“買家要量力而為。”
這是首富李嘉誠對香港購房者的最新建議。
“今年世界經濟很複雜，大家都要小心點。”昨天晚上，李嘉誠出席長江集團週年晚宴前，對媒體表示，“照道理全球經濟會差些，預計全球各國GDP都會出現低增長。”
“我應該盡我心講實話，量力而為啦，譬如香港的朋友，香港人買來自己住，分期付款沒有問題的話，那麼你應該買，因為買來住，但是千萬不要買來炒，波動厲害的啦。”
靠房地產起家的李首富為何勸大家不要買房？
因為，一個屬於香港樓市的輝煌時代可能要結束了。
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據《南華早報》1月11日報道，根據一份正式文件，剛剛在2018年12月31日同意以7.22億港元購買香港某處豪宅的買家，不惜損失高達3610萬港元的定金，也要選擇中止交易。
被棄購的房產位於全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋，擁有私人花園、屋頂平臺和游泳池，位於全亞洲最貴的地址。
去年12月31日 ，這套房產以每平方英尺90484港元單價出售。相比之下，面積僅大了6平方英尺的17號屋，則於去年4月以7.8億港元售出。
也就是說，僅僅過了8個月，這個樓盤總價就大降約5800萬港元。
這樣的案例絕不是偶然，只是香港房地產市場陷入疲軟的最新跡象。《南華早報》還透露，2019年才剛剛開始，前9天裡香港樓市已經發生了9起棄購事件。
自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲週期。但從去年下半年開始，香港樓市急轉直下。
香港特區政府土地註冊處公佈的最新數據顯示，香港住宅銷售自2018年11月遭遇腰斬之後，2018年12月銷售量再度暴跌，全港住宅銷售總額僅為241億港元，而2017年同期為520億港元，同比下降53.7%。
住宅成交量方面，香港12月住宅銷售量大減至2060套，2017年同期為5337套，同比下降61%，較11月環比也出現21%的大幅下跌。
從樓宇買賣合約數據來看，2018年6月住宅樓宇成交達到頂峰後，便開始了為期6個月的下行趨勢。12月的合約數據無論是同比和環比，均出現大幅下降。
中原城市領先指數顯示，截至2018年12月28日，當月香港房價指數降至174.37，環比上月跌幅達1.70%；而2018年11月的跌幅為3.43%。這已是該指數連續第四個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。
國際房地產服務提供商第一太平戴維斯3日發佈的統計數據還顯示，2018年第四季度香港住宅租賃市場也有降溫，豪宅租金停止兩年增勢，主要地區下跌幅度在0.2%-1.4%之間。
香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，截至2018年10月26日，去年以來香港已經出現36起購房違約案例，而2017年全年僅出現9起。
▲2017-2018年，香港樓市違約統計
“最令人擔憂的是越來越多的房屋被銀行收回，越來越多的公司申請破產”，香港房產服務商仲量聯行相關負責人說，“這樣的故事每天都在上演”。
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這個世界上從來不存在只漲不跌的神話。
根據哈里森的地產週期理論，一個完整的房地產週期需要18年。這18年裡，房價會先上漲7年，然後可能會發生一個短期的下跌，然後經歷5年的快速上漲，再之後是2年的瘋狂（哈里森稱之為“勝利者的詛咒”），最後是歷時4年左右的崩潰。
根據這個理論，哈里森曾準確地預見美國和英國三十年的數次泡沫崩潰。而在經過了連續15年上漲後，香港樓市這一輪上漲週期已經走完了“勝利者的詛咒”，到了最後一個階段。
除了大的週期，香港樓市如今的下挫也是多種因素共同左右的結果。
1、首先，內地資金的不斷流入，是香港樓市多年來不斷上漲的重要倚靠。僅2017年，內地對香港住宅用地的投資金額就高達70億美元。
據《證券時報》報道，2018年6月，位於何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創全港停車位新高紀錄；截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經賣掉了5幢，其中4幢都是內地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.67億港元。
但隨著內地資管日益趨嚴，內地流入香港地產市場的資金大幅下降。
一是內地金融監管部門嚴查資本跨境流動與洗錢行為，令不少內地高淨值客戶有錢“出不去”；二是去槓桿進程導致不少境內民營企業家囊中羞澀，無力承受赴港買房的“大額開支”。
根據高力國際統計，2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計為8.35億美元，如果保持這一趨勢，2018年全年投資額僅為16.7億美元，不及2017年總額的25%。
2、其次，隨著美元步入升值週期，就像一臺強力磁鐵將全球資金吸往美國，全世界都面臨著不小的流動性危機，對資產完全自由流通的香港來說影響更為劇烈。
最先被抽水的是香港股市。去年以來恆生指數一路下跌超過10%，而且跌勢並沒有好轉的跡象。
3、其三，香港政府針對短炒祭出的調控殺招，給狂熱的香港樓市潑了一盆冷水。
2018年6月28日，香港特首林鄭月娥宣佈，將對空置6個月以上的一手住宅徵收樓價5%左右的空置稅。
據統計，截至去年3月31日，香港空置一手住宅大約為9000套，幾乎佔到每年新增住宅的一半，佔預計供應量的9%。這給了以炒房為目的的投資客以沉重一擊。
4、加息，則是壓垮香港樓市的最後一根稻草。
在美國長達十年的寬鬆貨幣政策下，匯率和美元掛鉤的香港，只能跟隨美聯儲壓低利率。在低利率的刺激下，香港樓市泡沫越吹越大。
但去年以來，美國已經三次加息，香港也不得不跟進加息，直接刺穿了樓市泡沫。
2018年9月，香港三大發鈔銀行將按揭貸款利率上限至2.35%，以最優惠利率為基準的按揭利率也已提高至2.25%。而且根據瑞銀的預計，按揭利率未來還將上升50-75個基點，最終可能達到最高3.1%。
銀行放貸時需要審核貸款者的收入水平，利率上調後，對申請者的最低審核水平也會相應上調。這等於把一部分人完全擋在了樓市門外，購房需求被硬生生攔截了一大塊。
超低息環境的結束也使得香港房地產抵押借貸成本不斷上升，給當地房地產市場帶來巨大壓力。
特區政府發佈的2018年第一季度經濟報告顯示，香港市民的供樓供款負擔比率高達66%，遠高於1997-2016年45%的長期平均水平。這意味著市民需要將收入的60%以上用於按揭還款，在加息的情況下，2019年供樓負擔比例可能達到70%。
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未來的香港樓市，將走向何方？
我不敢妄下定論。但這段時間，唱空香港房地產市場的聲音是越來越多了。
先是各大券商機構接二連三地發佈對於香港樓市的悲觀言論。
香港本地券商耀才證券董事會主席葉茂林最為悲觀，他公開表示，若貿易局勢緊張，美聯儲持續加息，香港住宅價格或在兩年內大幅下降，跌幅甚至達40%。
普通香港民眾也不再看漲香港樓市。
一個多月前公佈的2018下半年香港房地產市場前景問卷調查結果顯示，有47%受訪者預計未來6個月香港住宅價格將會下跌，而3月份只有7%的受訪者這麼認為；未有置業打算的受訪者佔到67%，平均預計未來樓價跌幅達35%才會購買物業。
事實上，日益高企的房價和持續走低的租金回報水平，已經讓大多數想在香港置業的人望而卻步。
瑞銀最近發佈的2018全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。
在另一個榜單上，香港已連續八年穩坐全球房價最難負擔的城市首位，屬於“極度負擔不起”之列——你需要工作22年才能在香港買一套60平的公寓，但十年前，買一套香港的房子只需要工作12年。
另一方面，香港樓市租金收益率作為衡量樓市冷熱的指標之一，危機已經初現。里昂證券統計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低於十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。
▲香港不同戶型租金回報率，東方日報
香港樓市曾是比北上廣深更離奇的造富神話，造就無數地產富豪、炒樓高手。在香港，不論是明星、老闆還是市井小民，都始終相信，樓市是讓他們鹹魚翻身或者更上一層樓的法寶。而十五年來，香港樓市也的確不曾讓他們失望。
但今天，香港樓市連年上漲的黃金時代已經宣告結束，未來走向卻依舊深不可測，“負資產”的慘痛記憶重回香港人的腦海。
而在香港以北的廣大土地上，無數城市的房地產玩法都和香港如出一轍。香港樓市的現狀，是否是其他城市未來的映照呢？
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