“我們公司的年度目標很難完成，衝刺一把後，大概還有100億元的缺口。”
——華南一家上市房企營銷部門的總監
摘要：
裁員衝擊波，房企能否“活下去”？
凜冬已至，資金流成房企噩夢
大魚吃小蝦，是目前房地產行業的格局
獨闢蹊徑，房企積極轉型高新技術企業
年末銷售下行，但房企投資意願走強
資金面趨穩，國內貸款明顯好轉
政策高壓，房地產調控仍難鬆綁
裁員衝擊波，房企能否“活下去”？
在萬科高喊“活下去”的同時，不少房企已經開始了裁員動作。
近日，一則“華夏幸福三天裁員上千人”的消息將華夏幸福推上了風口浪尖。據稱，華夏幸福的小鎮集團在全國範圍內裁掉400多人，華夏京南集團的500多人則全部被裁。
華夏幸福，全稱華夏幸福基業股份有限公司，是中國領先的產業新城運營商。截止2017年底，公司總資產超3750億元。其致力於成為全球產業新城的引領者，堅持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的理念，確立以產業新城為核心產品的業務模式。然而，自從進入2018年來，華夏幸福就顯得並不幸福。
據華夏幸福發佈的第三季度報告顯示，公司經營活動產生的現金流量淨額為-76.6億元。此外，前9個月，華夏幸福籌資活動現金流入567.14億元，較去年同期714.42億元出現大幅下滑。同時，截至到第三季度末，華夏幸福持有的貨幣資金為379.1億元，較期初減少44.34%，主要是由於償還到期債務所致；短期借款共計56.50億元，一年內到期的非流動負債193.63億元。
凜冬已至，資金流成房企噩夢
作為資金密集型行業，房地產行業有著產業鏈比較長、與多個行業都相互關聯的特點，對於房企來說，日常營運管理需要大量的流動資金，投入到開發建設房地產項目的資金數額較大，需要融入大量的資金來支撐項目的開發建設，項目開發週期持續時間較長，回籠資金需要的時間較長，伴隨著獲得較高收益的同時還存在著很大的資金鍊風險。
年關臨近，以價換量回資金
臨近年末，樓市調控趨嚴，在資金和業績的雙重壓力之下，一些房地產開發商開始“以價換量”，加快推盤速度，加速資金迴流。
國家統計局12月15日發佈的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的數據顯示，11月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點；同時，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.3%，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。與此同時，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比去年同期有所回落。
中原地產首席分析師張大偉表示，從預期看，二手房價格下調將是開始，二手房的拐點已經開始出現。58安居客房產研究院首席分析師張波指出，房地產調控繼續“穩紮穩打”，房地產降溫已成市場共識。“國家嚴控資金流向房地產領域，因此加快銷售回款成為房企共識。在巨大的資金壓力下，房企或進一步以價換量，加速銷售資金迴流。”
急需補血，融資賣股出項目
同時，為了緩解資金壓力，房企開始成批大量融資，據中原地產研究中心數據顯示，截至11月20日，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額已經超過500億元。
以Wind二級行業來看，在剔除國債、地方債、金融債和同業存單等後，今年房地產行業共發行了693只債券，發行金額達5722.39億元，佔債券發行總額的7.31%，處於行業第7位。萬科今年債券融資規模最大，累計發行了26只債券，總金額為283.19億元。金地集團、綠城集團、招商蛇口等企業發行規模也都在130億元及以上，此外還有6家企業發行額超過100億元。
2018H2 房企發債金額大幅攀升：
發債是一方面，一些房企也毅然決然的出售股份用於補充公司資金流。
11月5日，廣州富力地產股份有限公司發佈了自2005年上市以來的首次增股融資公告，此次計劃發行不超過8.06億股，以當日收盤價12.14港元計算，此次H股發行將融資近100億元。富力地產公告稱，這筆資金將全部用於補充富力地產的資本金。該消息一出，富力地產的股價也應聲而下，公告當日公司股價的跌幅為8.82%。市場普遍認為，富力地產的負債過高是此次增股融資的主要原因。
據富力地產財報數據顯示，2015年至2018年上半年，富力地產的負債總額分別達1345億元、1795億元、2332億元及2703億元，淨負債率分別為124%、160%、170%和187%。在長期入不敷出的資金流壓力下，公司選擇了增股融資來緩解財務壓力。
大魚吃小蝦，是目前房地產行業的格局
“活得好，活得久。”
——萬科董事長鬱亮
相較於中小房企面對凜冬資金壓力的疲於奔命，房企中的千億軍團們卻開始反向擴充。
“千億”一直以來是房企規模的象徵和實力的刻度，據地產研究機構克而瑞的統計，截至11月底，今年銷售流量金額超千億的房企已有25 家，超過2000億元的房企已有7家，此外已有多家企業提前完成此前定下的銷售目標。龍頭房企更加追求有質量的增長，規模增長較為平穩。
其中，萬科、碧桂園以及中國恆大前11月銷售額接近或超過5000億元。今年1-11月，萬科累計實現合同銷售額5439.5億元，同比增長約16.32%。
萬科董事會主席鬱亮在近期舉辦的萬科媒體交流會上透露，今年完成6300億問題不大，並相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高之一；同期，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；中國恆大累計實現合約銷售金額約達5352.1億元，同比增長13.78%，距離5500億元的銷售目標僅有一步之遙。
萬科單月銷售金額（億元）及增速：
（數據來源：公司公告、東吳證券研究所）
東北證券分析師高建認為，行業目前處於下行週期，房企短期承壓，行業集中度仍將加速提升。而購房者對住房的產品力和房企的運營管理要求有所提高，大浪淘沙，“良幣淘汰劣幣”，中小房企加快退出市場，管控優異的一線房企結構性機會和品牌優勢將更加明顯。
在寒冬市場之中，房企併購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。據相關數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的併購，披露交易規模達到489億元。克而瑞數據顯示，截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍。其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業集中度進一步提升。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受採訪時表示，就整體市場規模而言，房地產市場還沒到停止發展或下行的時段，而是會在現有的規模上維持相當長的時間。但無論行業整體還是企業個體，都會面臨增長的“天花板”，房地產市場格局朝著“寡頭化”趨勢發展。90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會佔據市場份額的60%以上。“現在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億之間，三四線城市地價門檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地產已經進入資本驅動的時代，中小企業基本就幹不了了。”
龍頭房企在繼續高增長的同時，規模競爭也日趨激烈。據東方證券統計，2018 年1-11 月，TOP10 房企銷售金額同比增長28.0%。超過1-11 月行業銷售額增速15.9 個百分點，龍頭公司表現持續超越市場。從行業集中度來看，2018 年前11 月，TOP10 房企的銷售市
佔率達到了31.7%，龍頭房企融資優勢和拿地優勢明顯。
此外，10-20 名、20-50 名、50-100 名房企銷售金額的同比增速分別為38.8%、50.8%和43.3%，20-50 名房企對銷售規模擴張，提高市佔率水平的訴求更強，因此銷售同比增速最高，東方證券認為，後續房企爭奪銷售排名前20 的競爭會更加激烈。
2018 年前11 月，TOP10 公司銷售集中度達到31.7%：
（數據來源：國家統計局，克而瑞，東方證券研究所）
獨闢蹊徑，房企積極轉型高新技術企業
伴隨著房地產行業的每一輪週期波動，轉型就會成為房企的選擇之一，但從歷史來看，跨行業轉型、出於估值等短期訴求的轉型往往難以成功，而隨著行業告別過去野蠻生長的階段，逐漸進入成熟期，轉型升級不再只是少數房企逃避房地產行業的藉口，而是成為眾多房企戰略上的必然選擇，而其中也不是中小型房企擔當主角，而是規模房企利用其行業地位以及資金優勢所帶來的大勢所趨。
據中信建設對全國TOP20 的房企產業鏈的佈局統計，目前，多元產業佈局的覆蓋面較為廣泛，眾多行業均有涉及，其中圍繞住宅產業鏈或者房地產相關產業進行拓展最為集中，如社區商業、物業服務、長租公寓、酒店文旅等四大板塊，TOP20 房企中涉足這三大產業的房企數量範別達到11 家、13 家、10 家和11 家，此外作為和地產行業屬性相匹配的金融領域拓展頻度也較高，達到6 家。
同時在我國發展高新技術產業的背景下，大型龍頭房企也開始更多跳出地產產業鏈加入高新技術投資的領域，據中信建投統計，碧桂園計劃5 年內在機器人領域投資至少800 億元人民幣，恆大計劃在未來十年，投資1000億，在生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、機器人、現代科技農業等重點領域，和中科院共同創建科學技術研究基地、科研孵化基地、科研成果產業化基地，都意味著龍頭房企的發展戰略緊隨國家戰略和佈局未來產業風口。
TOP20 房企多元產業佈局：
（資料來源：公司官網，中信建投證券研究發展部）
年末銷售下行，但房企投資意願走強
據興業研究數據統計，當月商品房銷售面積跌幅擴大。11月商品房銷售面積同比下跌5.07%，受2017年11月起數據翹尾影響，跌幅較10月擴大1.96個百分點；1-11月商品房銷售面積累計同比增長1.40%，增速較1-10月繼續回落0.80個百分點。
商品房銷售面積當月及累計同比增速情況（單位：%）
其中，一線城市成交表現較弱。根據30個大中城市商品房成交面積數據，11月一、二和三線城市商品房成交面積同比分別變動-13.51%、9.21%和20.93%，其中一線城市成交面積同比增速下滑明顯，增速較10月大幅下降了22.26個百分點。
30大中城市商品房分區域成交面積當月同比增速（單位：%）
房屋開工方面，據興業研究數據顯示，年底房企開工意願較強。11月房企新開工面積同比增長達21.69%，增速較10月上揚6.95個百分點，竣工同比跌幅則由10月的20.95%收窄至10.99%，年末房企開工、竣工意願均有所走強，主要受年末提升銷售、結算業績驅動。11月施工面積同比增長27.02%，較10月 月增速走高6.43個百分點，帶動1-11月施工面積同比增長4.70%。
房屋施工、新開工、竣工面積當月同比增速（單位：%）
受11月房企拿地、開工意願均有所走強影響，開發投資增速小幅上揚。11月房地產開發投資完成額同比增長9.31%，增速較10月提升1.63個百分點；1-11月房地產開發投資完成額累計同比增長9.70%，增速較1-10月持平。
房地產開發投資完成額同比增速情況（單位：%）
國信房地產信息網發表評論表示，在房地產各項指標增速均有所放緩的背景下，房地產新開工面積卻出現意外回升，其背後原因耐人尋味，從房屋類型看，商業營業用房和辦公樓新開工面積均出現較大幅度上漲，不排除是企業為規避土地閒置政策而採取的臨時性措施。未來商品房新開工面積走勢仍待觀察。
資金面趨穩，國內貸款明顯好轉
12月12日，央行發佈11月份金融數據，數據顯示，當月人民幣存款增加9507億元，同比少增6148億元，其中，財政性存款減少6643億元。有分析認為，大額的財政庫款投放，形成了貨幣政策操作之外的另一條流動性供給渠道。市場資金面總體保持寬鬆，甚至個別時候相當寬鬆。
據長城證券數據顯示，前11 月房企到位開發資金累計升7.6%，相比前10月收窄0.1pct，連續收窄2 個月但幅度都不大，總體趨穩。其中國內貸款降幅收窄1.5pct 至3.7%，改善明顯，自籌資金與預收款升幅分別收窄0.8/0.6pct 至10.0%/15.7%，而個人按揭貸款降幅0.9%，與前10 月持平。單月來看，個人按揭同比再度轉負，而國內貸款同比由上個月的降6.1%跳漲至升12.4%。
房企到位資金累計同比：
政策高壓，房地產調控仍難鬆綁
雖然房企的投資熱情並未降溫，但是國家對於樓市的調控政策依舊高壓。
12月12日，發改委印發了《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》。一些市場人士誤讀認為，此舉將使得房企融資鬆綁，樓市寬鬆的一個重要信號。但是隨後由發改委主管的官方媒體《中國經濟導報》，專訪到參與文件撰寫的權威人士明確指出：“按照中央關於房地產長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。”
同時，這份文件的負面清單中明確提到，房地產投資屬於重點限制之列，“嚴禁將募集資金借予他人，用於房地產投資和過剩產能投資，用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用於彌補虧損和非生產性支出。”國家高壓的政策，嚴禁違規資金進入房地產行業，據證券時報統計，今年以來，銀保監會對金融機構共開出20張罰單，罰沒金額合計超過3.4億元，其中，涉及房地產的罰單有7張，罰沒金額合計超過2.6億元。而地方銀監局開出的涉及房地產的罰單更多，僅11月以來就有6張，罰款金額合計605萬元。
京東金融首席經濟學家沈建光預計，政府仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立。考慮到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處於調整通道。
作為原本“金九銀十”的樓市，如今依舊寒風瑟瑟，雖然房企投資依舊保持穩定，但是在日益趨嚴的調控政策之下，未來的樓市發展卻更顯撲朔迷離。綜合來看，全國樓市整體進入下行通道，各項指標由增轉降，與老百姓們息息相關的住房也正在向理性居住需求迴歸。
閱讀更多 上海有色網 的文章
