原創： 克而瑞浙江區域 易居克而瑞浙江區域 昨天
杭州主城區，原本的剛需或者邊緣板塊，集體經歷了一輪房地產牛市洗禮，房價呈幾何級增長下，剛需的購房門檻一個個提高，幾乎都從1萬+/平米跳漲到3萬+/平米。
比如丁橋，曾經是剛需聚集地，綠都汀瀾府的搖號開盤，使區域新盤的預售備案價第一次超過3萬元/平米，板塊的二手房價更是衝到3.5萬元/平米；再比如祥符，萬科中城匯MIDTOWN的首開備案價39950元/平米，為板塊樹立了新標杆。
而昨天的土拍，又一個區域淪陷。運河灣土地市場首秀，地價就站上2萬+，保本房價超3.5萬元/平米。
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事實上，地塊開拍前，諸多開發商都表現出了濃厚的興趣，原因主要有兩點。
01 開發商拿地遵循政府的規劃方向。
▲ 地塊圖
出讓的這兩宗姊妹地塊，處在留石高架路以北，京杭大運河以西，這裡是運河新城最南端的運河灣區域。
運河新城由拱墅區和餘杭區全力打造，將建設十大產業平臺，引進百億重點項目。如果說運河新城是城北副中心，那麼，運河灣就是中心的中心。今年3月，運河灣區塊率先基本完成拆遷清零，成為運河新城首先被打造的區域。
▲ 運河灣控規圖
依規劃控規，運河灣總用地面積約113萬平米，定位為運河灣休閒產業區，旅遊休閒、文化創意、商貿物流、總部經濟等現代服務業和其他創新型產業將規劃其中。
02 作為運河灣在杭州土地市場的首秀，區域價格體系未確立，這就意味著誰拿下誰享有板塊定價權。
運河新城上一次出讓地塊是在今年9月份，當時金科在10天之內連拿兩宗地塊：
金科碧桂園博翠府地塊拿地樓面價18935元/平米，自持比例15%；
碧桂園金科尚閤府地塊拿地樓面價 18860元/平米，自持比例16%。
兩個多月後，更接近主城核心的運河灣推地，起點更高，起拍價均超過金科的拿地價，分別為
20571元/平米和20616元/平米。nd
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兩宗地塊在規劃上，有一定限制條件。
西面地塊：容積率2.8，限高又限低，建築高度為24-80米，未來打造或將以小高層、高層產品為主，同時規定地塊設備平臺均按全部水平投影面積計算容積率，意味著戶型可拓展面積有限，此外，將建設文化活動室、託兒所、醫療服務站等公建；
東面地塊：地塊容積率僅2.2，建築限高55米，無限低，無償配建幼兒園的同時，因為沿運河，還要打造運河慢性休閒商業街，在產品上，可以是洋房和小高層的組合。
從產品的溢價能力來看，東側地塊溢價能力更高，而且具有一線沿運河優勢。因此，兩宗地塊在成交結果上也存在一定冷熱差異。
成交樓面價定格在21614元/平米和24321元/平米，溢價率分別為5.1%和17.97%。東邊地塊比西邊地塊競爭更為激烈，樓面價高出2707元/平米。
11月26日杭州土拍宅地成交情況
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融創以近50億元的總價，一口氣吞下兩宗地。有點「出乎意料」但又是「情理之中」。
出乎意料是因為融創中國董事會主席孫宏斌曾表示高價拿地要虧錢，因此融創從2016年下半年開始就鮮少在土地市場露面。
但是從這次的成交地價來看，確實又在情理之中。
01 兩宗地塊處在幾個板塊交界處，有多個地價參照體系。
▲ 地塊周邊地價情況
東南面是金茂首開國樾和杭州大家項目，這兩個項目的樓面價均超35000元/平米；
南面是橋西板塊，目前已經沒有新盤在售，金地大運河府年初高層精裝均價已在4萬元/平米以上；
西面緊鄰祥符，萬科中城匯MIDTOWN其中一宗地塊的拿地價超25000元/平米，目前項目的首開備案價為39950元/平米。
相比周邊，融創的地價並不算高，而且融創是兩宗地一起拿，便於後期統一規劃開發和成本控制。
02 今年年初，融創在城北桃源區域拿下兩宗地塊，樓面價近20000元/平米，並且需自持32%，此次較低的拿地價，在一定程度上，能平抑此前的拿地代價，同時又增加貨值。
03 反觀當下樓市，杭州主城走的是清一色的改善流，地王基本都是以微虧狀態出貨，此時在杭州主城拿地必須考慮房企自身的溢價能力。
融創在杭州已經建有多個高端項目，前段時間侯潮府交付使其高端項目打造能力獲購房者認可。因此拿下這兩宗地塊，融創也有一定的底氣和自信。
運河灣這次首秀，博得了高關注，引進了強開發商，提升了運河新城的地價，未來，或將成為杭州樓市又一個高端生活居住區。
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