提要
2018年一手寫字樓物業新增供應89.72萬平方米，同比微幅上升2%；網籤面積83.28萬平方米，同比上升52%；上半年網籤均價25324元/平方米，同比下跌14%。
圖表1 近5年廣州一手寫字樓供求量價走勢
產業引進有力推進及落地，寫字樓開發及供應跟進度高，整體市場供求集中在外圍產業、規劃密集板塊。
2018年整體仍呈現供大於求態勢，上半年仍較為平穩，下半年需求集中釋放。
2018年寫字樓整體供應與2017年大致相同，上下半年供應比例及集中度相當。與去年不同的是，2018年外圍區寫字樓項目比例上升二十七個百分點至95%的高位，同比也大幅上升42%。
同時外圍區也是今年市場撐市主力，成交量達到69.8萬平方米，佔比84%，皆同比大幅上升。其中，東部科學城、中新知識城、區府，南部萬博、南沙等板塊受到市場關注。
供應走勢：中心區銳減 外圍唱主角
中心區僅越秀一個項目在四季度新增3.3萬平方米寫字樓，其他各區均零新增供應，較去年大幅下跌接近九成。
外圍四區接棒，新批預售面積較去年增長42%至85.57萬平方米，供應集中在第四季度。
2017年增幅及供應量最大區域南沙區減半，今年僅新增12.23萬平方米；
主力供應轉至黃埔區，2018年整體供應量高達51.7萬平方米，單個區即貢獻全市的58%的新增供應，較去年大幅上升773%。
圖表2 2017、2018年廣州各區一手寫字樓供應情況
2018年供應主要分佈在外圍科學城、知識城、新機場、南沙等板塊
新入市項目包括廣州綠地城、廣州國際空港中心、保利魚珠港、綠地中央廣場、保利中珺廣場等。
圖表3 2018年廣州一手寫字樓新增供應
成交特點：熱點轉至外圍
甲級寫字樓持續走高
圍繞三大戰略樞紐和IAB、NEM等新興產業建設。
2018年廣州大力推進相關產業的落地和支持力度，吸引更多大企業進駐廣州，對辦公需求的持續增強。
事實上，寫字樓的供求持續活躍，市場佔比提升至53%的近幾年新高。
寫字樓供求突破2017年記錄再創新高，自用買家、大宗交易為主的市場需求支撐整體供求走高。
圖表4 近5年廣州一手辦公成交佔比走勢
憑藉國際金融城、琶洲、白鵝潭等板塊個別項目貢獻，天河、海珠、荔灣三區支撐中心區成交量達到11.66萬平方米，仍同比下跌58%。
其中天河成交7.02萬平方米位居中心各區之首。
2017年升幅明顯的外圍黃埔、番禺今年妥妥佔據主力，兩區分別成交38.85萬平方米、21.88萬平方米，較2017年增幅度均超200%，兩區即貢獻全市的73%。
圖表5 2018年廣州一手寫字樓區域成交情況
2018年寫字樓市場大宗交易繼續是主旋律，自用買家比例提升。
中心區無一板塊入榜，新興板塊黃埔、番禺、南沙寫字樓築成市場熱點。
其中廣州綠地城、綠地中央廣場兩項目成交量均超過10萬平方米，不乏多棟整體交易。
圖表6 2018年廣州一手寫字樓成交量TOP10樓盤
【市場熱點】
熱點一：政府合作、國企購入等大宗交易保持
政府合作、國企購入、自用確權是市場大宗交易的主要特徵，自用買家比例進一步攀升。
其中，小獨棟寫字樓物業備受市場追捧，成交熱度高，如壹品Epark、金山谷創意產業園、譽山國際等項目。
圖表7 2018年廣州一手寫字樓大宗交易項目
熱點二：
科學城、中新知識城、萬博等新興板塊強勢
具備產業規劃集中、區位、配套優勢的外圍區已成為市場重點關注板塊，科學城、中新知識城、萬博、蘿崗區府等板塊成為一手寫字樓投資熱土。
其中，政府重點產業引進板塊科學城、中新知識城的寫字樓項目最受捧，政府、國企是其中的重要買家。
中心區僅金融城、琶洲兩大熱點板塊，不過也只餘部分尾貨可售，預計將會進一步淡出熱點板塊行列。
既擁有不錯產業規劃、配套潛力，同時也有充足貨量供應的區域板塊，如黃埔（第二CBD）、南沙、廣州南站，將繼續受到市場關注。
圖表8 2018年廣州一手寫字樓成交TOP10活躍商圈
寫字樓租賃市場
需求活躍助上揚 琶洲已成為熱點
【總體】租賃持續活躍 琶洲熱度上升
2018年廣州整體寫字樓租金走勢保持平穩向上。
主要商圈寫字樓租金水平較去年上升3%至157元/㎡/月，除琶洲商圈外，其他各商務圈租金升幅平穩，幅度介於3%～4%。
國家級CBD珠江新城繼續成為寫字樓租賃首要考慮，包括新進駐、升級、擴張等主流租賃需求，平均租金水平也上揚3%至178元/㎡/月；
新興商務圈琶洲已成為市場熱點，市場租賃活動十分活躍，互聯網集聚定位吸引產業鏈企業爭先提前進駐板塊，帶動板塊整體租金上升14%至156元/㎡/月。
圖表9 近5年廣州主要商務圈租金走勢
近幾年IT互聯網行業發展迅速，相關企業對寫字樓市場租賃需求持續升溫，2018年廣州寫字樓租賃市場該類企業租賃需求佔比較去年增長三個百分點至30%，位居首位。
此外，值得關注的是，諮詢顧問類等專業服務企業2018年需求暴增。
佔比迅速提升至27%，其中律師事務所、知識產權、諮詢顧問等行業比例增幅明顯。
金融業、零售/貿易行業比例則稍有下滑，2018年兩行業佔比分別為13%、10%。
圖表10 2016-2018年廣州寫字樓租賃行業分類
【熱點】
新交付項目、新興商務板塊
深受大宗租賃青睞
珠江新城仍是2018年廣州寫字樓市場大宗租賃最活躍商務區，尤其以近2年新交付使用寫字樓為主，包括周大福中心、天盈廣場等甲級寫字樓，其中不少為新設企業。
值得關注的是，新興商務板塊琶洲繼續佔據市場熱度，進駐企業以IT互聯網及相關行業為主，互聯網集聚區的定位正在吸聚行業精英提前進駐。
2018年共享辦公運營機構活躍度稍有減弱，中資、私營企業繼續佔據寫字樓租賃的主力，外地、外資名企入駐廣州勢頭保持，中心城區成熟甲級寫字樓是優選考慮要素。
圖表11 2018年廣州寫字樓市場主要大宗租賃案例
【後市研判】
2019年寫字樓市場有望保持2018年走勢
1)2019年市場基調
2018年廣州產業引進及建設有力推進，各個區域相繼在政策、規劃、配套等方面紮實跟進落實，對產業、企業引進的支持力度空前。
其中，2018年26宗商服用地全部設置定向引進相關企業，成為推進招商引資的重要途徑。
隨著廣州城市、產業的進一步升級及加速發展，夯實吸聚更多的企業進駐廣州的實力。
而寫字樓物業自用屬性強，能很好地承接更多新增企業的辦公需求，近年來廣州一手寫字樓自用客戶已成為市場主流。
可以預見，目前廣州寫字樓市場的自用需求將會繼續支撐市場，政府、國企等合作也會是主力，預計2019年寫字樓市場有望保持去年走勢。
2)2019年重點關注板塊
琶洲、金融城將會成為未來寫字樓市場的主力，尤其琶洲寫字樓將在2019年開啟入市，將有力帶動板塊及整體市場上揚。
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