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案情簡介
案外人作為商品房的買受者，其權益究竟能否對抗申請執行人的抵押權呢？日前，濰坊中院就開庭審結一起此類案件，依法駁回上訴人侯某的上訴請求。
據瞭解，高新法院在受理王某訴濰坊某房地產開發有限公司(以下簡稱某房地產)、案外人陶某甲、陶某乙民間借貸糾紛一案中，根據王某的財產保全申請，於2015年8月7日查封了濰坊某房地產名下位於昌樂某商業小區多個商鋪。2015年9月2日，王某與某房地產、陶某甲、陶某乙就上述案件達成調解協議並由法院製作調解書，但令人氣憤的是，某房地產、陶某甲、陶某乙未履行上述調解協議，於是王某決定申請強制執行。誰想半路殺出個程咬金，法院在執行上述案件過程中，侯某以法院查封的昌樂某商業小區08號商鋪門頭房系其所有，提出了案外人執行異議。
高新法院經審理認為，侯某主張他在這處商鋪被辦理抵押登記之前，已從某房地產處購買了房屋，實際佔有房屋並將其另行出租，但侯某提交的證據與他的主張相悖。而侯某提供的繳納水、電、垃圾費、契稅等收據，開票單位都是作為被執行人的某房地產，真實性值得懷疑。侯某提供的與承租人張某的租賃合同及張某出具的證明，性質上屬於證人證言，張某未出庭接受質詢，真實性不能確定，對這些證據法院並沒有採信。侯某提供的其他證人證言及租賃合同，時間均在設定抵押權之後，抵押權設立後，抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。因此，侯某提供的證據不足以證明其實際佔有的主張。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條之規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。該案中，王某與某房地產辦理了抵押借款公證，並辦理了抵押登記領取他項權證書，王某對涉案房產依法享有抵押權。抵押權作為擔保物權屬於限制物權的範疇，根據法律規定，其擔保物權足以對抗案外人主張所有權的，不論案外人主張的所有權是否成立，申請執行人的優先受償權應獲得優先保護。王某提供的當地房管局出具的查檔證明載明，涉案房屋在2015年被查封時仍未辦理登記備案手續，房屋產權仍然登記在第三人某房地產名下，查封並無不當。即使侯某真實購買了涉案房屋，但並未辦理產權登記備案，因此不能對抗抵押權。某房地產在向王某借款、辦理抵押公證，《抵押房產租賃佔用情況登記表》中也載明涉案商鋪並無出租、使用等佔有情況，而在執行過程中作為被執行人又於2016年3月28日出具對侯某有利的證明、同意侯某的陳述，有明顯的前後矛盾。高新法院對侯某要求中止對涉案房屋執行的訴訟請求，不予支持。
侯某不服一審判決，向濰坊中院提起了上訴。濰坊中院二審認為，案件爭議的焦點為侯某對涉案房屋是否享有足以對抗抵押權並排除強制執行的民事權益。上訴人侯某雖主張他已付清涉案房屋的全部購房款，實際佔有並對外出租涉案房屋。但他未辦理登記手續，依據《物權法》第九條規定，應認定侯某未取得涉案房屋的所有權，從其主張來看其對涉案房屋僅享有債權。而被上訴人王某在涉案房屋上設定了抵押權，其對涉案房屋享有的是擔保物權。王某享有的這一擔保物權在效力上優先於侯某的債權。侯某依據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，主張中止對涉案房屋的查封。但該規定所規範的是查封、扣押、凍結等具體的執行措施，而非針對整個執行程序進行評價，因此不能作為中止執行程序的法律依據。一審法院的實體處理結果並無不當，濰坊中院依法予以維持，依照《民事訴訟法》相關規定，判決駁回上訴，維持原判。
法官說法
據法官介紹，同一標的物上既有物權，也有債權時，物權具有優先於債權的效力。上訴人侯某雖主張他已付清涉案房屋的全部購房款，實際佔有並對外出租涉案房屋，但他未辦理登記手續，因此侯某未取得涉案房屋的所有權，他對涉案房屋僅享有債權，王某的抵押權要優先於侯某的債權。在案外人執行異議之訴中，只有商品房消費者，才可能享有足以對抗抵押權的民事權益，才可能中止旨在實現抵押權的執行程序。在最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條、第二條中，規定了交付大部分房款的消費者債權請求權優於承包人工程價款優先受償權，亦優於抵押權；但此批覆中的消費者的含義，應與《消費者權益保護法》中規定的消費者含義相同。根據《消費者權益保護法》第2條規定，消費者是為生活需要購買、使用或者接受服務，其權益受消費者權益保護法的保護。即購房者需是為生活消費需要購買房屋而不是為經營需要。本案中上訴人主張其購買的房屋系商鋪，且已對外出租獲取收益，故應認定上訴人並非因生活消費需要而是為了經營需要而購買涉案房屋,上訴人不屬於最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》中規定的消費者，其以繳清房款並佔有房屋為由對抗抵押權，沒有法律依據，對其上訴主張，濰坊中院不予支持。
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