榜單解讀

一.行業競爭持續升級，龍頭房企地位無可撼動

縱觀典型房企2018年各月貨值榜排名情況可知，在行業風雲變幻、競爭不斷加劇之下，企業排位爭奪戰已全面打響，不同梯隊房企的新增貨值排名變動情況呈現著不同的特徵。

規模戰緊逼，強者恆強效應日趨顯著

行業集中度再提升，資源越來越集中在少數房企手中，多數中小房企一地難求，土地資源分化現象越來越顯著。在TOP100房企中，30%的房企佔據近80%的貨值，梯隊差異十分明顯，事實上，不止土地資源集中度高，如今規模房企在錢、地、人方面的優勢不斷凸顯，部分中小型房企的生存空間日漸受到擠壓，這或將加速行業資金、人才都會向頭部企業集中。

隨著行業集中度不斷提升，強者恆強態勢日趨顯著。從新增貨值和銷售金額的關聯性來看，新增貨值TOP10與銷售金額TOP10企業基本重合，在新增貨值TOP10企業中，有9家企業都進入到TOP10銷售榜中，其中，值得關注的是，碧桂園的銷售和投資都以較大優勢領先行業，龍頭地位不可撼動，萬科秉持一貫穩健的風格，銷售和投資都居於第二。第一梯隊房企無論是銷售亦或是投資都在行業內保持較強的競爭力。

圖表：2018年1-12月TOP10全口徑銷售金額和新增貨值企業

從2018年每月新增貨值排行榜來看，進入到6月份，第一梯隊房企基本穩定佔據十強席位，貨值榜TOP10房企未發生較大變動，更加凸顯了在強者恆強效應下，規模房企資源優勢盡顯。

TOP10後房企競爭更為激烈，梯隊差距相對較小

與第一梯隊房企相比，排名在TOP10之後的房企競爭往往更為激烈，各梯隊之間貨值差異也相對較小。我們以TOP10-20房企為例，招商蛇口和中南置地分別位於第11名和第15名，新增貨值僅有一百多億元的差距，排名卻相差4位，第一梯隊中，第二名和第三名房企新增貨值卻相差1000多億元。

在2018年新增貨值年度榜單中，我們認為值得關注的有兩類企業，一是諸如碧桂園、融創中國等行業巨頭類，發展相對穩健，二是一些規模增長型房企，諸如中梁地產和陽光城等均以獨具優勢的投資佈局和高瞻遠矚的戰略眼光首次邁入銷售千億大軍中。

碧桂園：年度王者難以超越，銷售投資再次蟬聯榜首

2018年1-12月，碧桂園銷售金額達到7296.9億元，銷售面積7816.3萬平方米，新增貨值高達8115.5億元，碧桂園銷售、投資再次以絕對優勢登頂行業第一，龍頭地位難以撼動。碧桂園在取得驕人的成績下，依然果斷提出“提質控速”戰略，具體到投資方面，堅持審慎的投資態度是當前集團進行控速的相應舉措。

融創中國：坐擁巨量高質土儲，為銷售增長保駕護航

2018年，融創中國新增貨值位列行業第三，僅次於碧桂園和萬科。在投資佈局方面，融創大部分的土地儲備均位於一二線城市，充足高質量的土地資源為公司銷售業績的增長保駕護航，然而隨著政策環境的日趨嚴格，融創也開始逐步放緩拿地節奏，秉持多看少動策略，從而進一步嚴控企業投資風險。

中梁地產：

彎道超車，中梁首次邁入千億陣營

在行業整體投資節奏都有所放緩的基調下，其中不乏有些正處於高速增長期的企業，依然在保持自身的發展節奏，中梁就是典型代表。2018年中梁新增貨值位列12名，投資力度明顯加強，較於2017年平均3天拿一塊地，2018年中梁地產平均2天拿一塊地，精準的戰略佈局助力中梁首次邁入千億陣營，從百億到千億僅需5年時間。

陽光城：秉持“三全”戰略，助力公司跨入千億

2018年，陽光城新增貨值排名居於13名，優質充沛的土地儲備助力公司首次跨入千億大軍。在投資層面上，公司堅持實施“三全”戰略，通過招拍掛、收併購、一級土地整理、三舊改造、特色小鎮、尋找外部戰略合作資源等多種方式，來全國一二三線城市實現廣泛覆蓋和平衡佈局。

二.土地市場趨於理性，房企投資偏謹慎

整體來看，2018年土地市場趨於理性。與以往相比，2018年土地市場降溫明顯，整體呈現兩頭高中間低,市場迴歸理性逐漸成為行業共識，接下來我們從以下幾個指標來證明該判斷。

從200城土地市場成交量來看，土地市場經歷兩個階段：第一階段（2018年1-5月）：調控趨緊不放鬆，但土地市場熱度不減，企業依然在積極補庫存；第二階段（2018年6-12月）：銷售市場轉冷態勢顯著，

從溢價率、成交樓面均價和流拍情況來看，溢價率和成交樓面均價呈現逐漸遞減趨勢，土地流拍開始增多，流拍地塊更是創下近幾年新高。

在市場迴歸理性之下，多數房企投資意願明顯減退。2018年，宏觀政策環境趨緊，資管新規的出臺，調控政策的收緊，土地市場“競房價限地價”、“競配建保障房面積”和“競自持比例”等組合型土地出讓方式的約束，疊加企業自身資金承壓等因素影響，在這種情形之下，多數房企投資態度都較為謹慎。

然而在土地市場整體有所降溫、房企投資偏謹慎之下，房企對中西部的青睞度卻依然不減。我們認為這主要源於區域發展具備一定優勢，諸如政策、產業和經濟等方面。

在中西部城市發展具有一定優勢之下，房企轉戰中西部或成趨勢。無論是之前重點佈局長三角、京津翼、珠三角城市群的房企，亦或是強調全國化均衡佈局的房企，現如今投資佈局都有向中西部傾斜的趨勢，諸如典型房企中碧桂園和萬科，2018年在中西部的新增建築面積約佔總新增建築面積的一半比例，泰禾、正榮和陽光城中西部的新增土地建築面積佔比六成左右。

對於一些深耕中西部的房企而言，預計未來還會加大在中西部城市的投資力度，諸如金科集團、藍光發展、東原地產、奧山地產、美好置業和華宇地產，2018年，這些企業在中西部的累計新增土地建築面積佔比分別為76%、57%、85%、80%、70%和70%，在其他區域的佈局相對較少。從長遠角度來看，受益國家戰略支持，中西部城市的綜合優勢將不斷凸顯，深耕該區域的房企越來越能享受到區域城市崛起所帶來的利好效應。

三.展望2019年，房企拿地四大趨勢

2018年行業調控政策收緊，土地市場降溫明顯，企業房企投資整體偏向謹慎。展望2019年，在這個規模為王的時代，未來市場會呈現怎樣的態勢，我們認為2019年房企拿地或呈現四大趨勢。

趨勢一：“穩”或成為主基調。2018年12月中央經濟工作會議強調，在當前經濟下行壓力有所加大下，“穩”字當先很有必要，在國家宏觀政策指導下，房地產行業也需要一個穩定健康的發展環境，具體到投資層面，整體來看，未來房企的投資態度或還以穩健為主。

趨勢二：持續看好超級區域。如今，規模房企不再僅關注全國化佈局，更多企業傾向加大超級區域的佈局力度，諸如成渝都市群，億翰研究發現2018在成渝都市圈有所佈局的企業，業績表現都較為亮眼，諸如金科、龍湖、藍光等企業。2019年，隨著成渝都市群綜合競爭力的不斷提升，這些深耕超級區域的房企還將迎來新一輪發展機遇，城市群所帶來的利好效應將持續釋放。

趨勢三：合作拿地，規避風險。2018年，越來越多的房企會選擇合作拿地方式，尤其是市場進入到下半年，房地產行業進入寒冬或成為共識，抱團開發儼然成為企業投資佈局的有效途徑。諸如華潤綠城、首開金地、招商保利、遠洋卓越等聯合體都通過合作拿地的方式來獲取土地資源，對於合作雙方而言，通過這種方式進行戰略佈局，不僅有利於高效獲取土地，還能進一步規避行業風險。因此，在土地市場逐步迴歸理性之下，我們認為2019年房企聯合拿地趨勢依然會延續。

趨勢四：注重戰略縱深，緊握城市輪動機會。2018年是全國樓市調控政策出臺次數最多的一年，部分城市、區域政策力度更是堪稱史上最嚴，這對於重倉佈局單一區域的房企而言，或面臨較大的經營風險，而對於善於抓住機遇、側重戰略佈局縱深化的房企而言確是收穫頗豐。2019年，為避免單一投資佈局可能帶來的經營風險，房企更應審時度勢，緊握城市輪動機遇，實現企業的穩健發展。

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