《今日財富》雜誌記者 黃坤
改革開放以來，中國城市化用短短几十年時間走過西方國家數百年的歷程，房地產行業也經歷了一輪野蠻生長階段。當前業內人士普遍認為，中國房地產業已經到了拐點，那未來中國房地產的投資趨勢將會如何？對中國經濟意味著什麼？對此，鉅派投資集團董事長兼CEO、中國房地產產業協會副會長、上海市房地產業協會會長倪建達在知名財經媒體《今日財富》雜誌主辦的2018中國獨立財富管理峰會暨第四屆“金象獎”頒獎盛典上發表了主題演講“中國房產投資趨勢與資產配置”。
未來房地產行業是不是還會上漲？
在中國，不管是宏觀層面、微觀層面，大家都會關注到房地產的問題。從1998年亞洲金融危機開始，中國經濟壓力很大，鼓勵房地產發展成為了當務之急；但從2005年後國家就開始進行第一輪宏觀調控，2008年中國房地產的銷售總量只有2萬億，到今年已快超過15萬億，為什麼打壓環境下中國的房價竟漲了10倍？
“2008年美國金融危機，我國貨幣供應量40多萬億，GDP值是36萬億，1塊1毛的貨幣可拉動1塊錢的GDP；到去年年底我國貨幣供應量是170萬億左右，GDP值是82.72萬億，已變成了花2塊錢貨幣去拉動1塊錢的GDP”，能否能通過少花錢把GDP降下來？對此，倪建達表示，現在政府在決策上特別難，因為GDP下降就會影響就業，影響就業就會影響社會穩定，而要保住GDP就需更多貨幣來提振經濟活動，所以從這個角度上來說是無解的。
近幾年，倪建達發現向其諮詢在哪買房比較好的人越來越少了，他笑著談到，“想買房子的人都買了，現在再去買房子，風險就高了，目前上海的房價已平均在8萬左右，‘現在房價高到這個程度了，還會漲嗎？’是大家普遍的疑問；第二，買房子的槓桿少了，原先政府最鼓勵的時候，只要首付一成，90%都可以銀行按揭，等於給了我們九倍的槓桿。而現在買房人只能首付60%，給了一倍不到的槓桿，所以人們會覺得財富效益在房地產這個投資領域回報率越來越不高了。”
作為房地產行業多年的從業人員，他始終認為中國房地產在過去的發展中，正是因遭受了市場政策的空前考驗，才變成了一個快速適應調控能力很強的行業。在這個過程中，未來房地產行業是不是還會上漲？
“房地產的成本購置有三個部分，第一部分是地價，第二部分是建安成本，第三部分是所謂的管理財務成本，其中最大的比例就是土地成本。”倪建達認為，如有幸拿地很便宜，但仍需交土地增值稅，所以不管土地拿得價格如何，在房地產行業裡面所有零售的60%是要交給政府——這個行業的“控股股東”，政府希望讓這個行業變得更加理性，同時也需要更多的財政，更多基本建設的投入，所以無論如何，最後都會促使很多資金流入這個行業。
未來房地產行業是否還有機會作為一個投資品種？
“我認為有，而且一定有。”改革開放40年，中國的貨幣增加了380倍，倪建達分析到，“房地產漲了100倍左右，也沒有超過我國貨幣發行的增速，將房地產作為個人投資的話，在傳統意義上是有三倍或更多的槓桿。所以只有房地產剛剛跟貨幣發行同步，在其他產業投資方面，我認為我國的貨幣對應我國的產業，其中的結構性問題是非常嚴重的。”
業內流傳一句話，“房地產綁架了中國經濟”。倪建達曾在2005年博鰲論壇上提出，其實不是誰綁架誰，銀行也沒有選擇，作為主要的盈利方式，它需要把大量存款放出去。“中國人對財富的追求，我認為是無與倫比的，但中國缺乏更好的投資機會。中國人努力參與到其他的投資，但只有投房地產贏了，其他無一例外都失敗了，以至人們對房地產產生了宗教般的狂熱，所以炒房地產就變成了中國人情有獨鍾的一個投資偏好。”
但是，中國的經濟能靠房地產持續嗎？不能。高層提出，房子是用來住的，不是用來炒的，“所以現在政策都是把房地產作為商品的使用屬性來做政策調控，投資人的錢怎麼投？投到哪兒去？”倪建達認為，雖然大家知道中國經濟這個模式運行下去是有問題的，是有風險的，但是作為一個實體的企業、一個機構，具體到每個投資人的時候，無法改變宏觀趨勢，人們只能去做自己認為可以賺到錢的投資。
當前經濟形勢複雜而嚴峻，倪建達提到他在6月份給一些高層領導和基層同事意見的時候，看到當時高層的文件上的9個字題目——“控地價，漲房價，去槓桿”；8月份同樣是9個字，變成了“穩地價，穩房價，降槓桿”；到10月份的時候，變成了“穩地價、穩房價，穩預期”。“說明我們的高層看問題是非常清晰的，說明現在我們需要一個抓手，什麼才能保證我們的就業率？保證我們的投資增長？根據我國過去的發展經驗，三駕馬車之一投資是拉動中國經濟最好的一個引擎，目前，國家發改委把明年要投資的項目都已經批了，往年我們明年的項目，一直到明年下半年才能批的。”
其中，房地產並沒有出現在批的項目裡面，未受到鼓勵。倪建達認為，“按照中國經濟發展到今天，凡是政府不鼓勵的東西反而要真的關注，鼓勵去做的事情，比如說萬眾創新、全民創業等等，我們創造了多少被工信部認定的獨角獸，這些獨角獸三年以後看看還在不在？所以作為投資人來講，在未來的投資裡一定要特別理性。”
他認為，中國經濟十幾年的迅速發展，就像一個人在發育時期，現在已經成功完成青春期階段，身材已經很魁梧了，更需要的是提升內涵和各方面的素養，所以“中國經濟走到今天，還是非常有機會轉型。以前被問房地產漲不漲，更多的是指住宅，現在看看我們傳統的商業、辦公，這些非住宅的商業，最後的投資可能都會面臨一系列的行業整合。所以從我們的貨幣政策來看，房地產還是一個值得被關注的領域，而且是一個無法被替代的領域，不管你喜歡，還是不喜歡。”
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