1
“這是不是全新的業務？”
老闆說，“當然是。”
“那是不是意味著要摸石頭過河？”
老闆說，“是。”
“既然是摸石頭過河，走到河的對面，你的鞋子會不會溼，你的褲腿上會不會有泥巴？”
老闆說，“那肯定會有。”
“所以到那個時候，你不能怪我，我到了河對岸，不可能穿著西裝打著領帶，鞋子乾乾淨淨，不沾任何泥巴。”
這是大多數房地產系進軍長租公寓行業的真實寫照。
2
萬科同樣摸石頭過河。
萬科CEO鬱亮直言，“萬村計劃比城中村改造複雜得多，儘管是政府所鼓勵的，但是做得好真的很難，至今為止我還沒發現做公寓賺錢的，但對它的指責已經和對房地產一樣了。”
“萬村計劃”出現了調整。
近期，萬科集團高級副總裁、南方區域首席執行官張紀文透露，“萬村計劃”確實暫停了新簽約房源，但並不是被動暫停，而是在15個月前就計劃在2018年9月份暫停。
萬科為“萬村計劃”安排了四部曲。
第一，進入到城中村；
第二，開始拓展統租城中村房源，完成一定規模的積累，目前萬村計劃統租房源約7-8萬間；
第三，將這7-8萬間房源運營起來；
第四，思考成熟後，最終以什麼樣的方式擴大業務。
目前“萬村計劃”處於第三階段。
3
回過頭來看2018年，在圈內人士看來，萬科為首的房地產大佬把房源價格抬高了。
2017年7月，沙井上星某項目550平米，租金5000元/月，即9.1元/平米。
2017年11月，福永新和某項目750平米，租金10000元/月，即13.3元/平米。
這是2017年的房源行情。
張豐算是很早一批進入長租公寓的人之一，他說，“萬村計劃開始之前，1000平方以下的房源，之前是沒什麼人要的，尤其是那些結構比較差的。”
2018年，房源行情回升，不斷有不同的報價給到業主方。
在深圳寶安區某個地鐵口的拿房現場，6家公寓方盯著一個項目，23元/平米起拍，A公寓給出45元/平米，這是該公寓能承受的最高價。但是，同在現場的某房地產背景的公寓方，最後給出的價格是69元/平米。
不到一年時間，從13.3元/平米到69元/平米，漲幅超過4倍，這還僅僅是寶安福永某地的項目。
麵粉比麵包貴，拿房成本越來越高。這是2018年長租公寓行業的一個形態。
“房源價格的攀升，絕對是有問題的，而且目前拿房成本已經佔據整個出租價格成本的60%以上，這極大地壓縮了企業的盈利空間，這已經成為戰略性拿房了。”業內人士指出。
戰略性拿房，必然會導致整個市場的失衡。住房是一個循序漸進的東西，解決住房的剛需，不能以戰略性眼光，跟炒作互聯網一樣去運作。
高價拿項目，運營不佳會拖累企業；但因為高價不去拿項目，規模就上不去。這樣似乎形成了一個死循環，該怎麼破解？
4
房地產系進入長租公寓行業，要麼扛起規模大旗，要麼不追求規模效應，紮根做好運營管理，要麼就邊做點規模邊調整。
有觀點稱，這是一個規模代表定價權的市場。或許這也就不難理解有錢任性的房地產系動輒喊出做到行業前三的口號。
與房地產週期短、回報快、收益高所不同，長租公寓行業是週期長、回報慢、收益低的模式。
萬科CEO鬱亮說，長租公寓業務只是賺細水長流的小錢。雖然泊寓做出了規模，但還處於摸索階段，利潤較低，因此不設盈利目標。
交了四年的學費，萬科在長租公寓的燒錢也燒出了規模。
SOHO中國董事長潘石屹說，“（長租公寓）租金回報不到1%，租房的價格翻一番，再翻一番還是虧本”。
2019年即將來臨，這些言論會發生什麼樣的變化嗎？
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