北國君說
車位場地佔用費等收益歸業主共有、物業每年一季度應公開利用共用部位所得收益、建設單位選聘前期物業合同期限不能超3年……12月13日，新修訂的《瀋陽市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）正式對外發布，並從2019年1月1日起施行。
《條例》對大家廣泛關注的焦點問題均作了詳細規定，具體都有哪些內容，小夥伴們快隨北國君一起了解↓↓↓
車位佔用場地由業主大會決定是否收費
物業管理區域內確需佔用業主共有道路、場地停放機動車輛的，應當經業主大會同意，由業主大會決定是否收取佔用費以及佔用費的收取標準和用途等。
若業主大會決定收取機動車輛場地佔用費的，由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公佈賬目，並接受業主的監督。扣除管理成本後的場地佔用費歸全體業主共有。業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
對於老舊住宅區，綜合改造後，應當推行專業化物業服務，業主大會可自行選聘物業企業，或委託政府納入臨近小區統一管理。而對尚不具備引入專業物業服務條件的，可自願選擇服務模式，或進行自治管理。
選聘前期物業合同期限不能超3年
在前期物業管理方面，《條例》中規定， 建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，
合同期限不得超過三年。自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同報物業所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。對於已按照規定交付業主的物業，物業服務費由業主承擔；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業，物業服務費由建設單位全額承擔。建設單位與物業買受人約定減免物業服務費的，減免費用由建設單位承擔。
在建設單位交付住宅物業時，還應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。另外，按照國家規定，物業保修範圍和保修期限內， 建設單位承擔保修責任。
關於住宅專項維修資金交納和管理
《條例》規定，業主應當依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的管理原則。
業主大會成立前，住宅專項維修資金由瀋陽市房產主管部門代管。業主大會成立後，決定自行管理住宅專項維修資金的，應當在指定銀行開立專戶，並接受房產主管部門監督。住宅專項維修資金以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按照房屋戶門號設分戶賬。
業主不得以物業空置未享服務等拒付物業費
當交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十的；交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的；自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的，具備上述條件可召開業主大會。 業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員、候補委員應當是物業管理區域內的業主。
《條例》中提到，業主大會可以搭建實名制信息化投票平臺，充分利用信息化手段，提高表決效率；業主委員會委員、候補委員本人、配偶及其親屬不能在本物業管理區域物業服務企業或者建設單位任職。
《條例》中還明確，業主應當遵守有關法律、法規以及管理規約的規定，按時交納物業服務費。業主不得以物業空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由拒付物業服務費。
物業每年一季度應公開利用共用部位所得收益
按要求， 物業服務企業應當於每年第一季度在物業管理區域內的顯著位置公佈上一年度物業服務合同履行情況和利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的收支情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
業主大會或者業主委員也可要求對利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的收支情況進行審計，對此，物業服務企業應當予以配合。
除此之外，物業服務企業還應提出物業共用部位、共用設施設備維修年度計劃，提交業主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支範圍等；每半年向業主委員會報告工作，報送物業維修賬目，接受業主、業主委員會的監督。
物業不得存在這11種行為
《條例》中明確，物業服務企業不得出現的11種行為。具體為：
將一個物業管理區域內的全部物業管理項目一併委託給他人；
違反物業服務合同約定，減少服務內容，降低服務質量和標準；
擅自改變物業服務用房用途；
擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施用途；
擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
物業服務合同終止時，不按照規定移交物業服務用房和有關資料；
擅自提高物業服務收費標準；
擅自處分屬於業主共有財產；
擅自將電梯使用、汽車停放、辦理不動產登記等與物業服務費相捆綁；
法律、法規禁止的其他行為。
另外，《條例》中提出，瀋陽市房產主管部門應當對物業服務企業信用實施考核，統一管理。區、縣（市）房產主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實，並將核實結果及時上報。物業服務企業或者相關管理人經查實存在失信行為的，應當記入物業行業信用檔案。
明確了違反行為的處罰標準
《條例》還明確了違反行為的處罰標準，主要包括：住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，可以並處5萬元以上10萬元以下罰款；物業服務企業擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施用途，或者擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益，或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
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