美國著名城市規劃學家沙裡寧曾經說過："城市的生長，並不是單純的疆域擴張，而是傳承歷史創新未來的過程，使其煥發出全新的時代能量。"對於一座城市而言，城市功能、路網格局、街區尺度、生態環境及建築色彩，是這座城市給人留下的、可複製的直觀印象，而基於城市特有的歷史記憶和精神內核，才是城市區別於其他的最長久、最有效的核心競爭力。
近年來，隨著房地產行業逐漸由增量市場向存量市場轉變，中國大型城市的發展重點正在由"城市擴張"轉向"城市更新"。城市發展面臨新的挑戰，需要解決的問題更綜合複雜，這個階段對於規劃、設計和運營都有了更多的新要求和新內容，不僅要有城市空間形態的整體提升，更要關注的話題是如何豐富城市生活的內涵？如何提升空間品質？
城市更新驅動力
為什麼要做城市更新？在自然進化的過程中，新陳代謝是一個普遍規律，城市也不例外。世界城市發展至今，不可避免會出現逐步老化或因外界變化而引起的不適應性，那麼局部或整體的、有步驟的改造和更新舊城的物質環境就成為必然。當現有城市機體出現問題、原有城市功能不能滿足現在人們的消費需求時，就需要城市更新，這是城市發展到一定階段的必然選擇。
1. 尋找新的生命力
城市化發展是一個有序的、由低到高的過程，一般要經歷城市化、郊區化、逆城市化和再城市化四個階段。而隨著逆城市化的進程，使得城市因發生逆城市化而衰敗的城市中心區再度城市化，由外延式擴張向內涵式增長轉變，城市核心區開始重新尋找它的生命力，這也是城市發展週期當中的一個必然訴求，已經超越了原有的供需關係。
2. 人對城市溫度的迴歸訴求。
當下，正處於消費升級的大環境，人們開始迴歸對城市的溫度和城市舒適感的追求，從前只要物質基礎，現在還需要體驗和情感，城市更新發展的方向開始迴歸到"人"上來。所謂的"建築可閱讀，街區宜漫步，城市始終有溫度"，核心就是從一個物質的城市迴歸人本，城市不是冷冰冰的鋼筋水泥，而是聚焦人文內容和居民生活。
3. 品牌需要與眾不同的商業空間
過往是品牌的工業化時代，都是以規模化、大型連鎖為主，但今天，由於創業環境的改變以及客群的極度分散，導致品牌開始進入細分化、差異化和短週期的模式，品牌更願意尋找與眾不同的空間，來為自己的發展創造機會，而城市更新恰恰賦予了它新的機會，城市更新帶來了更遠的輻射範圍、更強的特定客群粘性、以及品牌自身在短期內很難形成的消費場景。
4. 土地資源的稀缺性
過去十幾年來，房地產行業是一個不斷造房子的過程，而如今進入高存量時代後，存量改造就成了必須要面對的問題。對開發商來說，從原來在"白紙上作畫"，到如今在已有的稿紙上作畫，畫的過程相比白紙對於畫師要求更高。
各方參與者的利益平衡
城市更新中，存在著利益博弈的主要三方：政府、開發商、原業主，商業性的城市更新如要順利推進，三方的利益分配必須達到平衡。
1. 短期利益與長期發展的平衡
諸如快速收租、股權變現、運營帶來現金流、未來資產升值、發展成為地標等不同的利益訴求，參與者對於短、中、長期發展和收益的預期也不同，這也意味著在盈利模式和整體的規劃上要考慮短期和長期，要對項目的短、中、長期的收益做一個平衡。
2. 平衡各方利益的關注點
比如一個項目對政府而言，項目本身的盈利性不是最關鍵，最關鍵的是帶動一個社區或商圈的整體氛圍，形成一個特定的引領，比如就迪斯尼本身賺不賺錢不重要，但迪斯尼帶動了整個上海的旅遊。對於開發商來說，除了項目的盈利性，還可能會有新的訴求，比如經驗積累、形成自己的獨特優勢以及培養團隊等。
3. 收益模式中求平衡
城市更新項目往往會有相當的限制條件，那麼這導致它的獲利空間其實是有侷限的，通過收益模式上和商業模式的綜合評估，去平衡各個參與方的最終價值，也將成為破解城市更新利益的一劑良藥。
城市更新符號：改變的是顏值，不變的是記憶
城市更新的迷人之處在於它變和不變帶來的新舊結合，既可以把新的改造理念貫徹到底，又可以保留原汁原味的歷史風貌，將新舊空間融為一體，並將其文化特性進行延續。
1. 變化的內容為文化煥新提供動力。 在城市更新的創新浪潮中，層出不窮的新內容不僅承載了人們真正的生活需求和情感，也不斷拓展著城市的新功能。在城市更新項目中，變的其實是客群、商戶、經營形態以及空間的體驗變化。
2. 不變的建築為城市積澱留存記憶。城市更新不變的是區位地塊的屬性，以及它所留存下來的基因或記憶，很多項目其實知名度沒那麼高，反而是通過改造把記憶喚醒。
城市更新可以在最古老的地方做最時尚的活動，這是內容帶來的是消費的升級。而建築帶給人的記憶，它的符號、它的專屬的唯一性是不變的。找到人們和它的價值歸屬感，就是新與舊的共生。
城市更新立足點：以人為本，實現理想生活的重構
城市是為人而建的，城市經濟、社會發展，說到底是滿足人的需求，城市更新應從適應人的全面發展需求出發看問題、找方向，而滿足人的需求、提高消費者粘性，就要聚焦目前的商業大環境。當前，新消費群體價值觀也已經發生轉變，他們生活節奏快，在工作與生活之間快速切換；他們希望同一時間空間滿足多種需求；他們注重體驗，追求生活品質，以彰顯個性。在這樣的商業發展趨勢與背景下，城市更新首要解決的問題，便是如何實現歷史文化與年輕消費群體的生活緊密粘合。
1. 體驗。只有好的體驗才能激發我們內心的需求，城市更新需要塑造人們的感官體驗與心理認同感，通過環境、建築以及城市風格融合，而營造出別緻的空間場所，激發起消費者的消費意識與消費行為。
2. 場景。資產的價值不在於裝修的多麼豪華，而在於如何把這個空間變成一種場景，為年輕消費群體帶來源源不斷的新奇感。
3. 情懷。一座城，一種文化，在記憶深處，總有一種情懷會讓你回味無窮。對於城市更新，不應該只是充斥著鋼筋混凝土的氣息，而是應該喚醒城市文化脈絡，喚起一代人的精神記憶。
4. 個性化內容。從商業的角度，城市更新能讓城市變得更便捷、更高效，未來商業更新的發展趨勢是聚焦文化、藝術、娛樂等個性化的內容。
5. 便利度。亞馬遜的無人超市，讓人們意識到傳統的辦公和商業競爭力下降，新的零售代表未來，因為他們能滿足未來消費升級的需求，而城市更新需要用新的空間來提供更高的效率和更好的體驗。
城市更新如何應對挑戰
城市更新發展至今，隨著不同領域相互結合、相互迭代，城市間的複雜性也進入了前所未有的新階段。城市更新項目投資門檻高、投資巨大、週期長、利益相關主體眾多，地方性法規政策變化快，基層各區政策也不盡一致，且由於項目硬件條件的限制，項目常常無法滿足多種人群聚集需求的空間場所，這些顯而易見的風險因素時刻威脅著開發商及項目開發的節奏。
1. 建立跨界、互聯網思維。在互聯網+的背景下，團隊本身就應該懂跨界、懂互聯網、懂設計、懂運營，同時要具備很強的創新性。
2. 實現資產配置的差異化和精準化。要依託專業團隊，對投資者的風險偏好、承受能力、預期收益等特徵進行畫像和分層，建立客戶信息大數據，並基於此提供差異化服務，並且對一個項目從一開始就規劃出它的投入產出，財務回報以及退出的模型。
3. 聚焦區域更新，而不是項目本身。伴隨著整個產業更新的週期，城市本身的居住消費，城市交通都有一個發展生命週期，城市更新項目也是伴隨著大環境一起變化，否則將會出現不和諧的問題。
大數據驅動的城市更新
隨著互聯網的發展，大數據與商業地產的跨界組合也被業內視為一個創新的風口。國內一線商業地產開發商開始逐漸重視大數據領域，並將這一工具運用到前期策劃、後期運營、輔助品牌招商等。雖然大數據在城市更新的應用還未真正開始，但通過大數據切入垂直領域，能夠更加精準地把控客群消費行為，對決策做出方向性的指導。
1. 大數據能夠更精準的抓到特定客群的標籤。大數據可以更精準的對城市更新項目的客群進行深度認知，可以結合出行、居住、工作、家庭和社交的消費特徵抓到客群的分佈，瞭解他們包括線上、線下在內的消費習慣和消費行為軌跡。
2. 區域自身差異化的塑造。在把握消費需求的基礎上，通過商業模式去解決這些需求，充分塑造項目自身在區域內的差異化。
3. 針對個性細分需求為項目引入一些小眾的業態。數據可以更有效地捕捉消費者和其軌跡，針對他們的喜好引入一些比如快閃業態、體驗式攝影、創新生鮮超市和體驗型餐飲等小眾業態。
4. 為運營調整提供支持。運營者能夠更加精準地把控客群消費行為，及時預判消費需求調整品牌業態，甚至還能夠清晰瞭解競品的運營狀況及客群構成。
在這個新的時代，商業的力量不僅滲透到了日常生活的每個角落，也改變了世界的運轉方式。伴隨這一發展過程成長的80、90、00後，他們開始以不同的角度看待世界、感受世界，並以全新的姿態創建自己的生活方式。未來的時代必定是追求更自由的靈魂、更自由的軀體，而城市更新終會在不斷求索中展現出更清晰的模樣。
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