中房網訊 臨近年底，信託又一次成為馳援房企資金鍊中的重要一員。
11月份，陸續有十幾家房地產企業密集發佈融資計劃，整體資金規模超過千億元。而在房企融資回暖之際，房地產信託的參與度也在不斷提高。根據同策研究院監測，11月份40家典型上市房企信託貸款融資金額達到73.6億元，較10月份環比上漲62.3%。
據瞭解，目前個別房地產信託項目成本突破15%，信託公司對合作名單的選擇也更加嚴格。
房企融資動作密集 信託全方位馳援
根據《證券日報》報道，11月28日，弘陽地產集團有限公司發佈公告稱，擬發行於2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據，年利率為13.5%。僅11月份最後2天，就有12家房企陸續發佈公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模近300億。
據Wind數據，整個11月份，房企境內外融資放量，涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月份房企境內發行債券523億元，規模環比增長14%，同比增長112%；月內房企海外發行債券304億元，環比增長263%，同比增長7%。
全年來看，今年1-11月，房企累計境內發債5632億元，同比增長66%；累計海外發債3220億元，同比增長12%。
值得注意的是，臨近年底房企再次相中了信託這一渠道，兩者開始了密切合作。
據同策研究院監測，2018年11月份，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計505.92億元，環比上漲近三成。除公司債、銀行貸款融資金額有所上調外，信託貸款融資金額達到73.6億元，環比上漲62.30%，增幅明顯。
以某上市房企為例，其在近期連續發佈5份融資及擔保公告。公告顯示，其為旗下4家子公司合計提供32.7億元的擔保，其中主要資金均來自於信託公司，交易對手包括中信信託、百瑞信託等多家大型信託公司。並且，來自銀行的資金也多有信託身影出沒，如通過單一資金信託計劃進行投資等。
除信託貸款外，該上市房企還與信託公司展開其他融資活動。據公告顯示，其擬與山東信託、融博泰商業保理合作，以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。與其上述子公司的融資金額合併計算，該上市房企預計獲得資金超過50億元。
事實上，除實際發生的信託貸款外，多家大型房企紛紛“綁定”信託公司簽訂戰略合作協議，提前做好資金儲備。據不完全統計，自11月下旬以來，已有泰禾集團、正榮地產等多家房企與信託公司簽署戰略合同協議，獲得綜合授信達700億元。這些動作都表明在融資環境收緊的背景下，房企通過與金融機構合作，增加未來流動性。
然而，在“房地產融資放鬆”背後，融資成本的提升卻是房企不得不面對的事實。上個月，某大型房企子公司發行優先票據的年利率高達13.75%。這一高昂的融資成本令市場驚訝，然而，部分中小房企的信託融資成本更是有過之而無不及。
“13%的融資成本並不罕見，個別項目15%也是有的，畢竟信託公司本身資金成本較高。這還是能進入融資名單的房企，資質不夠的或者不符合條件的，項目根本不可能過會。”北京某信託公司業務負責人表示，他所在的公司近期再度調整了房企合作的“白名單”，從“百強房企”收縮為前50位。此外還要結合具體項目情況考察，主要集中於一二線城市，對三四線城市項目暫不予考慮。
業內人士指出，從房地產公司的角度看，房地產業宏觀調控持續，房企的融資渠道收縮，資金鍊緊張，融資成本上升。加上年末市場流動性緊張，房地產企業對於資金需求上升。隨著房地產市場有轉冷的趨勢，信託公司進一步加強了風控、抬升房企融資的門檻。在此背景下，房企融資也將呈現“馬太效應”。
大小房企分化加劇
近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩，大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現仍然穩健。未來一段時間龍頭房企併購中小開發商的現象或逐步增多。
據《經濟參考報》報道，來自市場機構的統計數據顯示，近期獲得融資的仍以大型房企居多，而且境外發債的比例增加明顯。
根據克而瑞地產研究中心的統計數據，房地產企業11月份發債總量546.5億元，環比上月上升99%，結束了連續6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發行量較大，達285.1億元，環比大幅增長419.3%，佔比達到了52.2%。
與此同時，11月份房企發債融資的平均成本為8.54%，達到2015年以來的單月最高水平。克而瑞方面指出，在融資收緊的情況下，房企融資成本不斷增加，特別是境外債融資，當月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。其中，有3家企業發債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。
由於房企整體逐步面臨償債高峰期，更多的中小企業的融資道路並不通暢。
事實上，今年下半年以來，房企併購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的併購，披露交易規模達到489億元。
業內分析認為，這也體現了當前市場環境下小房企的生存現狀：沒有融資渠道，無力償還債務，即便取得地塊也無力開發，不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出，開發企業面臨的是全國大行情，調控整體趨嚴未有鬆動，在市場降溫初期，企業資金緊張。預計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重。“具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。”
四季度融資需求仍然強勁
值得一提的是，房企上市融資熱情同樣高漲。11月，中梁控股於13日向港交所遞交了招股說明書，而萬創國際也於22日重新遞交了上市申請，同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際七家。
樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致房企融資訴求明顯上漲。業內人士對此分析認為，從融資難度看，最近大部分房企融資成本雖然處於高位，但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對於這些企業來說，明顯緩解了資金壓力。隨著信貸市場的調控持續，2018年四季度，房地產企業最重要的工作仍然是融資。2018年，雖然房地產企業整體銷售業績依然有望刷新歷史紀錄，但業績漲幅逐漸放緩。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。
與此同時，房地產企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模，千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來，隨著地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市場拿地佈局，土地儲備的需要也進一步刺激了企業的資金需求。
易居房地產研究院分析師沈昕分析認為，房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。根據2018年三季度各項指標數據，截至三季度末，房地產金融環境指數仍然在“偏緊”區間。
隨著中國房地產業金融環境指數的持續收緊，預計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩中收窄，甚至轉為負增長。沈昕認為，在此情況下，預計房價同比增幅仍將繼續回落。
來源：證券日報、經濟參考報，中房網綜合整理
閱讀更多 中房網 的文章
