房小評 中國房評報道 5天前
編者按：預測，是一件很難的事情。但是，凡事都有“變和不變”兩個因素，如果我們能抓住不變的因素，擁抱變化的因素，就能洞察未來，穿越週期。
對於很多地產人來說，2018年被認為是“過得最擰巴的一年”，巴不得今年趕緊過去，明年好時來運轉。然而，如果我們不能洞察行業和企業的“變與不變”，又怎能確保自己迎來的2019年是個春天呢？所謂“謀事在人，成事在天”，謀事，就是要思考和洞察樓市之未來，才能成事於2019年。
於是，我們嘗試從行業融資、土地、投資、銷售、調控等多個緯度把2019年的樓市具象化，把它的變化看透，由此得出2019年樓市的“變與不變”，以助於我們的讀者們“成事”！
中美貿易戰終於“休戰”，股市週一大漲。
很多人覺得一切應該是“雨過天晴”了，再看國內各項政策不遺餘力地在支持民營企業發展，改善營商環境，這是不是也會給房地產帶來一個春天？
如今，宏觀環境改善，我們即將迎來的2019年，房地產市場將會是怎樣的呢？
首先需要確定的是，2019年對於房地產企業來說，仍是缺錢和還債壓力很大的一年。
中國財政科學研究院博士後鄭良海對媒體透露，由於2015年和2016年房企高達1.6萬億元的發債規模，始有今年的償債壓力。從年償還量看，2018年需償還3963.48億元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分別償還規模高達4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
中誠信研究院宏觀金融研究部總經理袁海霞則表示：如考慮100%回售規模在內，2019年至2021年到期房地產債券規模均在6000億元以上，其中2019年與2020年到期規模分別為7914億元與7959億元。考慮50%回售規模在內，2019年至2021年到期規模分別為5726億元、5352億元與7232億元。
你沒看錯，2019年房地產企業需要還的債在6000-8000億元之間，是2017年的5-6倍之巨，如此不難揣摩房地產公司究竟有多難。
未來2年，房地產企業需要還的債是倍增狀態，而房地產企業的掙錢能力又如何呢？
在房地產行業內一直享有戰略預測家美譽的旭輝集團董事長林中給出了答案。林中在12月2日的第四屆中城聯盟論壇上坦言：房地產企業利潤率未來會迴歸服務製造業，行業利潤率在10%左右是合適的，更高的利潤率恐怕不能期望了，整個行業利潤率會比2018年上半年大幅度下降。
行業利潤率在下降，那麼房地產行業銷售額和銷售面積的規模呢？這個房地產行業大蛋糕會如何變呢？
林中對此同樣給出了相對悲觀的預測：2019年房地產市場銷售面積同比2018年會有5%左右的下降，而銷售額預計持平。
房地產行業這幾年都是在增長中度過的，行業規模擴大，房地產企業們都分到了蛋糕吃。如今行業增長停滯，未來將是分存量蛋糕的時代，房地產真正開始“鍍金時代”或是“白銀時代”。
對於衝在房地產行業TOP50強的房企來說，如何撕咬到更多的肉吃，是未來在行業生存的基礎。2016-2018年，無數房企通過高週轉、高槓杆實現了自身規模的迅速擴張。從年度銷售額2-300億元的房企，經過2-3年發展就進入年度銷售額上1000億元的大型房企陣容。未來，這些跑得快的房企要學會站穩腳跟，要抓緊去槓桿，要保護資金鍊。
綜上所述，2019年的房地產市場是規模萎縮和行業利潤率下降的一年，在這樣的市場環境裡，房地產企業顯然不能掙到比以往更多的利潤，但是在這一年裡，房地產企業卻需要償還比以往高達5-6倍的到期債務。
房地產企業家裡有餘糧嗎？有沒有準備好存款還債呢？
從房地產企業上市公司的財務報表狀況來看，除了萬科等極少數穩健的房企外，大部分房企負債率和淨資產負債率都處於高點，房企正處於加槓桿做大規模的衝鋒路上，試圖通過規模擴張來覆蓋債務壓力的時候，就被降槓桿這一罕見的嚴厲金融調控打回了原形。
因此，今天我們能看到大部分房企選擇停止拿地、變賣資產來還債，這更說明了房企並沒有準備充足的錢來到期還賬。
要解決房企償債危機，還剩一條路，那就是借新還舊。
今年三季度開始，國家監管部門開始加快放行房企發債節奏，僅11月份房企發債就達到了1000億元，同比去年增長約350億元；今年三季度，房企發債規模為1759億元，環比二季度增加650億元，比去年同期亦有近500億元的增長。
不過，從三季度開始，房企已經進入償債高峰期，房企發債僅能勉強覆蓋借新還舊，而且仍有壓力。例如，儘管今年三季度房企債券發行規模錄得1759億元，但當季到期量為1381億元，使得淨融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規模為1183億元，使得截至目前，四季度房企債券淨融資額為-250億元。
隨著2019年每個季度的到期債務規模越來越大，房企發債還面臨更大的壓力，其中就包括到時候監管部門能否批准那麼多新債發行，以及房地產企業有沒有那麼多的信用可以發債的問題。
其實，2019年房企不要奢談迎來一個怎樣好的春天，大部分房企面臨的仍舊是如何過冬和“活下去”的命題。而根據既有的條件來看，2019年這個到期還債難關，很多房企難以渡過。
但是，也有市場人士表示，房企手裡仍有大量的存貨和可銷售的房子，2019年如果房地產市場能夠像2016年那樣火爆，房企可以通過銷售回款還債。
那麼，2019年房地產市場會出現2016年那樣的火爆行情嗎？
我想大概率是不會的。
首先，從國際環境看，中美貿易戰僅是休戰，而不是停戰，2019年下半年中國發展的國際環境仍存在不確定性。由中美貿易戰而帶來的宏觀經濟下行壓力猶在，憂患意識之下，居民不會大規模買房子。
其次，中國宏觀經濟步入高質量發展通道，中速經濟增長率和較大的就業、金融等領域的壓力是常態。而金融去槓桿工作仍在無形中推進，在幫助宏觀經濟卸掉系統性風險雷的同時，也讓各行各業感覺掙錢不易，買房積極性自然很低。與此同時，房地產是高度依賴金融的行業，反受影響最大。
再次，“房住不炒”調控理念經過了一段時間的執行落實，已經在北京、深圳等一線城市形成了“房住不炒”的新房地產供給體系，相應的長效機制功能開始發揮，你會看到，一線城市滿足剛需的限競房越來越多，房價不漲了。這種調控效果傳導到二三線城市，也會對投資買房的熱情帶來打擊，進而影響整個房地產市場的交投活躍度。
最後，房地產行業的整體下行所帶來的行業規模萎縮、房企利潤下降、房企降價促銷等行為會影響市場購買預期，買房人更多選擇持幣待購，最終會導致一個低沉的市場預期，反而很難形成所謂的牛市。
不過，房地產市場發展是有周期的，林中也預測2021年是新一輪房地產市場週期開啟之年，我們大可不必過於悲觀，您認為呢？
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