2018年1月29日，震动寰宇的腾讯财团入股万达，让世人看到了携线上流量收割线下资产的威力。
一直有一种说法，BAT要做的是“天上的城镇化”，如今看来，它们早已不满足天上人间了，都摩拳擦掌要天兵下凡来收割“地上的产业园”了。
放眼产业地产领域，大家左看右看，都不觉得有谁是自己的竞争对手，我们却担心，这些来自线上的天兵天将们，很有可能是产业地产商们将不得不去面对的“灰犀牛”。
在互联网+的时代，谁也不敢大言坐拥天下，因为从资本层面、生产运营环节和客户层面看，一个三十岁的企业和一个新企业都一样，都站在同一起跑线上！
总理都说了，“互联网+”不是简单的建个互联网，把线下的东西搬到线上，而更重要的是用互联网的思维逻辑去改造传统产业，增强中国产业的创造力与竞争力。
互联网巨头侵入产业地产，凭借的是任性的资本实力和庞大的用户流量，这场“天雷勾动地火”的兵荒马乱中，谁又能断言，如果产业地产商自己不去改变的话，这些互联网巨头不会用这种整而合之、颠而倒之的思维逻辑，来强行帮助你们改造和颠覆呢？
阿里和腾讯的线下新零售之战成为2017年大家最为关注的热点，进入2018年，双方线下的“新园区之战”也火爆上演。
2018年1月30日和1月31日，腾讯分别与西安市政府、江苏省政府签署战略合作协议，合作内容全部涉及建设“腾讯双创小镇”。
腾讯双创小镇，是腾讯2017年新推出的“腾讯众创空间升级版本”，建设规划用地达1000—1500亩，将孵化并引入一系列创新创业企业，大力推动文创、智能制造、互联网+产业升级，导入企鹅文创IP。
比如西安的双创小镇，总投资160亿元，占地约1000亩，总建面110万方，位于西安浐灞生态区，将建设国际创新中心、青腾园、企鹅号文创基地、互联网+城市服务中心、互联网金融中心、电子竞技馆等11个版块内容。
马化腾给西安市政府胸脯拍得震天响：项目建成后未来5年内，预计引进孵化入园企业500家以上，其中上市公司10家以上；引进优质企业80家以上，包括行业龙头企业15家；吸引创业人才2万人以上，申报专利500项以上，带动就业人口10万人，实现产值估值500亿左右。项目将成为集研发、孵化、加速、产业化培训、金融投资、生态社群等为一体的立体化全要素的腾讯双创生态国家级示范区。
你方唱罢我登场，半个月前的1月16日，阿里巴巴集团丝路总部也刚刚在西安揭牌，该总部位于西安高新区软件新城，总建面达100万平方米，涵盖八大功能板块，分别为金融西部中心、阿里云西部中心、新零售西部中心、电商企业服务中心、CSN发展中心、阿里创新创业示范中心、阿里大学、电商企业聚集区。
同时，阿里旗下的菜鸟网络也计划在西安泾河新城投资10亿元，将打造一个服务于“一带一路”的西北地区智慧物流中心。这是继菜鸟在西安沣东新城投资建设物流中心之后，西北物流基础设施的进一步完善。2016年9月，菜鸟位于沣东新城的仓储基地开工，计划于2018年3月投入运营。
按照菜鸟网络官方的数字统计，截至2018年1月，“菜鸟物流市场”全国的仓容面积达到4625万平方米，仓库总量3294个，覆盖全国29个省136个市。
其中很多都是像西安这样，菜鸟自己斥巨资建设的物流园区，毕竟，掌握在自己手里的最靠谱。自2013年成立以来，菜鸟网络在全国频频拿地，大多数以纯粹的物流园区为主，主要服务于菜鸟的物流配套功能，比如在2017年8月，菜鸟物流还与河北房地产商荣盛发展签约，在固安共建智慧物流科技园区。
如今，菜鸟已经开始筹划将这些物流园区进行基金化与证券化操作，以更好地腾挪资金。2017年6月，菜鸟宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。这是菜鸟设立的首支物流仓储基金，也是中国市场的首支人民币核心基金，其将会在这个基金中注入部分现有物流仓储项目。
除了与其智慧物流主业息息相关的物流地产，菜鸟还在2017年首次打造了一个集多功能为一体的综合性产业园区项目。
去年双11，要说阿里线下最忙碌的场所之一，菜鸟金华产业园应该算进去，这个才开园8个月的阿里系首个电商园区，在双11当天灯火映天，通宵达旦，人满为患，忙了个不亦乐乎。
2017年3月29日，阿里巴巴经济体中的首个电商产业园正式开园运营，园区位于浙江金华，总建筑面积10万平米，相当于15个标准足球场。一期有14栋建筑组成，涵盖办公、商务、生活配套、专属公寓等。
此前，阿里巴巴也多次与恒生科技园、卓尔集团、市北高新等产业地产商有过深入合作，但其自身尚未真正操盘过综合性的产业园区项目。因此这一次，可以看做是阿里巴巴终于亲自操刀杀入产业地产。
其实，菜鸟网络的合作方银泰沈国军和复星郭广昌都曾表示过菜鸟网络会打造一些围绕电商、物流的综合性产业集群社区，但随后银泰和复星便在菜鸟的战略中近乎销声匿迹。
2016年3月14日，菜鸟网络宣布完成首轮融资，融资额超百亿元，估值近500亿元人民币。公开投资方包括新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡控股公司（Temasek）、马来西亚国库控股公司（Khazanah）、春华资本等多家国内外著名投资机构。本轮融资后，菜鸟网络宣布将加强北上广深成等一二线城市布局。
而类似浙江金华这样的电商产业园，或许也在这一轮砸钱高潮中遍地开花。其实在2016年5月23日，菜鸟网络便和山东菏泽市政府在天华电商产业园签署“菜鸟县域智慧物流+” 合作协议。此举标志着菜鸟网络全国首个“县域智慧物流+”示范园区正式落户天华电商产业园。菜鸟网络将在这个园区中打造“菜鸟县域智慧物流+培训基地”、“菜鸟县域智慧物流+智能路由与设备技术孵化中心”等，功能已经超越普通的物流园区。
而金华产业园的开园，是第一次将菜鸟的产业园区构想付诸实践。
事实上，菜鸟网络在很早之前就看到了金华的潜力。2012 年，菜鸟董事长童文红与金华市政府就建立电商产业园一事进行签约。四年过去了，这里已经从当时的荒凉丘陵成为如今现代化的电商新城，电商发展势头异常猛烈：目前，金华是全国电商园区数量第一和全省电商产业基地数量第一的城市，拥有47个电商园区和22个电商产业基地，有7.4万家电商企业，直接在从事这个行业的人数已经达到了150万人。
早前公开资料显示，菜鸟网络在金华总投资达到100亿元，征地1500亩。一期工程中先动用669亩，计划建设新型物流仓储基地、电子商务和创意设计等相关产业集群办公设施。这些仓储将以收费的形式，提供仓库空间给天猫和淘宝上的卖家以及其他电商公司使用。
菜鸟网络2013年拿下该产业园地块。中国土地市场网的交易公告显示，菜鸟网络以总价7501.69万元的价格，获得金义都市新区51.43公顷（相当于771亩）的仓储用地，平均价格约合9.72万元/亩，比周边楼盘拿地价格要低很多。
按照设想，这个电商产业园将会整合菜鸟的物流优势和阿里巴巴的服务体系，将为义乌等地的商家提供仓配、金融、培训等立体服务。据称，菜鸟网络有意通过产业园这个平台，在义乌多小散的电商格局中培育出一批上市企业。
在新零售和新物流的背景下，金华产业园也将成为二者融合的全新园区服务探索。从官方信息来看，这个园区的服务主要包括五大服务类型：以智慧物业、商务、政务、生活四大板块为主的基础服务，以阿里文化输出、电商人才培训、电商人才引进、秘书服务公司为主的人才服务，包括创业指导、创业咨询、创业帮助在内的七大创业服务，以供应链金融、蚂蚁金服、银行服务、创业项目众筹为代表的金融服务，以及菜鸟最擅长的仓配物流供应链服务。
菜鸟金华电商产业园负责人称，将会用新零售的基因、创新的运营模式、技术、算法和大数据来帮助商家。同时，产业园还将会采用校园化的服务体系，为商家营造工作、学习和生活氛围，让他们实现利润增长与个人成长相结合。产业园所在的大金华地区是中国电商经济最活跃的区域。
这里云集了180多万种商品和20万以上的中小企业，有超过27万卖家活跃在淘系平台上，而且电商数量还在以每年60%的速度增长。另外，金华辖下所有县（市）都入选了中国电商百强县，数量之多居全国之首，其中义乌和永康分别位列百强县第一和第二。
菜鸟网络总裁万霖对媒体表示，金华产业园是阿里巴巴经济体中第一个直接建设和运营的产业园，将会动员阿里巴巴集团各部门力量共同打造。金华产业园是新大楼、新园区，但比大楼更重要的是大师、是氛围。通过校园化的服务，金华产业园将成为新零售孵化基地和电商圣地。
以金华电商产业园为起点，菜鸟希望沉淀新零售的产业园区模式，不仅向国内其他地方输出，更希望结合eWTP（（全称Electronic World Trade Platform，电子世界贸易平台，是阿里巴巴投入1000亿元建设智慧的全球物流网络），向全世界输出这种模式，帮助中小商家拥抱全球20亿消费者的大市场。
2017年11月，海外首个eWTP超级枢纽在马来西亚吉隆坡奠基开建，按照马云的描述，建成后，这里不只是航空货物仓库和配送中心，而是包括物流、通关、贸易、金融等一系列供应链设施和商业服务的综合的eWTP园区。或许不久之后，我们就能看到菜鸟产业园在海内外的复制输出了。
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