最近，東莞樓市鎮區“上車盤”和城區學區房“打”起來了！一個以首付低、總價低吸引首次置業的年輕剛需購房者，一個則重點宣傳中心城區學區配套、交通優勢，吸引家庭客戶。隨著年底到來，鎮區樓盤或低於市場價格入市，或推出特價房，出現適合剛需購房者的住房，而斷供已久的中心城區也出現多個新盤，搶奪改善需求的購房者。對於購房者來說，年底買房的選擇大大增加。
城區洋房入市，主打學區房優勢
年底，東莞中心城區樓市突然熱鬧起來，多個樓盤亮相，讓斷供已久的中心城區樓市重新迴歸市場主角位置。
加入中心城區樓市戰局的有萬科、碧桂園、融創等品牌房企，也有早前開盤的豐華瓏遠翠瓏灣和已經進入清貨階段的富通旗峰公館。11月底，萬科打出“讓孩子多睡一小時”的廣告，正式啟動其位於中心城區學區房的宣傳攻勢，目前萬科在中心城區有萬科皇馬酈宮、萬科中天城市花園二期、萬科金色城品、萬科首鑄·翡翠東望等四個位於東城、南城的樓盤；此外，位於莞城的豐華瓏遠翠瓏灣和富通旗峰公館也同樣以學區房的優勢吸引購房者。記者在萬科金色城品踩盤時瞭解到，該樓盤目前主推三房、四房戶型，其中四房戶型擁有一個超長的飄窗，可以作為聊天聚會的小茶室使用，也可以改建成一個收納櫃，由於兩邊都有大的陽臺和窗戶，房間光線充足，比較通透，適合三口之家、四口之家使用。銷售人員告訴記者，在南城中心區位置的樓盤比較少，因此雖然該樓盤沒有做太多的推廣，但是也有不少人來打聽。銷售人員表示，樓盤主力戶型是三房、四房剛需產品，而且屬於學區房，距離學校不遠，因此有不少家庭客戶前來諮詢。
而莞城擁有教育資源的優勢，學區房向來受到購房者的青睞。今年年中，小王的孩子出生了，為了將來孩子能夠在一所好的學校上學，他們一家人打算重新購買一套學區房，他告訴記者，他看好莞城的房子，一方面是莞城的教育資源比較好，另一方面搬過去莞城居住，離學校近，以後老人幫忙接送小孩上學也很方便。
樓三姐在採訪中也瞭解到，這些位於中心城區的學區房洋房定價基本在2萬元/平方米左右，相對周邊鎮區樓盤較高。業內人士表示，除了看好中心城區的配套外，不少購房者選擇中心城區的洋房，主要是看好樓盤的學區房優勢，方便以後子女讀書。
戶型：城區豪宅別墅、公寓入市，公寓還低價促銷
除了“學區房”洋房外，城區新盤中還有豪宅別墅產品和商業公寓兩種類型推出。
其中豪宅別墅產品出現兩極分化情況，一種是高端豪宅產品，如中海地產將在東莞中心城區推出的私人定製豪宅，建築面積約在240平方米左右的大平層，預計總價在800-1000萬元，總價較高，客戶也相對較少。“能買得起的人被限購，沒限購的人買不起。”業內人士表示，由於總價高，客戶群體少，預計銷售速度會相對較慢。
而另外一種則是主要面對改善需求的小別墅。萬科中天城市花園二期和萬科首鑄·翡翠東望均推出約143平方米的小院別墅，目標客戶是改善型需求的購房者，特別是滿足“二孩家庭”的需求。業內人士表示，小別墅面積控制在144平方米以下，可以享受普通住宅首套房首付三成的房貸政策，不用按照豪宅房貸政策首付6成，首付較低；另一方面，又可以滿足改善型購房者所期待的“有天有地有院子”的居住別墅的需求。與傳統別墅相比，首付低加上總價低，小別墅的成交量在東莞別墅產品成交當中的佔比正在逐步攀升。
此外，碧桂園和融創則在中心城區推出商業產品，12月初，碧桂園·灣區國際開放展示區，主要為寫字樓和商鋪產品；融創·玖璽臺則推出建築面積約34、45、57平方米精裝loft公寓，售價約在18500-20000元/平方米之間；此外，其即將推出的3棟毛坯公寓，價格甚至只有15000元/平方米起。在洋房價格迴歸理性的衝擊下，商業公寓價格出現明顯下調。
PK
“上車盤”頻現，定價約1.4萬—1.6萬元/平方米
與“學區房”進行競爭的是中心城區周邊鎮區出現的“上車盤”！其中別墅大盤厚街海逸豪庭新推出的洋房產品約1.6萬元/平方米左右，相比中心城區洋房價格低上不少，成功吸引了購房者的目光。而高埗、石碣等大城區片區也出現了1.5萬元/平方米左右的洋房價格，水鄉片區樓盤定價也低至1.45萬元/平方米，中心城區周邊房價整體迴歸，被業內人士視為東莞樓市出現“上車盤”。
東莞中原戰略研究中心統計的數據也顯示，近期石碣某盤二至四房洋房產品均價11000-13000元/平方米、麻涌某盤公寓首付9萬元起、萬江某盤洋房單價16999元/平方米起、塘廈某盤三至四房洋房首付23萬元起、東城某公寓單價9500元/平方米起等等。該研究中心表示，年關將近，為了加快回籠資金，不少開發商為了促進成交，紛紛降低客戶入市門檻，讓利幅度加大，上車入市機會增多。
該研究中心分析認為，開發商之所以降價或者定價迴歸市場價，或者低於預期，一方面由於年底業績衝刺在即，另一方面由於買賣雙方持續博弈膠著，客戶觀望氛圍十分濃厚，市場低迷已經持續了較長時間，迫使開發商讓步讓利。
主打剛需戶型，吸引年輕購房者
東莞中原戰略研究中心介紹，所謂的“上車盤”就是性價比較高，戶型為兩三房，首付、總價相對較低，適合年輕的首次置業購房者需求的樓盤。該研究中心相關人士介紹，根據今年房價情況來看，若價格相近，購房者購買70-95平方米的產品，在首付上將比購買95-110平方米的產品少將近30萬元左右，月供少1000元左右，因此若開發商定價合理，這種95平方米以下的兩至三房產品優勢就會比較明顯，性價比高、總價低、首付低，是比較適合剛需客上車的戶型。
今年剛剛結婚的小劉在高埗購買了一套剛需住宅，她在莞城上班，現在就在上班地點附近租房子住，但是將來收樓以後住到高埗就意味著需要購買一輛車上下班使用。小劉說，現在交通比較方便，住到周邊鎮區在中心城區上班也不是很麻煩。不過，購買這套房子的主要原因還是因為價格便宜，不到1.6萬元/平方米的價格，他們夫妻倆剛好可以湊夠首付；如果在中心城區買房，生活壓力會大很多，糾結了許久後，他們還是決定在周邊鎮區“上車盤”買房。小劉說，等到以後自己的積蓄多了，再在中心城區購買二套房，或者將來把鎮區房賣掉，回到中心城區換房。
樓三姐發現，近期出現明顯價格調整、迴歸理性的洋房產品當中，大部分為兩房、三房產品，與今年上半年同類型樓盤價格相比，這些樓盤的定價普遍低2000-3000元/平方米左右，價格迴歸至正常的市場價格水平。對於著急入市的剛需購房者來說，首付迴歸至45萬元左右，總價在150-200萬元之間，如果地段、戶型合適，也已經是一個不錯的購房機會。
業內人士：
市場迴歸剛需居住需求
自東莞限購以來，兩年多時間過去，東莞樓市也從投資需求較多回歸至自住剛需為主，購房者也從深圳客轉為本地購房者為主流。本地購房者對於房價的敏感、對剛需戶型的青睞等等，在樓市調控政策持續影響下，東莞樓市迴歸至剛需居住需求。在樓市的促銷當中，房企開始從剛需購房者角度出發，除了房價迴歸至“上車盤”價格外，也從教育資源、交通、生活配套等實際需求進行宣傳，戶型從以往的偏大戶型或者是投資型的小戶型轉為適合剛需、改善需求的70-143平方米產品。
優超超·瑞城搜介紹，從今年11月住宅成交情況來看，東莞房地產住宅市場購房需求仍以剛需和改善型剛需為主，70-100平方米和100-130平方米成交熱度相當；其次為別墅產品。主要原因是受到樓市調控政策及住宅供應結構變化的影響，市場迴歸至剛需居住需求。
文：廣州日報 樓三姐
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