核心觀點：公司發佈公告，發行股份收購大悅城地產並募集配套資金的交易事項已於2018 年 12 月 4 日獲得證監會併購重組委員會審核無條件通過，重組取得重要進展，但仍需等待商務部對本次交易涉及的企業境外投資進行核准或備案。假設重組完成後，公司有望實現業務+融資成本+土地獲取的三重改善。考慮到收購大悅城的交易仍具有一定不確定性，未在盈利預測中納入資產重組的影響，維持 2018-2020 年 EPS 為 0.66、0.77、0.90 元的盈利預測，維持“買入”評級。
發行股份購買資產並募集配套資金的重組方案獲證監會無條件通過。根據公司公告，公司發行股份收購大悅城地產並募集配套資金的交易事項已於 2018 年 12 月 4 日獲得證監會併購重組委員會審核無條件通過，公司股票將於 2018 年 12 月 5 日開市起復牌。
144.47 億元收購大悅城地產 59.59%股份，募集配套資金用於項目建設。根據交易報告書，公司將以 6.84 元/股的價格嚮明毅發行 21.12 億股份，收購其持有的大悅城地產 91.34 億股份（佔大悅城地產已發行普通股及可轉換優先股合計股份數的 59.59%），交易對價 144.47 億元。另外，公司擬採用詢價方式向不超過 10 名特定投資者發行不超過 3.63 億股份，募集不超過 24.26 億元，將用於大悅城地產旗下北京中糧置地廣場和杭州大悅城項目的建設。對於上市房企而言，證監會批准發行股份募集配套資金並且用於項目建設，較為罕見。
假設重組完成，公司或將實現業務+融資成本+土地獲取三重改善。公司是中糧集團旗下專注於住宅開發的百強房企，根據半年報，2018 上半年實現銷售金額 106.07 億元，上半年末可售建面約 740.74 萬平。大悅城地產同樣隸屬中糧集團，是以“大悅城”城市綜合體聞名的商業地產開發運營商，根據其半年報，2018 上半年旗下 8 家已開業大悅城共實現租金收入 12.40 億元，同比增長 6.6%；杭州大悅城已於 8 月開業，另有西安、重慶大悅城仍在推進。假設收購完成：第一，公司將實現住宅+商業雙輪驅動，有望提升競爭力；第二，有望降低融資成本（2017 年公司融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產 4.28%）；第三，土地獲取能力有望進一步增強。
重組取得重要進展，維持“買入”評級。參考可比公司 2018 年平均 PE 8.58 倍（Wind 一致預期），考慮到公司未來可能同大悅城進行重組的預期以及業務協同優勢，維持 2018 年 10-11倍 PE 估值，維持目標價 6.60-7.26 元，維持“買入”評級。
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