一、適用範圍：
房企銷售自行開發的房地產項目（包括土地開發和房屋開發）
二、預繳和繳納稅款
三、一般計稅方法（房地產新項目）：
1. 銷售額差額計稅：
銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋10%）
【解析1】公式中"支付的土地價款"：是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益、取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費等。
【解析2】預繳稅款時按預收款和預徵率納稅，銷售申報時才有差額計稅，並按銷售面積分攤： 當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付土地價款
2.進項稅額：
房地產開發企業中的一般納稅人自行開發的房地產項目，不執行進項稅額分期抵扣政策，其進項稅額可一次性抵扣（如購買設計服務、建築服務等）。
3.預繳稅款：
採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目。 應預繳稅款＝預收款÷（1＋10%）×3%
四、關於發票
1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目：
自行開具增值稅專用發票；向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
2.小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目：
（1）自行開具增值稅普通發票。
（2）向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。
（3）向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
【舉例】註冊於北京的甲房地產企業（一般納稅人）自行開發了位於河北的居住性A房地產項目，施工許可證註明的開工日期是 2016 年 3月1日。
（1）2017年6月開始預售房地產，取得預收款 2000 萬元，只開具了收據。
（2）2017年9月又收到預收款 7000 萬元。2017年9月共開具了增值稅普通發票 9000 萬元（含 2017年6月預收的2000萬元），同時辦理房產產權轉移手續。（該項目納稅人選擇了增值稅簡易辦法計稅）
『正確答案』
（1）2017年6月納稅人在河北項目所在地就取得的預收款2000萬元：
預繳增值稅稅款＝2000÷（1＋5%）×3%＝57.14 （萬元）
（2）2017年9月納稅人在北京註冊地：
申報繳納增值稅稅款＝9000÷（1＋5%）×5%－57.14＝428.57－57.14＝371.43（萬元）
【提示】如果納稅人選擇一般計稅方法，上述計算中的5% 均換為11%。本例題時間為2017年，如果時間是2018年5月1日以後，稅率可就是10%了。
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