這些天，房租問題引起了老百姓廣泛的關注，以至於如下這個段子，我在朋友圈已經看到了不下十次：
以前帶的一個實習生，畢業後去了北京上班，收入不是很高，昨天來上海出差找我聊天，說這個月北京的房租比去年同期漲了20%多，他自己親身體會。我安慰他說：剛畢業這兩年苦一點，咬咬牙，熬過去就好了。他愕然道：我是收房租的，苦什麼？
根據媒體報道，目前北京上海深圳成都等城市的房租，普遍比去年同期大幅上漲20%-30%不等。人們驚呼，房租猛於虎，中產再難續租，“低”房租一去不返，房租會成為壓死年輕人的最後一根稻草......
關於房租出現大幅度上漲的問題，和大家分享幾點我的思考。
一、房租大幅度上漲，不是基本面推動的
或者說，不是由基本面主要推動的。什麼是基本面呢，就是供給和需求。要麼供給大幅減少，要麼需求大量增加。這個現象在一線城市，甚至部分熱點二線城市，都沒有見到。
儘管我們從去年冬天開始，看到了一些短期的擾亂供給的行為（如“趕人”），但它對房租的影響，不至於過了大半年才突然爆發出來。
同樣地，代表租房需求的人口流入，也並不會在短短几個月大幅增加。因此，單從租房的基本面，供需兩端來說，很難給出令人信服的解釋。基本面可以支持房租溫和上漲，但絕不支持30%左右的大幅上漲。
二、房價上漲和房租上漲，是完全不同的邏輯
一些喜歡用陰謀論解釋問題的人，大膽揣測：
本輪房租大漲，是政府刻意為之的結果。因為不允許房價漲，所以就靠漲房租來刺激經濟。
還有一些人認為，房價漲了這麼多年，現在輪到房租漲了。房價都漲得這麼高了，憑啥房租不能漲？
這些觀點都是很有問題的。
首先，房租的大幅上漲和房價的上漲，對刺激經濟的效果完全不同。
房價上漲涉及到的產業鏈非常多，也直接關係到政府的土地財政，因此說政府有動機維持高房價邏輯上沒毛病。但房租完全不同，它是存量資產使用權的轉移，不產生新的產出，對政府的稅收貢獻也較低。
再說，高房租它怎麼來刺激經濟？通過拉動消費？拉動投資？拉動出口？
完全是胡扯。
如果一定要說，房租漲上去了，房東的收入高了，是不是就可以拉動消費了？但你得知道一個概念，叫邊際消費傾向（不懂請網上搜索一下）。富人的邊際消費傾向，遠遠低於窮人。因此，高房租，只會導致窮人的消費擠出遠遠大於富人的消費增加，最終對經濟增長是負面作用。
第二個觀點，房價都漲了那麼多，為什麼房租不能漲？
房價的上漲邏輯是金融資產的邏輯，裡面包含了強烈的投資投機屬性，人們買房子不僅用來居住，更是用來保值增值，獲取價差（資本利得）。
房租有這樣的投資投機的金融屬性嗎？完全沒有。一定要和金融扯上關係，最多就是把房租現金流打包成ABS去融資，但這個完全和租金的上漲沒關係。
要按照理解房價的邏輯來理解房租，必須滿足以下兩個條件之一：
1）要麼房價的上漲完全由居住需求決定，也就是住房的居住屬性的基本面決定。
2）要麼租房也可以獲取房屋升值的收益。
顯然兩個條件都不成立，因此用房價漲了，房租就要跟著漲的邏輯來解釋現在的房租上漲原因，完全站不住腳。如若不然，為毛過去十年房價上漲的幅度，遠遠高過房租？難道是因為租房市場十年都不理性，現在突然一下子“幡然醒悟”了？
三、房租上漲的本質，是讓租房定價權的轉移
什麼叫租房定價權的轉移呢？簡單來說，以前的房租水平，是業主和房客兩端來決定。現在更多地由大型中介來定，比如大家討論得比較多的鏈家下的自如，後面我會附一個自如前員工的自述，幫助大家理解這一點。
簡單來說，以前的租房市場是一個相對分散的市場。這其實沒有什麼不好，雖然存在黑中介，房屋品質不高，服務質量不好等各種問題，但不要忘了這種市場形態的最大好處：它是充分競爭的，消費者剩餘最大。（這裡的充分不是教科書的定義哈）。
在一個競爭較為充分的市場，各類不同的產品，會滿足不同客戶的需求。比如好的公寓，可以高價錢租給收入高的白領。老破小租金就低一點，租給剛畢業的大學生或者收入低一點的白領，這沒什麼不好。
後來呢，後來大中介在資本的推動下，走了一條整合房源的“託管”模式。
這樣的模式，讓房源更加集中。不要信那些中介的報告，說啥中介無力控制房源，都扯淡的。不然怎麼會約談後，這幾天又承諾一下子放出12萬套存量房出來？
房源集中在中介手上，這時候定價權就完全轉移到中介手裡。
中介一開始可以拿著資本的錢，瘋狂補貼，燒錢遊戲，類似早年的千團大戰和打車大戰，比如後文案例當中的自如一開始圈用戶圈房源的套路。但這個遊戲不能持續下去，它和滴滴這樣的平臺，有著本質的兩點不同：
1）房屋中介（包括長租公寓）是一個非常重的商業模式。
各種運營和財務融資成本不允許它一直燒錢，必須儘早造血實現現金流。
2）託管模式的房屋中介平臺，並沒有能力增加房屋供應。
這和滴滴這樣的共享平臺有著本質的區別。滴滴雖然也是個大的中介平臺，但它可以利用閒散資源，顯著增加公共出行交通工具的供給數量，而自如這樣的平臺，無法增加租房市場的房屋供給。
重模式運營，決定了這些中介，必須要想辦法轉移成本，否則現金流難以為繼。而無法新增供給，則導致了房租上漲在傳導上，一定程度變得“剛性”。本質上是收刮一部分“租戶剩餘”（消費者剩餘的概念瞭解一下）轉移給中介，用以補貼其龐大的運營開支和融資成本。
行文至此，其實邏輯很簡單明瞭：房租的上漲，就是一個定價權轉移的遊戲。自如這種中介平臺，不能甩鍋，也甩不了鍋。事實上，正是這些平臺在資本助推下的經營模式，導致了房租的短期快速上行。
四、房租大幅上漲會持續嗎？
我認為不會。
在自然充分競爭的市場條件下，房租價格水平，完全取決於供需基本面。這就意味著，只要房屋供給不出現持續的大規模的減少，或者人口流入不出現持續的大規模的增加，那麼房租的上漲還是應該和過去十年呈現出來的規律一樣，即與個人的收入增長相匹配。
那現在資本主推的中介這種“託管模式”會長遠地根本地改變房租上漲的邏輯嗎？
答案是不會。
兩個原因：
1）政府不會允許。
我說了，房租的大規模過快上漲，會嚴重影響中低收入民眾的邊際消費傾向，對整個經濟來說，是個負和遊戲，是有傷害的。還不用考慮社會穩定，民生問題等維度。事實上，自如等北京主要的中介，已經被約談過了。
2）自然的商業規律也很難支撐整個模式長遠發展下去。
很簡單，如果房租持續大規模上漲（每年20%-30%），會出現什麼結果？
供給上，會不會有更多私人房源流入市場？私人房東會不會有更強大的動機來提供更好的裝修，更好的服務？一定會的。
需求上，現在北京上海深圳的房租收入比，已經到了4成到5成，你說每年都像現在這樣漲，人們還會留在這些城市嗎？不會的。
不要說一線城市機會多，資源好。住的地方都沒有了，還談個X的機會和資源，會有人撤離的。
供給增加和需求減少，價格自然會下來。我不認為這些中介可以實現全部壟斷。更重要的，我不認為房租傳導有柴米油鹽一樣的“價格剛性”。房租高到一定程度，供需規律自然會發揮作用。
房價因為有金融屬性，人們買的是預期，房租可沒有這個東西，你會因為預期房租上漲而刻意租房嗎？你不會。
（剛性）供需規律對房價沒用，但是對房租一定有用。
綜合以上，目前的房租上漲，中介公司不能甩鍋，但這也符合資本逐利的規律，也沒有什麼好過多指責的。但這個模式不可持續，自然會有均衡的租金價格出現（在政府監管、競爭、供需的合力之下）。均衡的租金增長，不會偏離居民收入的增幅太多。
此外，人們看待房租上漲問題，不應該盲目恐慌，將其和房價簡單類比，通過“線性外推”得出不合理的結論。
且讓子彈多飛一會兒吧。
附：一名自如前員工關於自如租房模式的自述
鏈家租房佈局：
鏈家最早開創了兩個租房事業部：自如和丁丁，進行租房市場兩個方向的開拓與嘗試。自如是資管方式，丁丁還是類似於傳統中介，丁丁一直虧損半死不活狀態持續到15年左右就夭折了，丁丁大部分核心員工迴歸鏈家或者直接去自如。
資管方式中介：
自如相比於其他中介不同是在資管方式，和業主簽訂一份長期3/5年合同，然後裝修管理出租，定期向業主支付房租。
這種重模式在前期推廣起來特別燒錢，基本是入不敷出，也比較謹慎。沒有特別快的向全國推廣，僅在北京試點，然後嘗試了上海、深圳、杭州，最後廣州、成都、武漢、天津、南京，基本選人才流入多或者說是碼農這類高薪群體聚集地來佈局
信息+人力資源優勢：
自如前期開拓市場最大的優勢是背靠鏈家，鏈家有成熟的實勘樓盤信息系統，都能精確到每座樓的電錶箱在哪，而且房屋交易信息都在，可以隨時跟蹤新交易的房屋，也有業主的聯繫方式，業主剛買了房立馬溝通收房出租一條龍服務。前期自如員工不足時，幾萬名鏈家員工和遍佈全北京的鏈家工作站成了自如的助力，鏈家員工也可以替自如收房，收上來之後有收房績效，根據收房數量也有季度年度的獎品激勵手段。
收房租房整套流程：
與業主簽訂收房合同 - 配置人員上門實勘錄入裝修工單 - 幾家合作的供應商按照工單進行裝修配置家電 - 配置人員驗收並通知保潔（有問題返工） - 保潔人員開荒 - *有一定裝修空置期 - *品質監察人員抽查 - 綜合管家標價釋放房源出租 - 普通管家帶看 - 與租客籤1年期合同。
發展和定價策略：
最早自如承諾3年不漲房租，過了三年期再新籤的合同就不履行了。每隔段時間有租金減免、服務費減免各種燒錢簽約活動，用戶畫像是40歲以下年輕人。
對於剛畢業大學生有海燕計劃每年去各大高校宣傳 免押金 租金月付 減免服務費各種優惠，養成大學生租自如的習慣。與各大企業有企悅會合作，企業在職員工減免一定服務費。服務費優惠是累加的，老租客每年折扣會增加。
自如基本收合租房時都會重新裝修把公區打個隔斷多出一間，北京拆非法隔斷但是鼓勵優化間，CCTV報道過鼓勵優化間的事，和一線人員交流過，隔斷和優化間之間的定義總是有辦法處理的。就算隔斷被舉報了就是強行拆掉，然後自如給免費換租或者退租一次，多數還是賭沒人舉報，換租退租的成本遠低於登記優化間的成本。
自如房源釋放定價是綜合管家設置的，每次都是從系統指定最高價開始，一段時間租不出去就下降，熱門地段有些時候會類似於小米飢餓營銷似的，不會直接釋放，可選擇少，再加上帶看管家有時候會說這個房子有好幾個人在考慮，營造緊張氛圍，租客就直接租下來了。
合同是一年一簽，每次籤都會小幅度漲房租，考慮搬家找房成本一般都會默默接受，如果退租出去的房再掛上，直接按照新指導價來了，直觀感受就是漲了1000多這種。
還有一個策略，一些和租客快到期的房子會按照新指導價直接掛到APP列表裡，狀態是配置中不可簽約，如果用戶選擇續租就下架，如果用戶不租就掛著直到退租後再出租，直接營造了高租價房源少的氛圍。
服務費：
每年收大約1個月租金的服務費（很流氓，中介費好歹是收一次，把業主和房東牽個線就好了，這個是1年籤一次合同就收一次），包含專屬管家服務，其實就是替租客、房東解決房屋問題的代理人，每月2次保潔服務（合租只打掃公區），免費維修（僅限於非人為損壞），免費寬帶（基本是最差的那種）。
甲醛：
這個是很多報道了，大家可以去網上搜。
我覺得最恐怖的是自如這種中介來做了這個市場，原來房東是不可能抱團，而且空置期很傷，簡裝、朝向啥的都可以來議價，中介來做了就不考慮單套房屋的支出收入，只需要保證整體收入支出就好，原來的中介只是牽線搭橋，定價權還是業主說了算，籤一次合同收箇中介費，之後直接和業主直籤就行了，中介壟斷了以後怎麼漲中介說了算。
政府約談了，說不會再漲了，那之前漲的那些咋辦？
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