近日，北京、上海、西安等城市接連出臺共有產權政策或推動共有產權房項目，引起市場的強烈關注，其中又以上海在9月27日發佈新政《關於進一步完善本市共有產權保障住房工作的實施意見》為甚。上海新政規定，非上海戶籍滿足“持有《上海市居住證》且積分達到規定標準分值（120分）、已婚、在本市無住房、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿5年、符合共有產權保障住房收入和財產准入標準”5大條件的，也可以購買上海的共有產權房。
在戶籍限購嚴重的上海，政府居然撕開了共有產權的口子，意欲何為？一時之間，共有產權房將給樓市帶來多少的影響成為熱議焦點。
一直以來，市場對共有產權房的態度呈現兩極分化，既有像任志強這樣毫不留情批評的，也有對其抱有熱切期盼的。那麼，共有產權房會不會又像廉租房、經適房一樣淪為房改的過客？從國際經驗來看，發展共有產權房又有哪些需要注意的呢？
共有產權房你買嗎？
很多人會納悶，既然有廉租房、經適房政策，為什麼要建共有產權房？
中國自古安土重遷，所以既有“人無恆產，便無恆心”的古訓，又有“安居樂業”一說，可見古往今來住房在國人心中的重要性。1998年全面住房改革以來，中國住房的貨幣化改革和政府鼓勵住房自有的政策推動了房地產市場的快速發展，房地產業進入了黃金髮展期。隨著商品房和各種廉租房、經適房的推出，政府的想法很明確，有錢的都去買商品房，推動房地產市場的發展；困難的可以申請具有保障性住房，實現效率與公平兩不誤。這種政策抓住了兩個大頭，整體來看取得了不錯的成效，但它忽視了“夾心層”群體的窘境。這些年隨著房地產市場的發展，我國住房領域供求失衡、投資過熱、房價高企、居民負擔能力不足、住房分化等問題逐漸顯現，部分地區甚至存在地產泡沫風險，“夾心層”的住房困境日益突出。
這些“夾心層”們，從條件上看夠不著申請廉租房、經濟適用房的標準，面對暴漲的房價企圖用市場化價格購房同樣只能望房興嘆，如何解決他們的住房問題是“共有產權房”的使命。共有產權房初衷是花低於市價的錢，就能和政府進行“合夥買房”，從而解決戶籍以及基於戶籍的各種社會福利問題。
我國的共有產權房試點始於2007年的江蘇省淮安市，“淮安模式”的重點是政府把原來“經濟適用房”建設用地由劃撥變為出讓，住房的供應分配由政府包攬包辦，變為政府和個人共同出資，這樣一來，購買政府保障房的低收入家庭和當地政府就可以按不同產權比例共享居民所購住房的產權。在實際操作中，保障對象和政府之間可以按照7∶3或5∶5兩種產權比例簽訂住房合同，共同申領《房屋共有權證》。即使是後續購買共有產權住房的家庭收入高於政府規定標準時，也只需交屬於政府產權部分房產的市場租金，無需向政府退回住房。這在一定程度上解決了當時“夾心層”群體的住房需求。
淮安模式很快在江蘇其他地方試點，全國其他省市也啟動相關探索，隨著2010年上海也加入這個隊伍，共有產權房引起了中央的重視。
2013年以來，共有產權住房成為中央政府深化住房保障制度探索的重點方向。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為“全國共有產權住房試點城市”。在同年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”，表明了共有產權房工作正式被列入政府工作日程。經過幾年的發展，各試點城市經驗逐漸被其他城市借鑑，各地的共有產權房也有了一定的規模。以上海為例，2013年10月末，上海市共有產權保障房開始搖號選房，共籌集約3萬套房源，截至2018年6月底，上海市共有產權保障住房累計簽約購房約9.2萬戶，但搖號資格嚴格限定為戶籍人口。此次上海市將非戶籍人口納入保障範圍，儘管條件仍較為苛刻，但相對來說已經是前進了一大步。| 上海共有產權房將擴圍
“共有產權”已經成為廉租房、經濟適用房、限價房、公租房、棚戶區改造等政策措施之後，又一幫助不同收入群體實現住有所居的新利器。
但其效果又將如何呢？
不要走上廉租房的老路
既然共有產權房是為解決“夾心層”購房困難而專門推出的措施，那理應受到追捧吧？但從實際效果來看，共有產權房推出來後，並沒有在試點城市受到追捧。任志強在今年4月22日參加某論壇時更是不留情面地直指共有產權房“不是好政策”、“政府賺雙倍”：“本身土地賣3萬元，然後房價4萬，他佔50%股權，這個房價就變成了8萬。周邊二手房房價多少？6萬。我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產權房，政府就從房價裡拿走90%或更多。”
任志強針對的是去年北京共有產權房有落地的區域，有些項目還出現了棄選的現象。共有產權房在市場實踐中，其問題也逐步顯現。除了價格問題，作為商品，房屋本身購買的應該是清晰的產權，而產權其實包含了所有權、使用權和收益權。但共有產權房的產權規則發生了很大的變化。目前的《北京共有產權住房管理暫行辦法》中，刪去了原來最重要的第三條，即“房主五年後可以以市場價回購剩餘產權，使其轉為商品房，回到市場公開流通。”現在的規則是，共有產權房取得產權證滿5年需轉讓的，可按市場價格，但代持機構擁有優先購買權，代持機構放棄的，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。除此之外別無他法。即使以後兒女繼承，也需要兒女有共產房購買資格，否則還是由政府回購。
這對房主來說，有兩個致命的問題，一個是由於“一日共產房，永遠共產房”，共有產權房只能在共有產權房體系內進行交易。當工作變更、孩子求學催生改善需求，共有產權房幾乎“堵死”階層晉升之路。這也是大多數家庭對共有產權房望而卻步的核心原因！
另一個問題是，當前中國的房子具有金融屬性和居住屬性，北上廣深的一線城市更是金融屬性突出。而共產房由於幾乎無法交易，金融屬性大大減少，只剩下居住屬性，而其現在的價格還不足以支撐居住屬性。根據中國指數研究院公佈的數據顯示，截至2017年12月，北京、上海、杭州、重慶四個城市住宅二手房的均價分別為：北京市每平方米63239元，上海市每平方米52240元，杭州市每平方米29522元，重慶市每平方米10351元。同期，北京市共有產權房的房價也基本上在3萬元左右，與周邊商品房小區房價相差不大，也就是說房主同樣花了大價錢，這大大降低了共有產權房的保障性和吸引力。從租售的成本收益比來看，一套100平米的北京共有產權房總價在300萬左右，如果按300萬房款年化5%的收益來看，一年就是15萬，15萬的房租即使是在北京也能租到比這更好的房子吧。
此外，共有產權房的主基調是落實租售並舉，逐步剝離房子的金融屬性，讓房子迴歸住的屬性。但包括任志強等很多專家認為，租房需求只集中在人口流入量大的城市，中國需要租售同權的城市不超過20個。換句話說，租售並舉在我國的優勢並不明顯。
| 廣東擬定共有產權房10年後可轉商品房
但這還不是當前最大的問題，畢竟目前政策還在試點過程中，怕就怕，很多城市在政績思維的指導下，一窩蜂地上馬共有產權房，走了廉租房、經適房的老路。
房改初期，政府考慮到中低收入群體住房需求，努力構建以廉租房、經濟適用房為代表的保障性住房體系，儘管這些措施解決了不少家庭的住房問題，但在制度設計和執行方面備受爭議。比如經濟適用房被批評為既不“經濟”又不“適用”，存在政策定位不清晰，住房存量和供應不足，政策執行中存在腐敗，住房分配不公等問題。廉租房政策則一直面臨資金不足、資金來源不穩定、覆蓋面過小、實施不力等問題。限價房同樣具有供應對象不明確、定價困難、收益分配公平性等方面的問題。儘管此後各地有不同的補救政策，但總體上經適房、廉租房一直沒有解決其公平性問題，持續遭遇聲譽危機。隨著2010年《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》的公佈，標誌著國家的住房保障形式開始由“只售不租”向“只租不售”轉變。2012年以後，經濟適用房、限價房等鼓勵中低家庭購買住房的保障政策日益式微。
從經濟適用房的“只售不租”向“只租不售”轉變，是一次過猶不及的撥亂反正，它封死了低收入階層通過政府幫助獲得自有產權房屋的道路，當然它也催生了今天的“租售並舉”。如果共有產權房不解決產權中“租”與“售”的矛盾，它極有可能走上經適房、廉租房的老路，甚至再次淪為新的腐敗源。
共有產權房的英美、新加坡經驗
從在廉租房和經適房的實踐中我們發現，住房“買”和“租”的“二分法”不能滿足不同群體差異化的住房需求，也未將“夾心層”群體納入到住房保障的政策視野。共有產權房的目的是補充住房租賃和住房自有兩種產權模式的侷限，為中低收入群體和“夾心層”提供多樣化的住房選擇。在上面，我們講了共有產權房的合理性以及問題，那麼在共有產權房的探索上，走在前面的英國、美國、新加坡又有什麼經驗呢？
英國是共有產權房的創建鼻祖，從1980年起英國就開始探索，後擴展到美國、德國、日本、新加坡等多個國家。其中，以英國、美國和新加坡的共有產權房建設最具特色，共有產權房整體制度建設最完善。中國社會科學院金融研究所研究員胡吉亞撰文指出，推進我國共有產權房的建設，可以從五個方面學習英、美、新加坡等國的經驗。
首先是要建立促進共有產權房發展的相關法律法規。從2007年淮安模式算起，共有產權房有了11年的探索經驗，但我國至今尚沒有針對共有產權房或者保障性住房領域的立法，共有產權房的制度構建也不完善，各試點城市在准入、管理、退出等方面的相關規定也是各有標準。反觀歐美髮達國家共有產權房建設有序進行的最主要原因之一就是法律體系的完整和協調。以英國為例，英國政府早在20世紀80年代就開始推行共有產權房制度，英國現行的《住宅補貼法》（1956年）、《住宅法》（1961年）、《住宅出租和補償法》（1975年）、《住房法》（1985年）和《住房及更新法》（2008年）等很多法律中都有對於保障性住房的相關規定，法律條文涵蓋了保障性住房的各方面。因此，從國家層面制定《住房保障法》，增加共有產權房建設的法制性和權威性很有必要。
其次是保證充足的共有產權房建設資金。胡吉亞認為，由於共有產權房的保障性特徵，發達國家一般都以財政援助或直接撥款的形式進行支持，在金融市場發達的美國，還充分利用了金融創新的優勢，支持共有產權房的發展。以新加坡為例，新加坡組屋建設的資金來源之一就是政府直接撥款，截至2013年底，建屋局從政府獲得赤字補貼已達223.75億新元。目前我國保障性住房建設資金的主要來源同樣是政府，政府的出資方式主要包括土地出讓金和直接撥款，但總額卻相對較少。
我國財政部2018年財政撥款收支總預算133億元，其中，住房保障支出共計7072萬元，佔財政撥款支出總預算的0.53%，這個比例相對偏低。1976-1997年，新加坡政府平均每年將9%的GDP投入到了住房保障建設中，同一階段的英國和美國住房保障建設的比例接近GDP的4%。第三是設計多元化的共有形式制度。目前共有產權房主要被詬病的是其產權實現形式和後續的處置機制。為了滿足不同人群的住房需求，體現共有產權房的惠民性，英國的共有產權房根據不同時期的居民特點進行了調整和改善，1980-2006年是英國共有產權房的起步階段，該階段的主要模式是“共有產權計劃”，共有產權計劃根據住房來源的不同可分為常規模式和市場自助模式兩種類型。常規模式是指住房協會將新建或重修的房屋賣給住戶，購房者可以在25~75%的產權區間選擇首次購買的產權份額，剩餘產權需向住房協會交納租金。房主可以繼續購買剩餘產權，也可以向住房協會出讓部分產權。市場自助模式則允許購房者在市場上購買房屋，政府按一定標準補貼。2006年後，英國政府實施了“新居者有其屋計劃”，2011年，英國政府還提出了首次購買計劃，都在多樣化地幫助購房者實現“居者有其屋”。多元化的共有形式，在准入門檻的設定、共有產權比例的分配、共有產權房屋的設計、區位分佈、轉售價格和貸款模式等方面設計出不同的方案，有利於保障覆蓋更多人群，體現共有產權房的普適性和公平性。
第四是建立專業化的管理機構。英國共有產權房制度的顯著特點之一就是管理機構的專業化。英國的住房協會是專司共有產權房的非政府機構，英國政府只負責高屋建瓴的方向性安排，具體的各項實施細節（包括住房的選址、籌建、分配、管理、回購等）都由住房協會因地制宜地實施。美國政府也設立了專司住房保障職能的部門——公共住房署（1937年）、住房和城市發展部（1965年），主管保障性住房的各項事宜。建屋局是新加坡專司組屋的機構。反觀我國，共有產權房的管理目前分屬於不同的機構，包括住房城鄉建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、民政部、人民銀行、國資委、審計署、統計局、銀監會等，政出多處，不利於住房保障工作的開展，制定統一的管理制度更無從談起。因此可以借鑑英國和新加坡的經驗，建立統一的、專業化的共有產權房管理機構。
第五是構建科學的定價機制。在價格上不能體現出優勢，而在其他申購方面又有諸多限制，這是目前很多人對於我國共有產權房駐足觀望的最主要原因之一。發達國家在共有產權房的定價方面顯得更加科學和人性化。以新加坡為例，組屋的價格由國家設立的建屋發展局參考居民的年收入來定價，一般總價格為居民4~6年的家庭總收入。這是個什麼概念呢？假設在北京，你的家庭年收入是15萬，你花60~90萬就能買一套60~70平的房子，這種吸引力大不大呢？
當然，共有產權住房只是當前中國住房市場的一種選擇和方向，而非最終解決辦法，因此它不存在滿足所有群體、所有人的完美形式，但從國際經驗來看，只要落實得好，既能滿足“房子是用來住的、不是用來炒的”，又能在一定程度上實現人民居住、財富的同步改善。因此，“善政仍要善為”，此言不差。
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