山東樓市的格局與其他省份大有不同，儘管各地三四線城市在過去兩年中房價都大幅上漲，但各地市全線突破7000，且省內有兩個核心城市帶動，這種結構確實不多。
當一個人口大省的樓市估值水平急速抬升，所帶來的影響顯然是巨大的。
濟南歷下區、市中區、高新區房價均攀升至兩萬以上，青島的嶗山、市南區已經突破4萬大關。
與此同時，煙臺、威海、日照均價都在9000以上，德州、濱州、淄博、聊城屬於8000元一檔，即便區位略欠佳的臨沂、棗莊、濟寧房價也漲勢如潮。
對比鄰居河南樓市領漲的鄭洛開，顯然山東樓市漲幅既大、範圍又廣。
不過，在過去的2018年，強如山東各線地市的房價，也開始出現了鬆動，雖然單價浮動並不明顯，但去化率下降、土地市場氣氛轉冷、房企開啟打折促銷模式，弱勢局面已經顯現。
進入2019年之後，山東樓市又該如何表現？我們來看一份最新數據。
1月31日消息，據山東省統計局披露，截止2018年末，山東商品房待售面積為2640萬平方米，同比下降19.0%，創2013年以來最低水平！
這是什麼概念？相當於山東樓市的庫存創出了5年以來的新低，也從側面說明：從庫存高位開始消化，時至今日，山東的房產待售面積，再次降低到了新的低位。
眾所周知，在買房需求恆定的前提下，庫存保持低位會導致供小於求，從而刺激房價上漲。問題在於，這次濟南、青島、煙臺幾個熱門城市，房價還能否重拾升勢？
筆者認為，在目前山東樓市整體高估的前提下，指望這三個城市房價再次爆發，顯然不現實。
第一，濟南與青島的雙核，加上煙臺的補漲，造成山東省內多個地區呈現“房價高地”的形勢，市場轉暖時看似遍地開花、好不熱鬧，而在樓市轉冷時，投機情緒會大幅降溫。
這不是庫存水平降低就能夠解決的問題，這是房地產市場自發調整的慣性作用，僅僅指望一年的時間，就能夠吸引巨量資金抬升房價，基本不可能。
第二，山東房價之所以全方位高於相鄰省份，是因為大規模的棚改貨幣化刺激，比如此前放鬆調控的菏澤，棚改體量位居全國前列，大量的棚改拆遷戶導致買房需求突然暴增，這種非理性的需求是不可持續的。
上文已經說過，庫存降低房價上漲的前提，是“需求恆定”，在買房需求匱乏的情況下，住房價格上漲顯然缺乏根基。客觀來說，山東樓市目前仍處於高位盤整過程當中，剛需們購房依然需要擦亮眼睛。
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