“長租公寓就像一場馬拉松，拼的是耐力而不是爆發力，如果一開始就衝刺，是跑不到最後的。”合富創寓的負責人徐書芳這樣形容長租公寓。
合富創寓是香港上市公司合富輝煌集團佈局長租公寓的首個品牌，2016年9月，創寓在深圳大運軟件小鎮的首個門店面市。迄今兩年時間，創寓在深圳已有7個項目落地，其中6個項目已經實現盈利。
相較於在深圳落子的其他品牌公寓，創寓的擴張速度算是比較慢的。但徐書芳認為，這種慢很有必要。
創寓從最初就沒考慮以規模取勝，創寓要做的是實現每一個單店的盈利能力。合富輝煌剛剛佈局長租公寓的時候，他就意識到了這個市場的本質。
一、算硬賬，修煉內功，項目運營就要盈利
“中國的長租公寓還處於嬰兒期，很多政策還不明朗，盲目擴張不明智。長租公寓就像一場馬拉松，這是一個全馬，四十多公里，很多人跑到5公里就沒力氣了。這個行業拼的是耐力而不是爆發力，如果一開始就衝刺，是跑不到最後的。”
如徐書芳所言，這一年，長租公寓慘劇連連，從上海鼎寓到北京昊園，很多一開始就用盡全力跑在行業前面的品牌公寓，如今已經脫離了賽道。
一些人需要用慘痛代價才悟得出的經驗教訓，創寓早就瞭然於心。
從面市在現在，創寓用了兩年的時間修習內功，穩紮穩打，7家門店，規模不算大，但運營起來得心應手，穩賺不虧。
這也正是徐書芳想要見到的，做公寓也是做生意，做生意的宗旨就是有錢賺，其他一切都是虛的，盈利才是硬道理。
他斷言，這個市場未來缺的不是項目，而是運營能力，只有把內功修好了，才能有更多的機會。
創寓產品圖
但不可否認的是，目前我國的長租公寓行業還處於微利甚至不盈利時代，市場的複雜性導致公寓企業運營過程中管理難度增加，徐書芳坦言，長租公寓在運營過程中每個點都很難。
從做地產轉到做長租公寓有很多不適應，在徐書芳看來，創寓要做好長租公寓，有四個難點必須克服 。
1、從地產思維到長租公寓思維的轉變。
房地產行業是高週轉、高利潤，短平快，而長租公寓的回報期較長，利潤空間狹窄。房地產一場品牌發佈會，動輒上百萬，可是做公寓，一場活動可能只有一千塊錢。所以對徐書芳而言，做公寓最大的難點是思維的轉變。
2、對人複雜屬性的把握。
徐書芳認為管理公寓就是管理人，要運營好公寓就要先服務好公寓裡的人。而人是最複雜的，情緒變化不定，心思琢磨難測。能夠準確把握人的心理，是做好公寓運營的關鍵
創寓產品圖
3、對中國傳統租客和房東地位差的觀念的顛覆。
在中國人傳統觀念裡，買房置業是人生大事，有房才有家，租來的房子就算不得自己的家，所以租客很容易生出一種寄人籬下的感覺。主打服務至上的公寓要想留得住租客，平衡租客心理的地位差也是必須解決好的難題。
4、行業初期契約精神的缺失。
令人遺憾的是，在西方社會被默認為"倫理底線"的契約精神，在中國社會並沒有成為一種普遍的價值觀。相反，有很多人更習慣於從破壞規則中獲得短期利益，樂於把破壞遊戲規則當成智慧的象徵，這種現象在租客中也比比皆是。
比如，按租賃合同，租客提前退租不退保證金，但總是有租客不服鬧事，以期從中獲得心理補償，這對很多公寓方來說都是一件頭疼的事。
徐書芳認為，隨著行業發展越來越成熟，制度越來越完善，這些問題是可以得到解決的。
二、獨到選址+流程化標準+細緻化運營=門店盈利
“一切標準不經檢驗都不能稱之為成熟的標準”，徐書芳表示，創寓用兩年時間，克服以上的難點，在很多其他品牌公寓栽過的坑裡爬過來，最終梳理出了一套不浮誇、能落地、流程化、可視化的操作標準，這也是創寓能夠穩健發展的重要保障。
首先，在項目選擇上，創寓有自己獨立的眼光和價值判斷標準。
一個公寓能否盈利，地段的選擇很重要。創寓的首個門店大運店距大運地鐵站500米，但由於地處上坡，位置不明顯，很多公寓方認為此處招租性差，並不看好。
但徐書芳看到了這個地段的價值所在，果斷出手。事後證明，創寓的大運店招租情況很好，月租金達到房子原始租金的5倍。
此外，位於產業園附近也是創寓選址的一個標準，在產業園裡工作的人員可以保證公寓一部分的出租率，也相對保證了低退租率。
創寓產品圖
其次，在產品打造上，定位精準。
創寓對客戶進行了深入研究，完全根據客戶需求決定產品的內容。
徐書芳表示長租公寓標準化是不可取的，也是不現實的。不同城市、不同地段的客群不一樣，這就決定了對應打造的產品是不一樣的。標準的裝修材料可以，標準的空間是沒辦法做到的。
再次，在運營管理上，靠細節取勝，杜絕華而不實的東西。
房子是用來住的，對所有租客來說，住得舒服永遠是頭號標準。創寓的服務從宜居的角度入手，把宜居的屬性打造到最大化。
徐書芳自信地說，“創寓管家的服務非常細節化，甚至細緻到了在冬季為冰冷的門把手配置針織手套，租客每次出門摸門把手都是溫暖的”。
在創寓的運營理念裡，宜居是根本，一切增值服務，如社群活動，只是起到錦上添花的作用。如果本末倒置，不僅會提高運營成本，甚至可能提高租客退租的風險。
創寓產品圖
徐書芳認為，做長租公寓的運營，有時候執行力比創造力更實用。因為任何的雄心壯志在沒有現實根基的情況下都是空想，先做成一件事再想做好一件事，按標準化的流程辦事是創寓對管家的首要要求。
“長租公寓需要的是實幹家，是能踏踏實實做事情的人。”
做公寓不要先考慮未來能做多大，要先想著把自己當下擁有的門店做到盈利。這是長租公寓“活下去”的關鍵。
創寓產品圖
採訪到最後，徐書芳聊到了長租公寓的資本運作，對於長租公寓來說，今年是特別難熬的一年，部分品牌公寓就倒在“資金劫”下。
徐書芳說：“《華爾街》裡有一句話，世界上最聰明的東西是資本，哪裡有利益，資本就到哪裡去。所以，把每個單店都做到盈利，有現金流，資本自然會找過來。反之亦然。”
這或許對那些在資本刺激下一路擴張的長租公寓是一個啟發，更是一個警示。
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