2018年中國房企的目光依然只屬於頭部巨頭，碧桂園年中的連續塌樓事件引發公關危機、恆大投資賈躍亭的FF引發持續的口水訴訟戰，以及萬科一句“活下去”引發的行業“過冬”貫穿今年的行業始終，龍頭房企對行業的影響可見一斑。
而對於關心自己錢袋的公眾來說，地產行業是不是真的“活不下去”了？凜冬來臨，房價是漲是跌？作為消費者，我們又該如何選擇入市？這些問題的答案更值得期待。在最近的萬科媒體交流會上海區域專場上，萬科董事會主席鬱亮對萬科的戰略，以及“活下去”的解析，窺一斑而見全豹，或許可以讓我們透析這個行業。
囤糧過冬
萬科活不下去了嗎？不，萬科活的很好。
在今年9月份萬科喊出“活下去”的口號後，市場發現萬科並沒有“瑟瑟發抖”，反而是高歌猛進拿地併購——10月份，萬科以32.34億收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得環京34萬平米土地；11月份，萬科又接連出手，先是15.82億收購海航旗下廣東興華實業，獲得廣州中央海航酒店廣場項目，建面17.7萬平米，又以33.58億收購嘉凱城旗下5家公司，獲地71.06萬平米。萬科這一波逆勢拿地的操作與前面鬱亮的“活下去”一對比，被許多人認為反常！
鬱亮顯然不認可這種評價。“大家手裡都有一瓶水，水喝了一半，只有一半的時候，有些人覺得還有一半水可以喝，有的人認為只有一半水了。”他認為看待問題的方式與角度決定著一家企業的未來。
換句話說，對於憂患意識很重的萬科來說，一直是“危機感”驅動變革，而不是“危機”驅動。鬱亮說，這些年萬科一直戰戰兢兢，如履薄冰，把每一天都當做最後一天來活。而在行業中，萬科確實是一家有危機感的公司，大家熟知的“地產白銀時代”，提出者就是鬱亮，而那會是2014年，中國房地產行業已經打上了棚改的“興奮劑”，鬱亮仍認為“過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了”。雖然他的這一番話被孫宏斌在不同場合懟，但現在回過頭來看，二者均沒有錯。萬科賭的是去槓桿，操作偏穩健，而融創、恆大和碧桂園走的是加槓桿，比較激進。到2017年，萬科和融創都得到了巨大的成長，作為領頭羊萬科要的是質量齊飛；而作為後起新秀，融創要的是高速成長，對債務等指標可以讓位於速度。最後二者均求仁得仁。
| 高喊“活下去”的萬科三季度近500億拿地
從今年的拿地金額來看，萬科比其他巨頭更有壓力。據克爾瑞數據，到11月，萬科累計拿地金額增加至1250億，儲地2489萬平米，超過碧桂園的1200億躍居行業第一。相比之下，恆大拿地374億居第18，融創拿地319億居第24。
但萬科也有自己的苦衷。相比於融創、恆大、碧桂園，萬科在加槓桿拿地方面一直表現得很剋制。但在地產行業，“得土儲者得天下”，在現金流週轉順暢的前提下，房企的競爭基本在於土儲量的比拼。而我們看萬科的土儲，截至11月，萬科土地儲備總面積為1.43億平米，在房企中排第四，而前三分別是碧桂園（3.642億平米）、恆大（3.05億平米）和融創（1.56億平米），萬科土儲不足碧桂園、恆大的一半，甚至被融創趕上。正如地產評論人朱文策所言，如果萬科要保持自己在地產領域的第一梯隊，它就不能在土儲上掉隊，否則遇到好的年景，萬科將面臨無米下鍋的窘境。
某種程度上，恰如上海區域將這次年終媒體交流會選擇在昆明邊上溫暖的撫仙湖一樣，屯糧過冬，尋求溫暖。鬱亮提醒行業，很多人對2016年10月份人民日報發表的權威人士訪談重視不夠，當時權威人士提出中國經濟將是L型走勢，而且這個走勢不是一年兩年。
“把問題想得艱苦一些，困難一些，沒有什麼壞處，如果你準備不足，反而會出問題。”鬱亮說。
收斂和聚焦
對行業的艱苦，不應該低估。雖然在前面的系列文章中，筆者堅定地看好中國地產行業未來，但這不代表短期困難可以忽視。眼前還是需要考慮凜冬來臨，如何禦寒？
12月4日，據媒體報告，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。
在2014年開始的這一波樓市行情中，棚改是最大的助力，而棚改專項債正是助推棚改落地的關鍵。中信證券信用分析師呂品認為，一方面，如果叫停政府購買棚改服務模式，短時間內可能面臨棚改整體資金不足的問題，即使通過國開行等政策性銀行發放貸款，由於收益能平衡的棚改項目相對較少，最終進入棚改項目的資金總量也會較少；另一方面，2019年房地產週期繼續向下的概率較大，對於棚改主力三四線城市而言，新的庫存壓力已經逐漸形成，地方政府繼續推動棚改的動力不足。
地產行業本身就是一個受政策影響巨大的行業，目前的政策的收縮對行業的影響決不能低估。
萬科的策略是“收斂與聚焦”。某種程度上說，萬科早已經不是一家純粹的地產開發商，萬科上海區域很早就探索建設“熱帶雨林”生態，既有住宅、商業、物業、長租公寓，也有配套的學校、物流、裝修、養老服務等，甚至還有鄉村建設，觸角四處伸出。
當然萬科也不是特例，在行業“去地產化”的大潮中，多元化已經是共識，恆大就在地產之外，開拓了體育、大健康、高新科技等眾多產業板塊，雖然現在恆大仍是一家以地產為主的開發商，但投資FF也是許家印的案頭大事。但在行業普遍多元化的情況下，如何“活下去、活得久、活得好”？又如何做到“收斂與聚焦”？
鬱亮說，今年我們提出需要收斂聚焦，是因為過去太發散了，需要大家凝聚起來往一個方向走。這也與萬科正在打造的“矢量組織”相呼應。矢量組織的核心是方向一致，價值觀一致，偏離公司“矢量”所指的，都應該收斂。
萬科高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官張海更具體地解釋是，收斂不是收縮，核心是聚焦——“我們做的一些業務，比如商業、辦公，其實缺少聚焦，比如說，辦公的本質應該是誰來辦公？傳統的方式是先鋪開面做大規模，做了很多板塊，以客戶價值為核心的聚焦，本質上讓我們的業務變得更強，讓萬科更好地活下去。”
但剋制可不是那麼容易的，特別是習慣了地產行業的造富神話。“以前賣房子，一平方米都是以百元為單位，現在做很多生意，像物流等，都是以幾塊錢做單位，甚至一毛錢、幾分錢都在算，這跟我們過去很不一樣。”
對於吃慣了大魚大肉的地產行業來說，要他們剋制，改吃乾糧，有多少能適應？
路向何方？
從更長遠的角度來看，地產行業的發展也面臨著戰略性的調整。
在最近的一份研報中提出，2014年底以來房市的強勁復甦加大了投資者對未來行業長期發展前景的擔憂；一方面，城鎮化速度在放緩，拿地就賺錢的年代一去不復返；另一方面，我們離70%的城鎮化率飽和區間還有8-10年，任何行業都會經歷從成長到純週期的變遷，而房地產行業正開始蝶變，即將進入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一種表述。
而無論是“洗牌”還是“吃乾糧”，這樣的判斷都反向推動房企提前佈局，讓自己用一個更好的狀態適應未來的挑戰。
在對未來行業發展基本面的判斷上，萬科有兩個支點。其一是住房消費升級。鬱亮認為，雖然上海、杭州、深圳等大城市住房可能還有一定短缺，但從全國範圍來看住房全面短缺的時代基本結束了，目前需要解決的是居住的平衡與品質。張海在交流中也認為，現在家庭住房的改善型需求佔到了70%，這也就要求開發商從單一住區到綜合住區的轉變，需要功能、性能和審美的全面提升。也就是說，未來的房子，除了給你精裝修的硬件，還要有軟件上的提升，比如商業、教育、醫療都將在未來商、住樓宇中通過AI、大數據、物聯網等連接起來。
其二是隨著城市進入第二階段，將是都市圈化、城市群化，比如粵港澳大灣區、長三角、京津冀經濟圈、武漢西安中西部核心都市圈，都是房企投資的重點，在這些都市圈中，城市和鄉村的界限不會涇渭分明，都將是建設美好生活的一部分。
“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”引用亞里士多德《政治學》中這句話作為結尾，可能既是一種暗示，也是一種指引。
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