2018 年 12 月底，全國 100城新建商品住宅庫存總量為 45734 萬平方米，環比增長 2.1%，同比增長 1.6%。2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存。一直炙手可熱的房地產市場伴隨著2018年末房地產市場維權潮和降價促銷此起彼伏的亂象，進入2019年已是市場下行明顯，1月樓市“開門黑”，市場氣氛顯得有點涼涼了。受銷售房價下行和房企違約風險等因素制約，今年房地產市場或將正式轉入下行週期。
首先，無論如何行政干預，以價換量已成房企共識。1月房地產行業銷售額方面的表現更加慘淡，今年的返鄉置業潮已不再。數據顯示，萬科、碧桂園、恆大三大龍頭地產商銷售額分別為468億、460億、435億，同比降幅近30%！受到銷售不暢影響，土地市場房企拿地熱情繼續下降。2018年下半年土地市場開始降溫，平均樓面價為2277元每平米，相比2017年的2627元，下調了13.3%，進入今年1月，拿地前三甲分別是華潤置地、萬科、華僑城，拿地金額分別為134億、116億、80億，同比去年降幅高達26%！近期安徽省蕪湖就有開發商由於扛不住銷售壓力，將新加推的房源在原價1.5萬元的基礎上，降價5000元銷售，僅賣1萬元，讓部分小區的老業主感覺一夜之間財產縮水幾十萬，被叫停降價，並讓前期降價賣掉的房子立即補差價。江蘇省邳州房地產商會發布了《關於邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》，批評了近期當地部分樓盤出現的低價促銷等擾亂市場的行為。譴責當地個別樓盤降價2000元以上嚴重地擾亂房地產市場秩序的所謂“不正當競爭”。房地產市場內生降溫降價趨勢漸成，雖然受外部行政干預影響有可能延緩，但終究還是扭曲不了市場下行趨勢的力量。
其次，房企債務壓力漸現，違約風險大升，降價銷售快速回籠資金不可避免。2018年，A股房地產行業全年下跌28.79％，全行業2018年市值蒸發了約6800億元。跌幅前三的ST新光、華業資本和粵泰股份都與債務違約很大關聯。其中作為一家百強的房地產企業--銀億股份，未能按時足額支付“15銀億01”債券本金2.997億元，構成了實質性違約。
據估計，未來5年房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2022年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021Q3房地產到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021Q1的2061.87億元，2022年以後單季度到期償還量均小於1000億元。如果考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。其中，3季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元，1季度有840.38億元的債券可回售，加上回售規模後1季度為2019年房地產債償還壓力高峰，達到2263.09億元。目前市場已通過今年“開門黑”反映，房企巨頭1月的房地產銷售、購地雙降30%以上，雖有今年春節提早影響，但已不可否認房企債務壓力的作用。為緩解償債壓力，部分信譽好的房企除通過發新債置換舊債等外，更多的房企只能通過加快銷售回籠資金解決，通過漲價賣房已無可能，提高銷售的有效辦法唯有降價，這又將促進價格下跌之勢，正如以前漲價賣房助長房價上漲一樣，反過來將助跌房價，出現競爭性降價銷售惡性循環，將進一步加大房價下跌壓力。
進入2019年，隨著調控高壓態勢不減和庫存再度上行，不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多房地產企業無法逾越的大山。眾多房地產企業經歷2018年的彷徨和煎熬，出讓股權、裁員降薪，今年的降價促銷將成為常態。
面對2019年樓市危局，行政動作頻頻。首先是央行降準等，釋放了8000億元資金流動性。隨後菏澤、廣州、衡陽、青島等多個城市己傳出樓市新政。2019年全國樓市調控政策放鬆的猜測不絕於耳，甚至有機構預測將有數十個城市跟進調整樓市政策。這一次，行政調控還能突破日愈嚴重的房企降價和房企違約等風險交織的“緊箍咒”嗎？
2019年樓市出現“開門黑”，房價只漲不跌的神化“夢碎”，房地產或開啟跌跌不休的模式，你還願意急著想買房嗎？
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