星語星願520wtz
日本是90年代初開始了房地產泡沫破裂，日本的房地產泡沫，完全是1985年廣場協議簽訂後，日元步入升值週期，大量資金湧入日本，既賺取日元升值的收益，又享受到日本房價被推高的好處。而美國貨幣寬鬆也不會一直持續下去，到90年代初時，美國政府突然宣佈要加息，日本政府也只好跟隨，於是房地產泡沫就被擠破了，這就是日本人所說的經濟失落了二十年。
而美國房地產泡沫，是美國政府讓兩房，把貸款投向低收入群體，而低收入群體是零首付就可以圓上住房夢，然後，兩房再將這樣的貸款打包成金融衍生品，在美國的金融體系內發售，由於回報率高，所以美國金融機構紛紛增持。沒想到零首付帶來的結果就是大量的低收入群體棄房斷供，導致美國房價開始大跌。
平心而論，日本、美國在房地產泡沫被擠破後，各地房價出現了分化格局，一些偏遠地區的房價到現在沒漲到過去的水平，而一些大城市的市中心區域的房價，已經漲回來了，甚至比當時有泡沫的時候還要高，因為這麼多年下來經濟要增長，物價要漲，收入要漲，房價當然也要跟著漲上來。
即使在日本美國經濟最低迷的時段，房價也不可能是如蔥價，至多就是日本房價跌去七八成，要想房價如蔥價，人人有房住，這肯定也是不現實的。但是，我們希望看到的是，房地產去泡沫化，去槓桿化，把潛在的金融風險降到最低，讓房地產進入到可持續發展的軌道上來。美國、日本的部分地區房價漲回到泡沫之前是有可能的，但是中國房價一旦跌落，再想漲回到原來位置，可能又要幾十年，屆時房子也要動遷了，炒房也沒什麼意思了。
首先，中國一線城市現在房價與收入比起碼40倍，而美國房地產泡沫最大的時候，也就是漲到15倍左右，較多的偏離了7-8倍的標準。而日本主要是大城市中心地區房價貴，這是供有錢人購房的，而一般城市房價還是走得較為平穩，日本人在經歷了九十年的房地產泡沫破裂後，知道痛苦了和負資產的味道了，不敢再炒房了。中國的房價與當年日本、美國沒有可比性，因為他們房價泡沫並沒有那麼高。
再者，日本和美國是主動擠房地產泡沫，就是發生了危機，不延後，立即擠破，這樣房價即使下跌，也是幅度有限，而且經濟也能有自我修復的功能。即使是日本深受房地產對經濟帶來的苦難，但是日本在海外有大量投資，海外企業賺來的錢，可以補貼日本本土。而我們中國對待房地產泡沫是能拖就託，小泡沫拖成大泡沫，本來2008年國內的房地產泡沫並不嚴重，只要合理調控，不讓泡沫繼續上漲，就沒事了，現在是越拖問題越嚴重。
最後，日本和美國三十年前造的房子，至今還能居住，投機者還能看到房價漲回來的那一天，不過房齡超過三十年，有誰願意高價去買呢？所以要買房，也是買新房和次新房了，三十多年前的房子價格還是很低的。同樣，中國房子質量三十年左右，等到下一輪房地產牛市來了，說不定房子也要動遷了，或者出現質量問題了，出租都沒人要，誰願意再買老房子呢？
