村民利用商服用地與開發商“合作建房”的形式，讓不少購房者覺得，似乎找到了買便宜房的渠道。近期，一些參與“合作建房”的市民卻發現，“便宜”並不好佔：開發商違約，參與“合作建房”的市民很難得到賠償；但如果是“合作建房”的市民違約，賠償的數額卻非常大。
1 約定房型“失蹤” 開發商拒付賠償金
2017年6月，南寧市民陸先生與廣西瀚天實業開發有限公司（以下簡稱“瀚天公司”）簽訂了《瀚天財富中心合作建商服兩用綜合樓合同》，約定雙方以“合作建房”的模式，共同開發建設位於南寧市高新區高新大道34號的集體產權商服用地，項目名稱為瀚天財富中心，陸先生可分得建築面積65.13平方米的項目19層05號房，合作建房單價為3347.15元/平方米，總價款為21.8萬元。陸先生按照分期付款的方式，支付了8.3萬餘元首期款。房子今年建好了，但陸先生髮現，該房戶型與原合同中的平面圖完全不同。
11月5日，陸先生帶記者來到該項目19樓。記者看到，這是一棟方形樓，樓層通道呈現出“幾”字形，處在通道內側的房間採光非常差。原合同所附平面圖上標註的位置已經不是05號房，且改為約100平方米的戶型。現在的05號房則轉移到另外一側，且已裝修入住。
陸先生拿出合同展示，其中有這樣的約定：“如甲方單方面違約，解除合同的，甲方須向乙方支付雙倍違約金人民幣壹拾陸萬元整。”他認為，在此之前，瀚天公司從未告知平面圖已經調整，屬於單方面的毀約行為。他發現戶型不對後，開發商承諾可以更換戶型，但陸先生認為，現在的05號房戶型過大，而其他戶型又採光太差，均不符合自己的要求。陸先生之後提出了終止合同的要求並要求違約賠償金。11月5日，記者跟隨陸先生來到瀚天公司，對方承諾30個工作日內退還本金，但對違約賠償要求一口回絕。
2 分期貸款遲到 “合作者”被扣5萬元
當天，市民李女士和母親也在現場交涉。李女士的母親王女士2017年9月份與瀚天公司簽訂了關於樂富公園學府A棟1503號房的《合作建商服兩用綜合樓合同》，約定的單價為3600元/平方米左右，房屋建築面積約89平方米，王女士交付了13.1萬元首期款。由於銀行貸款未如期審批下來，王女士未能按約交款，雙方商定退款。但開發商要求扣除6萬餘元的違約金。
在雙方簽訂退款協議後，王女士的合同原件被開發商收回了，但李女士借了他人合同查閱後發現，合同約定“逾期超時30日後，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，乙方按累計應付款的10%向甲方支付違約金”。按照該條款，王女士合作建房的總額約為30萬元，李女士覺得母親最多隻應賠償約3萬元。
但經過反覆交涉，瀚天公司仍決定從王女士的首付款中扣除5萬元做違約賠償，剩餘的錢款承諾分兩次退還。
3 變相賣房合同 能否要求違約責任
同是違約，為何開發商和“合作建房者”承擔的違約責任卻大不不同？11月5日，記者在瀚天財富中心的辦公室說明採訪意圖，對方留下記者的聯繫方式，稱事後回覆。截至11月28日記者發稿前，雖經多次電話催促，但記者仍未收到開發商方面的回覆。
對於陸先生和王女士的遭遇，本報南國法援公益律師唐建勇稱，商服土地上的合作建房，是指村民和具有開發資質的主體合作，普通的市民並沒有開發資質，實質上是購房者。該類房屋不允許上市交易，開發商與購房者簽訂的“合作建房”合同，實質是變相的房屋買賣合同，因此，開發商與購房者簽訂的“合作建房”合同是無效的。根據目前法院的判例，如認定雙方簽訂的是無效合同，合同中約定的違約責任也就不存在了，那麼相應的錢款和財產應當相互返還。在本案中，王女士可向法院提起訴訟，請示確認該合同無效，並要求全額返還其錢款。
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