12月11日，上海易居房地產研究院發佈《中國百城土地儲備報告》，報告顯示，11月份土地儲備規模繼續增加，但同比增幅曲線繼續下行，土地儲備去化週期目前正呈現上升趨勢，其中11個城市的土地儲備去化週期超三年。
11月百城土儲環比增長2.0% 成交依然偏弱
據報告顯示，截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環比增長2.0%，同比增長13.6%。11月份土地儲備規模繼續增加，但同比增幅曲線繼續下行。
從歷史數據方面來看，2016年7月全國100城土地儲備規模位於歷史低位，隨後土地儲備規模總體步入上行通道。當前全國100城土地儲備規模大體相當於2015年4月的水平。
從同比增幅曲線的歷史走勢看，2015年8月土地儲備同比跌幅為37.9%，為歷史最低點。隨後該曲線持續上行，其中2016年11月轉負為正，2018年5月達到高點即為20.0%。隨後該曲線總體下行，從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。
同時，在100個城市中，有37個城市的土地儲備出現了同比下滑態勢，其中燕郊、固安和清遠的同比跌幅較大，跌幅分別為100%、76%和72%。
在土地成交方面依然偏弱，2018年11月份，100個城市土地成交建築面積為5689萬平方米，環比減少7.1%，同比減少21.6%。觀察歷史數據，在今年5月份該增幅達到14.9%，隨後該曲線總體下行。
事實上，今年下半年各地土地流拍案例增多，溢價率低大多底價成交，房企購地意願明顯減弱，這些對土地儲備規模都有影響。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進向界面樓市表示：從此類流拍的案例來看，確實會影響土地儲備規模。雖然土地儲備的絕對規模是在上升的，但是實際上今年6月份開始其同比增幅是在收窄的，這也說明受到了近期土地市場交易的影響。若是土地儲備規模不大，那麼也會影響後續的項目開發和供應。
去化週期上行 11城去化週期超三年
據報告顯示，2018年11月份，100個城市土地儲備去化週期為18.6個月，該數值相比10月份18.0個月有所擴大。這也意味著按照目前商品房銷售的節奏，市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備。
從趨勢看，土地儲備去化週期正走出13個月的歷史低位水平，總體保持上行。近期該曲線上行原因與商品房交易行情降溫的因素有關。
從城市結構來看，一、二、三四線100個城市土地儲備去化週期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數值，三類城市去化週期均有所擴大。
另外，據報告數據顯示，100個城市中，有11個城市的土地儲備去化週期大於36個月即三年，意味著此類城市未來土地和商品房供應將充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那麼去化週期壓力會比預計的要小一點。
當前各個城市的土地儲備去化週期數值差異較大。有很多城市土地儲備去化週期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。
據報告數據顯示，有30個城市土地儲備去化週期小於12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化週期較小，這和此類城市供地偏弱有關。而對於中山來說，受益於粵港澳大灣區的概念，房地產交易表現較好，這也使得土地儲備去化週期相對偏小。
城市土地儲備規模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應量，屬於在途商品房的性質，而目前土儲去化週期走勢也將對樓市產生影響。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進向界面樓市表示：當前土地儲備去化週期總體是拉長的，這說明未來潛在的商品房供應規模相對還是不錯的。但是需要看到，近期商品房銷售市場是降溫的，這會使得消化速度不快。若是商品房銷售市場重新活躍，這又可能會使得此類去化週期曲線向下，類似判斷預計在2019年下半年出現。
附註：
1、城市土地儲備規模=過去18個月該城市招拍掛市場成交的土地建築面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業用地和其他用地。
2、土地儲備去化週期即存銷比=當月土地儲備建築面積/最近六個月新建商品房成交面積平均值。
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