一、資本時代開啟，上市物企達68家
截至目前，已有11家物企成功登陸香港主板，1家成功突破A股市場，56家掛牌新三板，資本正以前所未有的速度進入行業。
圖：物業企業上市情況
1、主板市場：上市企業市值、市盈率穩中有升
根據2019年1月28日收盤數據，碧桂園市值高達318.1億港元，綠城服務和雅生活服務市值分別達189.4億港元和133.2億港元,新城悅以40.07的高市盈率領先其他企業。
圖：物業企業上市市值、市盈率情況（截止2019年1月28日）
南都物業的市值按照1港元=0.8587人民幣進行換算
2、上市物企對比分析（18年中業績）
新城悅數據截止日期為2018年4月30日
二、香港主板：後繼者正在趕來的路上
1、市值與規模、營收正相關，公司出現分化
企業營業收入、利潤越高，市值和市盈率就相對較高，呈現出明顯的正相關關係。同時，企業間出現分化，市值差距拉大。
表：2018年在港上市企業基本情況（數據截止2019年1月28日）
2、在港上市企業藉助資本力量實現業績倍增
通過分析在港上市企業的收入和管理面積，可以看出，資本在助推企業發展時的力量。
圖：部分在港企業上市年、2017年及2018上半年營業收入對比
圖：部分在港企業上市年、2017年及2018上半年淨利潤對比
圖：部分在港企業上市年、2017年及2018上半年在管面積對比
3、彩生活：叩開資本市場大門
圖：彩生活上市歷程
❖ 彩生活在管面積、營業收入情況
截止2018年上半年，彩生活在管面積增至4.84億平方米,在管項目達到2555個，營業收入升至17.57億元，淨利潤為1.75億元。
圖：彩生活2013-2018上半年在管面積及項目個數
圖：彩生活2013-2018上半年營業收入和淨利潤趨勢
❖ 彩生活利用資本市場，實現多輪融資
上市以後，彩生活積極利用資本市場，在資本市場上實現了多輪融資。彩生活融資方式多是採用非公開發行公司債以及資產支持專項計劃。
表：彩生活自2016年以來部分融資情況
❖ 彩生活競爭優勢突出，實現企業快速增長
① 智慧社區平臺優勢：提出“智慧社區生態圈”理念，以“互聯網+”思維和新興科技為手段，從線上、線下一體化出發，激活社區內部各項資源，構建彩生活社區服務“大升級，大聯眾”的態勢。
② 業務創新優勢：2015年，推出“彩生活住宅”產品；2017年，創新開發出“彩生活車位”產品。
③ 品牌創新優勢：轉化服務理念，實現傳統物業和增值服務的雙提升，創造全新的中國社區服務模式。
④ 規模與成本管控優勢：彩生活借力於資本市場，完成大規模的兼併收購，實現規模的快速增長。通過自動化、集中化、標準化管理體系的建立，實現優秀的成本控制。
圖：彩生活的競爭優勢
4、綠城服務：提速行業資本化進程
❖ 綠城服務在管面積、營業收入情況
截止2018年上半年，綠城服務在管項目1095個，在管面積達到150.8百萬平米，營業收入為29.28億元，淨利率為7.4%，盈利質量亦愈加突出。
圖：綠城服務2014-2018上半年在管項目數量、在管面積和儲備面積變化情況
圖：綠城服務2014-2018上半年營業收入和淨利潤走勢
❖ 綠城服務上市吸睛點
① 品牌壁壘+定位清晰：綠城服務市場口碑良好，長期堅持定位服務中、高端物業。
② 儲備面積是未來發展的有效保障：2017年綠城服務儲備面積到150百萬平米，絕大部分儲備面積在3-4年內會轉化為在管面積貢獻收入。
③ 存量房+管理輸出抵禦地產週期下行：面對地產調控帶來新房市場增長放緩以及新增項目向大中型開發商傾斜的趨勢，公司選擇切入存量二手房市場和管理輸出兩條路來應對。
④ 外延擴張可能取得進展：過去兩年因為大中型物管公司估值較高所以一直退而求其次收購一些小物業公司，在融資支持下，且地產調控打壓了大中型物管公司的潛在收購估值，因此外延併購有望取得進展。
圖：綠城服務上市吸睛點
❖ 綠城服務IPO募集資金，近5成用於收購企業
綠城服務於2016年7月12日成功在聯交所主板上市，發行77.7776億股新股，扣除包銷費用及相關開支後，上市所得款項總額為港幣14.72億元（等同人民幣12.66億元）。該等款項用途分配使用：
— 49%用於收購物業服務公司及提供增值服務的公司
— 7%用於開發及推廣「智慧園區」項目，及園區產品和服務
— 19%用於償還貸款
— 25%做運營資金及一般企業用途
圖：綠城服務IPO募集資金用途分配情況
5、2018年物管行業迎來赴港上市潮，後繼者正在趕來的路上
三、A股主板：南都一枝獨秀
1、南都總市值約23.3億元，市盈率25.34
2018年2月1日，南都物業正式掛牌，成為A股“物業第一股”，截止2019年1月28日收盤，南都總市值約23.3億元，市盈率25.34。
圖：2014-2017年南都物業簽約面積情況
圖：南都物業2014-2018上半年營業收入、淨利潤情況
圖：南都物業2014-2018上半年物業費及多種經營收入情況
2、南都物業服務特色及優勢
① 在管物業類型全面，具體服務細緻入微，從項目前期介入、竣工驗收、交付到日常服務全過程，公司建立了完善的管理體系和操作流程；
② 與時俱進，時刻創新：2015年，上線面向內部管理的員工終端APP（悅服務）和麵向住宅區管理的客戶終端APP（悅嘉家）。2016年，開發了針對辦公園區用戶的客戶終端APP——Joypark APP。2018年，完成悅嘉家智慧生活服務平臺的迭代升級；
③ 完整的品牌服務體系：從業主的實際需求出發，建立一套完整的品牌服務體系，包括南都管家、悅都網絡、樂勤清潔、樂勤工程、大悅資管；
④ 未來規劃清晰合理，助力長期穩健發展：南都物業將藉助資本的力量加大對物業管理智能化系統、全國物業服務業務拓展、社區O2O平臺建設、公寓租賃服務與人力資源建設等方面的投入。
圖：南都物業服務特色及優勢
四、新三板：以退為進，積極籌劃下一站IPO
1、以退為進
2018年共有約10家物企選擇退出新三板市場，因新三板市場流動性疲軟，融資能力有限，並不能給物企足夠的推力。以退為進，積極轉戰A股和港股應該才是摘牌新三板的真正緣由。在已經成功登陸港股市場的物企中，新城悅和永升生活服務皆為退出新三板市場，轉而在港股上市；2018年7月，嘉寶股份宣佈終止在全國中小企業股份轉讓系統掛牌，當年12月擬申請H股上市並獲證監會受理。由於A股市場的IPO審核較為嚴格，加之港股物企普遍的高市盈率使得港股市場成為18年物企上市的主戰場。
2、新三板上市企業——分層管理維度和交易維度
❖ 分層管理維度
截止2019年1月28日，新三板全部企業超一萬家，創新層企業佔比約為8.55%，物業服務企業6家企業入圍創新層，佔新三板物企業10.71%，高於創新層佔比平均水平。
表：物業服務企業創新層名單
❖ 交易維度
2018年，25家新三板物業企業有交易。據2019年1月2日收盤數據，第一物業市值領先達11.95億元。
表：2018年有過交易的25家物業服務企業名單
五、資本青睞的“吸睛”核心利器：固本開新、提質增效
1、上市企業核心優勢成“吸睛”利器
企業獨特的核心優勢具有不易複製性，形成了高門檻，進一步提高品牌辨識度和認知度，加固企業領先市場地位及增加市場份額，這也是資本市場格外看重的。雅生活服務依託雅居樂物業和綠地物業雙品牌的影響力，形成優勢互補，有助於快速拓展物業組合，發展成為業務更全面、結構更健康的企業。碧桂園服務管理項目單體平均規模較大，呈現獨具特色的大盤特點，有利於發揮規模效應，實現較高的盈利水平。
圖：上市物業服務企業的獨特優勢
2、管理、人才雙輪驅動，構築運營優勢
上市物業服務企業都注重採取標準化運營、精細化管理以及優化信息技術提升運營效率。企業通過服務的標準化確保在各個區域市場提供統一優質的服務，有助於提高服務質量及業主整體滿意度；注重提高資金、物質、人力等資源的利用率，提升財務管理效能以實現精細化管理，並輔之運用先進及優化的信息技術改善服務效率，降本增效，進而實現規模化和盈利最大化；企業通過建立完善的人力資源管理體系，採取多種方式培養、鍛鍊、激勵人才，形成獨特的人才優勢，從而鞏固自身的市場地位。
圖：上市物業服務企業的運營優勢
3、社區增值服務加強自身盈利能力，資本市場看好物業行業
預計到2020年，社區增值服務的市場容量將近3.4萬億，通過開展多樣化的社區增值服務加強自身盈利能力，拉動龐大的社區終端消費資源，這也正是資本市場看好行業的關鍵。物業服務企業通過植入互聯網基因搭建社區平臺，整合社區內外資源，積極利用大數據對業主的需求偏好進行數據化解讀，基於業主家庭的資產價值，圍繞房屋、汽車、生活配套三類開展創新增值業務。
圖：部分物業服務企業社區服務平臺建設
4、多元化增值服務全面開花
2018年物業服務多元綻放，涉足養老、金融、租賃、教育、旅遊、新零售、農業等多方面，不少物企已將多元業務做成自己的品牌。南都物業全資子公司大悅資產將物業服務與租賃服務相結合，以社區客群為入口， 僅18年上半年已簽訂約2.5億租賃合同，租期均超10年；2018年3月，保利社區居家養老服務平臺公司—“保利和悅健康養老服務有限公司”正式掛牌，以健康養老為方向，重點發展保利社區居家養老服務；2018年8月，首家“綠橙GreenMart”集成品牌概念店——綠橙plus·松下店在杭州下沙松下杭州工業園內正式營業，是本土新零售品牌綠橙便利店的首次跨國“聯姻”。
圖：物業增值服務多元綻放，形成品牌
5、與資本市場良性互動助推企業獲得高估值
企業在符合上市規則的前提下，提供定期、實時、準確和完整的信息並更新，讓股東和公眾實時瞭解企業運作及業務發展情況，保持企業信息透明度，有助於建立投資人的信心，並在市場運作中將自身價值轉化為市場高估值。同時，通過向股東傳遞自身經營理念、戰略規劃、行業變化等，讓其更清楚掌握企業的行業定位、經營模式和競爭優勢，體現出超越同行的優勢。
圖：物業服務企業與資本市場互動的主要方式
閱讀更多 中指研究院 的文章
