，房地產在GDP中的比重一直在持續增加。
三年前，全國過千億的房企還只有7家。兩年前，數字漲到12家。前年，又漲到17家。
去年，過千億的房企到了30家。其中，有10家超2000億。
碧桂園萬科恆大三家，超5000億。其中，碧桂園跨過了7200億門檻。
大概，唯有房地產的業績，即便在所謂的涼涼市場之下，仍舊做到了上揚。
圖：網絡（與正文無關）
2019年的樓市會怎麼樣？
有人說凜冬將至，有人說長夜將至，還有人說依舊會向好。
客觀來說，前兩個過於悲觀，而後一個則過於樂觀。
事實上，2019年的樓市，大面上會處於一個負重前行的狀態。
這個負重的壓力，倒不是來自於調控政策，也不是來自房地產行業本身的大限。
就調控基調而言，中央政府的基調始終是維穩，從來沒說過要打壓房地產。
房地產自從成為國民經濟的支柱後，支柱地位是一直在穩穩地上升的。
反過來說，調控歸調控，但不會把房地產給弄死，也不會見死不救。
2019年年初，央媽又放了水。這可以看成是後期對房地產調控放鬆的一個信號。
央媽放得水，雖則未必能對誰都雨露均霑，但肯定會有流到樓市、股市中去的。
這就是要救命了。
相應的，銀行降息降準、信貸政策放寬，也會慢慢釋放出來。
建行那個能貸到80歲的政策，雖則頗受爭議，但大方向也是政策放寬的一個表現。
地方政府出於土地財政的考量，在對中央政府的調控政策執行上，本身都會各自打個折扣。
對於調控政策鬆動，地方上肯定是非常樂意乾的。甚至，不讓幹也都會偷偷得放鬆。
今年新強調地方的政府主體責任，地方在調控的主動權上有所上升，具體執行起來會有多大變化？
說到底，還是得看地方對土地財政的依賴程度。
有哪個城市的地方政府能做到完全不依賴麼？所以，這個新變化，有點雞肋。
對於行事慣於不擔事的地方而言，未必想要這個主體責任。
總的來說，調控政策向松會是大概率事件，只是個時間早晚的問題。
要說房地產行業的氣數，有支柱地位在扛著，離氣盡還遠著呢。這也不是負重的壓力來源。
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今年房地產市場所要承受的壓力主要是來自於經濟大環境、購房者的購買力，以及房企自身的成本、產品競爭力、質量等。
改革開放40多年來，各行各業享受著改革的紅利，都有過自己的風口期，企業、老百姓的日子過得都不算壞。
1978年，中國的GDP是3678.7億。40年後，這個數有望突破90萬億。經濟是在飛速發展的。
房地產行業更是發展迅猛。
40年前，這個行業還沒誕生呢。40年後，這個行業已經能佔到整個GDP的近7%。
一年的房地產開發投資，就能佔到10萬億左右。
房地產行業內的單個企業的規模增長也是非常之彪悍。
以碧桂園為例。
碧桂園成立於1992年，2015年，是碧桂園成立的第23年。這年，碧桂園的年度銷售金額還是1400億剛出頭。
到了2018年，碧桂園的銷售金額突破7200億。
也就是說，碧桂園用了短短3年，實現了5800億的增長。
換句話說，碧桂園用了3年，翻了過去23年金額的4番。
有哪個行業能跑得這樣快？
近幾年，現行經濟運行出現困難，經濟在增速上放緩，哪怕是個普通人都能切身感受到。
這種經濟的大環境，對房地產還是有些影響的。
房企在拿地、建材、稅收等方面的成本加大，利潤空間遭到擠壓。
是以，出現房企裁員瘦身、轉型、轉向長租公寓、開拓海外市場等新現象。
與此同時，先前形成規模優勢的房企在極速擴張期間，又具有強者恆強的優勢。
這兩年房地產行業洗牌也洗得厲害。
只不過，同其他行業相比，房地產的利潤空間還是佔有優勢。
即便是下行的經濟環境也沒有妨礙大房企規模的擴張和利潤的增長。
當然，最最重要的負重壓力，是在於購房者的購買力問題。
房企前幾年在銷售金額上的快速增長，反過來看，可以看作是購買力的提前透支。
這兩年，家庭房貸支出佔可支配收入的比重是很高的。
薅羊毛也好，割韭菜也罷，也都得給人休養生息的時間。
近幾年，居民的消費習慣也存在很嚴重的超前消費問題。近14億人口裡，有7億人持有信用卡。
如今，經濟下行，行業利潤空間低，居民個人薪資增長有限。錢袋子能做到不癟就已經很不錯了。
此外，中國家庭債務佔GDP的比重也相當之高。前年，數字是48%。
地方政府也有債，前兩年維持在36%左右，每年往下降的幅度是零點幾個百分點。
地方政府還有央媽託底，償債能力受經濟大環境影響細微。但企業和個人家庭的償債能力，則是下降的。
這是時艱，並不是單個人或局部。
在大家都很難的情況下，如何賣房子。這是對今年房地產這個行業而言，最大的一個考驗。
至於房企自身的負重壓力，則來自於要解決從前進行規模擴張時忽視的產品、質量等遺留問題。
今年，房企普遍會把質量、產品、品牌重新提上來。
規模擴張、利潤暴增，任憑財務報表如何修飾，都是有代價的。
這幾年，很多房企的增長都是以犧牲質量和品牌的口碑換來的。
這點，常年跟房子打交道的人，很容易能看出房屋質量的差別來。不說一年比一年次，也差不多。
樓市行情好的時候，購房者看重的是能買得上房，質量什麼的不會那麼較真。
當下，還是個冷市，從前忽略的、不甚關注的問題，都會爆發出來。
所以，前幾年賣完房趕上今年交付，質量又不咋地的，恐怕會集中出現維權現象。
出來混，遲早是要還的嘛。天道有輪迴，蒼天饒過誰？
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