好買說
近期，“業主圍攻售樓處”的現象在多個地區上演，核心因素是在他們購買後開發商下調了房價。
另外一則“廈門房價地價C位領跌，二線城市或魚貫跟進”的媒體報道，把樓市行情推到風口浪尖。廈門樓市撕開了二線城市房價地價回落的一道口子，伴隨著廈門地價腰斬的消息傳出，其它地區的人們也有了一絲憂慮。
作為老百姓最鍾愛的資產，房價的細微變化牽動著無數人敏感的神經，影響著眾多家庭的財富。說的小一點，單純從投資上看，房地產行業不僅聚集了很多炒房者，還有很多地產固定收益產品的投資者。
那麼， 樓市行情是否真如近期報道的如此不堪又普遍？這對地產固收類投資帶來什麼樣的影響？
不同城市的房價變化
我們先來看下數據。根據統計局公佈的《2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動》數據顯示，一線城市受到了嚴格的限購、限貸、限售等因素影響，房價漲幅有限，北京和上海較去年同期呈現小幅下跌，廣州和深圳房價依然較為堅挺，同比漲幅分別2.5和6.9個百分點（如圖1所示）。
從二線城市數據來看，統計局公佈的31個二線城市新建商品住宅銷售價格1-8月平均同比上漲6.2%，漲幅比去年同期回落5.3個百分點。二手住宅銷售價格1-8月平均同比上漲4.9%，漲幅比去年同期回落4.4個百分點。總體來看，二線城市房價整體依然走強，但受到房地產嚴格調控的影響，二線城市房價增速有所回落。分城市來看，其中部分漲幅過快的二線城市如南京和廈門的房價同比出現下滑，福州和鄭州的房價較去年同期幾乎持平，其餘城市的房價均有不同程度的上漲（如下圖2所示）。
從三四線城市數據來看，35個三線城市新建商品住宅銷售價格1-8月平均同比上漲7.0%，漲幅比去年同期回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格1-8月平均同比上漲4.9%，漲幅比去年同期回落0.4個百分點。分城市來看，三四線城市2018年1-8月房價同比去年全線上漲，主要受棚改貨幣化影響所致。其中三亞和濟寧漲幅最大，分別為12.4%和12.3%。
總體看，受到嚴格的房地產調控政策影響，房價高企的一線城市(北京、上海)和部分漲幅過快二線城市（南京、廈門、鄭州、福州）房價同比開始企穩，甚至有一定的回落，但大部分二線城市和三四線城市房價依然較為堅挺，無大幅下降的趨勢，房地產市場依然穩中向好。
房企將強者恆強
樓市整體穩定，但自2016年10月以來受到房地產政策持續收緊和去槓桿的宏觀環境影響下，地產企業內外部流動性來源逐步收緊。
根據統計局公佈的《2018年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》數據顯示，今年1-8月，房地產開發企業到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速較2017年1-8月下降了2.1個百分點，較2016年1-8月下降了7.9百分點（如圖4所示）。
房地產企業融資壓力增大，加快銷售回款成為大多數房企的共識，房地產企業開始從捂盤惜售轉為降價銷售以加快資金回款，例如，碧桂園在上海、江西上饒、安徽蚌埠等地打折促銷，泰禾在合肥、濱江地產在杭州等地下調樓盤售價，但降價銷售引發了業主的維權也頻繁發生，在目前流動性收緊的情況下，部分地產企業因流動性原因發生違約也不是不可能，市場亦對於房地產企業安全性產生了一定的擔憂。
從地產企業銷售業績來看，2018年前9月銷售破千億房企增至19家，碧桂園以5529.3億元繼續領跑。分陣營來看，銷售額超千億的企業有19家，其中碧桂園、恆大與萬科3家企業銷售額均超4300億元，均值為4768.2億元，同比增長率均值為20%，碧桂園以5529.3億元繼續領跑；1000-4000億的企業共16家，分別為融創、保利發展、綠地、中海、新城控股、龍湖、華潤置地、世茂房地產、招商蛇口、華夏幸福、陽光城、旭輝、金地、中南置地、綠城、泰禾，銷售額均值為1582.7億元，同比增長率均值為52.6%。500-1000億的企業有20家，銷售額均值為735.4億元；100-500億的企業銷售額均值為289.8億元；TOP100門檻升至177億元，行業整體業績穩定。
從房地產行業競爭格局來看，全國房地產市場整體呈現一個強者恆強的局面，調控的加強，以及房企出現的一些資金鍊的風險，會使得行業進行新一輪的洗牌，中小房企發展將面臨：拿地困難、融資難度較大、產品研發創新能力不足、很難形成品牌支撐、不具備後期服務等問題，資源逐漸向大型房企傾斜，集中度不斷提高，中小房企後期生存空間會逐漸收窄，面臨的風險將大於大型房企。
從融資環境來看，2018年1-9月，TOP10房企融資（除中國恆大）TOP10房企的融資規模同比增長14.4%，前十房企在融資收緊的情況下還是有充足的融資實力。TOP11-30的房企整體融資額同比減少0.58%，平均融資額達197億元，是融資最多的一個梯隊，且融資成本較2017年增加1.08個百分點，增長也最為顯著。TOP50之後的企業，在融資市場舉債上較於規模房企更難，融資規模較少，融資成本較2017年全年上升0.30個百分點。
結語
綜上所述，從一、二、三、四線城市房價走勢來看，政府持續地對房地產行業調節和管控，一方面是防止市場過熱，同時也要防止快速下跌，保持市場整體穩定。
同時，隨著調控政策的逐漸加碼，房地產行業內外部資金來源的逐步收緊，資金壓力加大。分企業來看，Top10公司融資實力依然很強，TOP11-30的房企融資能力也尚可，但50強以後的房企融資難度加大。行業呈現集中度不斷上升趨勢，資金、品牌、資源等不斷向大型房地產企業集中，龍頭企業在競爭中佔據明顯優勢，抗風險能力相比於中小房企也更強。
對於熱衷地產固收的投資者來說，目前房價走勢穩定，系統性下跌風險小，房地產類固收整體上仍具有一定的配置價值。不過，在當下調控週期下，在融資環境收緊的背景下，地產固收項目更要認真挑選。從企業實力考量，頭部房地產企業的抗風險能力要顯著高於中小房企，從企業財務穩健性考量，在目前信用收緊的情況下，淨負債率低於100%的企業要顯著好於高槓杆經營的房地產企業，儘量從頭部房企中淨負債率低企業中進行選擇。
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