《最高人民法院公報》2018年第11期
<strong>▌裁判摘要
開發商與小區業主對開發商在小區內建造的房屋發生權屬爭議時，應由開發商承擔舉證責任。如開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業主的商品房中，則該房屋應當屬於小區全體業主所有。開發商在沒有明確取得業主同意的情況下，自行佔有使用該房屋，不能視為業主默示同意由開發商無償使用，應認定開發商構成侵權。業主參照自該房屋應當移交時起的使用費向開發商主張賠償責任的，人民法院應予支持。
<strong>江蘇省無錫市中級人民法院
<strong>民 事 判 決 書
<strong>(2017)蘇02民終5565號
上訴人(原審被告)：宜興市恆興置業有限公司，住所地宜興市環科園興業路88號。
法定代表人：施洪飛，該公司董事長。
委託訴訟代理人：施健，該公司總經理。
委託訴訟代理人：王龍傑，上海市萬達律師事務所律師。
被上訴人(原審原告)：宜興市新街街道海德名園業主委員會，住所地宜興市環科園興業路88號。
法定代表人：徐法軍，該委員會主任。
委託訴訟代理人：唐奇，宜興市太華法律服務所法律工作者。
委託訴訟代理人：喬封，宜興市豐義法律服務所法律工作者。
原審第三人：南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司，住所地宜興市環科園興業路88號。
負責人：張年富，該公司經理。
委託訴訟代理人：李祥春，江蘇朗華律師事務所律師。
上訴人宜興市恆興置業有限公司(以下簡稱恆興公司)因與被上訴人宜興市新街街道海德名園業主委員會(以下簡稱海德名園業委會)、原審第三人南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司(以下簡稱紫竹物業公司)物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛一案，不服宜興市人民法院(2017)蘇0282民初6674號民事判決，向本院提起上訴。本院於2017年12月27日立案後，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
<strong>恆興公司上訴請求：駁回海德名園業委會的訴訟請求。事實和理由：1、本案涉及兩個不同的訴，海德名園業委會在一審第二次開庭前增加確認所有權的訴請，與起訴時的財產損害賠償屬於不同法律關係，應另行起訴，不能在本案中增加，故一審程序違法。2、其公司在一審中要求對案涉會所的建設成本是否分攤到海德名園商品房中進行審計，但一審法院未予准許，僅憑部分與客觀事實有出入的表述，就認定會所的建設成本已分攤到商品房中，缺乏依據。3、一審對會所的租金評估參照物業與會所不同，評估時並未考慮會所是在小區內部的特殊性，因此一審法院對於租賃費用的認定不當。4、會所繫其公司獲得土地使用權並投入資金建造而成，至本案訴訟前，海德名園業委會並未認為其公司存在侵權行為，也未提出過權利主張，這至少表明海德名園業委會對會所的使用狀況是同意的，也未要求支付對價，因此一審法院不能支持海德名園業委會提出自2018年起至今所有租金的訴請，法律沒有規定會所所有權歸於何方，其公司也不存在侵權行為。故請求二審法院依法改判。
<strong>海德名園業委會答辯稱，根據恆興公司在一審中提供的證據及計算方式，表明案涉會所的成本已納入到海德名園商品房，對會所成本沒有審價的必要。會所一直由恆興公司使用，業主及業委會均沒有使用過會所，業委會自成立後，曾對會所多次向恆興公司提出主張，當地社區領導也組織雙方協調過此事，但恆興公司一直未歸還會所。對於會所的租賃費用，評估公司是進行大量的調查之後作出的評估，並且參照物業用房中182.77平方米以每年3.8萬元出租給他人的租金標準，恆興公司佔用會所造成的實際損失遠超評估的80多萬元，故本案評估價格是合理的。一審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。
紫竹物業公司陳述稱，一審判決其公司不承擔責任正確，請求維持原判。
<strong>……（文末點擊閱讀原文，可以查閱判決書一審部分內容）
本院二審中，當事人沒有提交新證據。二審經審理，對一審查明的事實予以確認。
本案二審爭議焦點與一審相同。
<strong>本院認為，
一、關於一審法院是否存在程序違法問題，因海德名園業委會在起訴時要求恆興公司、紫竹物業公司支付案涉會所的租賃費用，由於在一審法院的第一次庭審中恆興公司對會所的權屬提出抗辯，一審法院向海德名園業委會釋明，應先對會所進行確權，才能進一步明確租賃費用的訴請。海德名園業委會表示在本案中對會所進行確權，並書面申請增加該項訴訟請求，一審法院及時向恆興公司、紫竹物業公司送達了海德名園業委會的該申請，並且對海德名園業委會增加的該項訴請在第二次庭審中進行了審理。因此一審法院將海德名園業委會的兩項訴訟請求一併審理，既有利於雙方爭議的解決，亦不存在程序違法問題。故恆興公司提出的該項上訴意見，缺乏依據，本院不予採納。<strong>二、案涉會所屬海德名園全體業主所有，理由如下：《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;<strong>該法第七十三條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。《最高人民法院》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分：(二)其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。本案中，案涉會所位於海德名園小區內，與476平方米的物業用房同屬一套建築的整體，根據建設工程規劃許可證、物業移交接管協議備案證明存根、以及恆興公司與紫竹物業公司簽訂的物業移交驗收接管協議等書面證據所載明的內容來看，恆興公司在移交物業時，是將會所與物業用房一併作為配套用房移交給紫竹物業公司，而且寫明產權歸全體業主所有。海德名園業委會在本案中提供了上述證據，對其主張已經盡到初步舉證義務<strong>。而恆興公司辯稱會所繫其公司所有，作為海德名園小區的開發商，恆興公司應當進一步提供充分證據予以證明。
恆興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據，但根據一審法院向宜興市國土資源局、宜興市調查瞭解的情況，以及宜興市物價局對海德名園商品房價格核定的相關材料，恆興公司所舉證據並不足以證明會所繫其公司所有。根據物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區配套明細表中載明的“會所1300平方米”，可以表明恆興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設成本進行審價。綜上，依據《物權法》及司法解釋的規定，針對雙方當事人的舉證情況，應認定案涉會所屬海德名園全體業主所有。<strong>三、關於恆興公司佔有使用案涉會所應當承擔的責任。首先，會所屬於全體業主所有，恆興公司作為海德名園小區的開發商對此理應知曉，並且在物業移交驗收接管協議備案證明中也明確了該事實，故恆興公司自將物業用房於2008年10月30日移交給紫金物業公司時，本應將會所一併移交給全體業主佔有、使用、收益，但恆興公司卻一直無償佔有使用至今，致使海德名園全體業主不能使用、收益，從而造成了相應損失。依據《物權法》第三十七條的規定，因恆興公司的侵權，海德名園業委會作為全體業主代表有權請求恆興公司賠償損失。<strong>其次，恆興公司認為海德名園業委會沒有主張過權利，至少表明是同意其公司使用的。但依據《民法總則》第一百四十條的規定，沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。海德名園業委會明確表示曾多次向恆興公司提出歸還會所的主張，並未同意恆興公司無償使用，恆興公司亦未能舉證證明其公司佔有使用會所符合法律所列上述情形，故恆興公司所提該項上述意見，並無事實和法律依據。其三，
《侵權責任法》第十九條規定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，原審法院參照會所的租賃費用來確定本案損失，並依法委託評估機構對此進行評估。根據評估機構對會所租賃費用的評估過程來看，評估機構不僅到現場查勘了會所的實際情況，還對類似商業辦公用房的租金情況進行了大量的調查和分析，從而作出了不同時段租賃費用的評估結論，因此評估機構的評估具有事實依據，亦無程序違法之處，恆興公司未能提供相應證據推翻該評估意見，故評估意見合法有效，一審法院據此作為參照確定本案損失，並無不妥。綜上所述，恆興公司的上訴請求不能成立，應予駁回;一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費11900元，由宜興市恆興置業有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 謝 偉
審判員 朱光爍
審判員 王一川
二〇一八年一月二十六日
書記員 宋勇梁
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