一.單月銷售面積增速連續為負，銷售金額與面積增速背離
2018年1-11月，全國商品房累計銷售金額12.95萬億元，同比增長12.1%，增速較1-10月下降0.4個百分點；銷售面積14.86億平米，同比增長1.4%，較1-10月下降0.8個百分點。11月單月銷售金額為1.36萬億元，同比增長8.8%；銷售面積1.55億平米，同比下降5.1%，單月銷售面積增速連續三個月為負，市場低迷情緒可見，但是單月銷售金額與銷售面積的增速出現了背離，主要是11月成交均價較10月明顯上揚所致。
從我們監測的40城的11月單月銷售面積來看，一線城市同比下跌13.5%，一線城市在7-10月單月同比增速錄得正增長，總體下半年成交有所回暖；核心二線城市、普通二線城市分別錄得4%和22.8%的增長；三四線城市同比、環比均呈現負增長，同比增速較10月繼續下滑。由於棚改資金的退出，以及投資者對於三四線後市預期的改變，將導致資金從三四線逐步抽離，未來三四線成交承壓或將繼續拖累銷售增速。
二.投資開工再度反彈，土地市場成交持續降溫
（1）單月投資新開工雙雙反彈，預計明年投資增速承壓
2018年1-11月份，全國房地產開發投資11萬億元，同比名義增長9.7%，較1-10月持平，投資增速依然維持在較高位置，但走勢已經連續5個月呈現下降態勢。11單月全國房地產開發投資金額為1.8萬億元，投資增速反彈至9.3%，較1-10月提高1.6個百分點。1-11月累計住宅投資為7.8萬億元，增長13.6%，下降0.1個百分點；住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
2018年1-11月，全國房屋累計新開工面積18.89億平方米，同比增長16.8%，增速較1-10月持續回升0.5個百分點；11月單月企業新開工增速也同步反彈，較10月單月大增7個百分點至21.7%。單月新開工增速與遇冷的銷售再度產生了明顯背離，我們仍然維持之前的判斷，企業在銷售並不樂觀、去化率也有所下降的情況下，選擇加大推盤來對沖並加快回籠資金，以應對資金情況可能更為緊張的2019年。同時我們認為，企業明年的新開工增速將呈現前高後低的態勢，疊加土地購置費拉動作用的減弱，投資增速預計會下一臺階。
（2）單月土地投資持續下滑，地價抬升支撐購地價款增速
2018年1-11月的土地購置面積為2.53億平米，同比增加14.3%，較1-10月下滑1個百分點；1-11月全國累計土地成交價款1.37萬億元，同比增長20.2%，較1-10月下降0.4個百分點。單月土地投資增速繼續回落，11月單月土地購置面積為3363萬平米，同比增長8.1%，增速較10月繼續下降4.1個百分點；11月單月土地成交價款為2051億，同比增加17.8%，增速較10月回升8.3百分點，土地成交價款的回暖主要是受到地價抬升的影響。在我們監測的200城土地成交數據中，11月除一線城市土地成交樓面均價環比微降以外，其餘能級城市均有不同幅度的上升。
單月土地購置面積增速自8月以後持續回落，表明了土地市場熱度在持續下降。分城市能級來看，200城土地成交中除一線城市小幅上升以外，其餘能級城市11月成交的規劃建築面積均出現了不同程度的降幅。
根據歷史經驗，年末政府出於財政壓力以及衝擊建設用地指標的完成率，會普遍加大土地的供應力度，供地的數量和質量都會有所增加。一方面，在經歷了長期的市場供需失衡，土地價格維持低位；另一方面，臨近年末土地市場供應驟然加大，出現大量投資機會，我們認為12月土地投資環比會有明顯的好轉，同比增速也有望改善。
三. 到位資金增速繼續回落，關注銷售下行帶來的資金壓力
2018年1-11月，房地產開發企業到位資金為15.0萬億元，同比增長7.6%，增速下降0.1個百分點；11月單月到位資金1.44萬億，增速為6.6%，較10月增速繼續下降0.5個百分點。
圖：2017-2018.11單月國內貸款及其增速
2018年1-11月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：
✔國內貸款21807億元，同比下降3.7%；
✔利用外資102億元，同比減少30.4%；
✔自籌資金50619億元，同比增長10.0 %；
✔定金及預收款49551億元，同比增長15.7%；
✔個人按揭貸款21420億元，同比下降0.9%。
從房地產開發企業累計到位資金組成來看，11月份其他資金佔比繼續減少，行業銷售增速的下行使得其他資金中的企業定金及預收款的單月增速連續三月下滑。國內貸款單月增速達到年內最高，11月國內首套房貸款平均利率與10月持平，停止繼續上漲，這些也符合我們對於流動性轉向將對房地產行業資金面帶來邊際改善的判斷。但是我們仍然要提醒，2019年將迎來房企的償債高峰，疊加銷售遇冷的影響，還是要密切關注企業資金情況，尤其是銷售惡化給中小企業帶來的資金壓力。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
