樓市經過政策調控處於平穩狀態，業內人士認為，2019樓市將延續2018年下半年行情，房價穩中有降，究竟降多少，誰也無法給出準確答案。眼下房價依然高企，買不買房令人犯愁，有需求又有購買力的人，在買漲不買跌心理驅使下，站到持幣觀望的隊伍中，翹首以待房價大跌能成功抄底。筆者認為，購房者要丟掉主觀臆想，認清樓市穩定大局已定，政策調控並不是打壓房地產。
與其在觀望和等待中焦慮不安，不妨認清樓市調控政策基本形勢，對市場行情走向有一個初步判斷和預估，在提高購房技巧上下一番功夫，以此來降低購房成本。
樓市調控政策基本形勢。2018年經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。中央已經為2019年樓市指明瞭方向，而住建設部表示以穩地價、穩房價、穩預期為目標，保持調控政策的連續性穩定性。房住不炒已經奠定樓市調控主基調，“三穩”目標既是調控方向，也是調控所要達到的目的。
市場行情走向基本評估。中指研究院報告稱，2018年12月份，100個城市商品房住宅價格每平米14678元，環比上漲0.25%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。從中可以看出，市場從三季度由熱轉涼以來，至今已近半年時間，樓市調整並沒有出現大幅下行的情況，而是逐步迴歸理性，進入一個新的平穩發展時期。那麼，購房者如何在選購技巧上下功夫、降低購房成本呢？
首先，一二手房價倒掛，買新不買舊。中國房價行情網顯示，12月份，31個大中城市新房銷售價格18城上漲、12城下跌，較11月基本持平，一線城市略有回暖。截止目前，全國只有青島高新區暫停購房搖號，其它城市仍然在實行這一制度，表明一二手房倒掛形成的價格利差，在二線城市依然存在。當下二手房價處於高位，新房限價就是福利，只要有房票資格，儘可能參與搖號。隨著樓市高燒退去，搖號中籤率大幅提高，機會不容錯過。
其次，一二手房價相對平衡，購買二手次新房。未實行新房限價的城市，一二手房價大體上無明顯較大差異，儘量選購二手次新房是明智之舉。對於相同地段或板塊，購買新房需要等2-3年交房，質量如何是個未知數，其間租房按月平均3000元計算，3年需要10萬元。購買二手次新房的優勢在於，省去了3年的租金成本。選購二手次新房房齡控制在10年以內，2年以上無營業稅有個稅，5年以上免雙稅僅有契稅，降低交易成本。
第三，房貸利率下調，正是購房好時機。2018年10月份以來，杭州等部分城市房貸利率下調，其中首套房由基準利率上浮15%下調至10%，近日廣州工行、匯豐銀行下調至上浮5%，上海有多家銀行房貸利率最低執行9.5折。1月4日央行決定，1月份下調金融機構準備金率1個百分點，房貸利率下調的二線城市可能會越來越多，下調幅度或許在房貸基準利率周圍。以貸款150萬元等額本息為例，房貸利率上浮15%下調為5%，降低10個百分點，按30年期計算總成本降低164160元。
第四，積極參與房企促銷優惠活動。2018年金九銀十期間新房市場滯銷，房企通過降價促銷活動，樓盤去化率上升，說明市場認可度較高。四季度以來，房企融資環境有所改善，但是資金面仍然偏緊，為了儘快回籠資金，必須加快銷售速度，2019年大概率將會迎來一波降價促銷潮，而降價房源多為毛坯房。除去房企精裝修房的部分利潤，購房者選購打折毛坯房，降低購房成本相當可觀。此外，購房者應選購信譽好，資金有保障的知名大房企樓盤，交房一般不會延期，質量相對可靠。
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